Thread by @kogumathenics

前回から1ヶ月くらいあいたね。多くの人にとって身近な問題である住宅ローン。こぐまも詳しいわけじゃないけど、前回は変動金利ローンについてお話したから今回は固定、特にフラット35について考えてみたくまよ。今日の #こぐまざっくり解説 はみんな気になるフラット35、金利は上がるの？くま。

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これからフラット35で持ち家購入を考えてる人、今は変動金利でローンを組んでいるけど、金利が低いうちに固定への借り換えを考えている人、みんな気になるフラット35の金利について、どのようにローンが提供されているのか基本を学びながら一緒に考えてみましょうくま。

フラット35は住宅金融支援機構(以下、「機構」)をバックに民間金融機関が提供する長期(21~35年)固定金利の住宅ローン。もともとは住宅金融公庫が財政投融資制度の資金を用いて持ち家取得を推進するために融資してたけど、構造改革を受けて公庫は廃止、独立行政法人化されて今に至るくま。

金融機関が融資を実行したフラット35のローン債権を機構が買い取り、証券化を通じて機構MBSを発行、それを金融機関に販売して資金調達を行っている。機構MBSは、機構が買い取った債権を他益信託(MBS債権者集合が当初受益者)し、機構MBSは債券発行ビークルではなく本体が発行するくま。(機構資料より)

通常の場合、機構MBSの元利金支払い債務の遡求先は機構であり、機構がデフォルトするなど受益権行使事由が発生した場合、遡求先が信託受益権に変わる。この点において、機構MBSは一部カバードボンドのようなデュアルリコースではなく、シングルリコースくま。単に遡求先が切り替わるだけね。

機構MBS発行額は、機構が買い取ったフラット35債権の総額よりも少ないため、発行額に対して超過担保が設定されている形になり信用力が高められているくま。機構曰く「信用リスクは極限まで抑えられ、主に金利リスクと繰上償還リスクがメイン」ということで、格付けもAAAを取得しているくま。

さて、MBSのメインリスクの一つであるこの繰上償還はMBSという債券の代表的な性質くま。裏付けとなる住宅ローンに繰上返済が発生すればその分MBSも元本が繰上償還される。機構MBSは月次で超過担保も含めたプール全体が按分され繰上償還が行われるくま。(月次パススルー・プロラタ方式)

このフラット35、機構が証券化によって資金調達をしているので、機構MBSの発行レベルがフラット35のローン金利反映されるはずくまね。この機構MBSの発行レベル、これ実は日本国債10年の長期金利をベンチマークとして投資家からは見られてるくま。裏付けは35年の住宅ローンなのに少し意外くまかな？

35年で完済されるローンの残高加重平均満期をざっくり考えると半分の17.5年になり、実際には一部で繰上返済が起こるので実際のデュレーションはそれよりも短くなるってことくまね。長期金利に対して発行スプレッドが上乗せされて、機構MBSのクーポン(機構の資金調達コスト)が決まる。

それをベースに機構のローン債権買取り価格が決まって、そこにフラット35を提供する金融機関の費用や利益が乗って、最終的なローン金利が決まる。現状だと長期金利0.25%、機構MBS0.50%、ローン金利1.50%といったかたち。グラフ(借り物)を比べると長期金利に連動しいるのがなんとなく分かると思うくま。

皆さんご存知のように日銀はYCC(イールドカーブコントロール)という長期金利をバンド内に収めるような金融政策を長らく続けており、現状は10年金利が上限である0.25%で抑えつけられている。年初から10年は0.07%⇒0.25%だが、20年は0.49%⇒1.12%、政策による歪な金利カーブが分かるかと思うくま。

こう考えてみると、今の1.5%程度のフラット35ローン金利は日銀によるYCCのおかげかもしれないくまね。当然ながら投資家が金利上昇および繰上償還リスクに対してさらなる上乗せを要求すれば、機構MBS金利の上昇を通じてローン金利も上がるはずだけど、今のところそこは落ち着いているみたいくまね。

黒田日銀総裁の任期は来年4月まで、その後も現行の緩和バイアスは維持されるといった発言あるものの、総裁交代後の政策変更期待も相応にある。タイミングは分からないが、YCC解除あるいはバンド拡大といった政策変更があれば、おそらくフラット35ローン金利は上昇することになるんだろうね。

ウクライナでの戦争が終わり、エネルギー価格由来のインフレ圧力が鎮静化、同時にリセッションが到来して金利が低下といったシナリオもなくはないけど、足元では結構ナローパスなのかな。いずれにせよ、現在のローン金利は政策による影響がかなり強いことは言える気がするくま。

いろいろな要因によってローン金利は影響を受けるとは思うけど、金融政策の変更によって、短期金利と長期金利がどのような動き方をし得るか、それが自分が考える借入にどのように影響するか、ざっくりとで良いので考えた上で持ち家取得を検討した方が良いかもしれないくまね。

日本の景気動向を見るに、変動ローン金利が上がるよりも先に、長期固定ローン金利が上がりそうな気もするよね。短期を上げると経済活動に水を差しそうだし。そうであれば、変動から固定への借り換えを検討してる人は政策変更リスクをしっかり考えた方がいいのかもと、こぐまは思いましたくま。

いかがでしたか。前回と今回で住宅ローン金利ってどうやって決まるんだろうと考えてみて、こぐまもとても勉強になったくま。未来がどうなるかは分からないけど、どういう要素がローン金利に影響を与えるのか、それはざっくり知っておいて損ないかなと思いましたくま。では、今日はこの辺で。またね。