Thread by @kogumathenics

明日は日銀政策決定会合くまね。ワイら庶民、金融政策には興味がなくても住宅ローンがどうなるかは気になるところ。以前 #こぐまざっくり解説 した住宅ローン金利、金融政策との関係を簡単にまとめておくくまね。まずはローン金利に関係ありそうな日銀の金融政策を整理しておきましょうくま。

現行の(ローンに影響する)金融政策は
①マイナス金利
②YCC(イールドカーブコントロール)
のふたつくま。①は金融機関が日銀に預ける当座預金の一部残高について-0.10%のマイナス付利を行うもの。短期金利を低く抑え、国内企業にお金が十分回るようにしている。

②は長期金利(10年国債金利)を0%を中心に上下0.25%のバンド内に抑えこみ、長期ゾーンまで金融緩和の効果を徹底させるもの。これによって現状は10年金利のみが0.25%に抑さえつけられて凹む歪なイールドカーブが形成されているくま。

以前説明したように変動ローン金利は突きつめると銀行の短期資金調達レートである無担保コール翌日物(TONA)に変動するようにできている。一方でフラット35はどうかというと、住宅金融支援機構が証券化商品である機構MBSを発行して裏の資金調達を行っているので、時間差はあるがMBS金利に連動するくま。

MBS金利は長期金利をベンチマークにしており、上乗せスプレッド自体に上昇圧力がかかりはじめているが、当然ながら長期金利が上がればMBS金利の上昇を通じて、最終的なフラット35金利も上昇する。さあ整理しよう。変動ローン金利はTONAに連動し、固定ローン金利は長期金利に連動するくまね。

そしてTONAは①マイナス金利政策から影響を受け、長期金利は②YCCから影響を受ける。ざっくりだけどね。
次にタイミングは分からないが、ありそうな金融政策の変更プロセスはどうなるか想像してみよう。まずは②YCCの変更あるいは解除がきて、①マイナス金利が解除されるとしたら多分その後くまよね。

ということはフラット35など長期固定のローン金利が上昇しはじめ、それから相応のラグを持ってマイナス金利が解除、利上げが始まってから変動ローン金利が上昇し始めるという順番が、一番ありそうかなと思うくま。固定への借換えを検討してる人は真剣かつ早めに考えた方がいいかもしれないくまね。

個人的には変動ローン金利が上昇するのはまだ先だと思ってるけど、それでも数年前に比べるとその可能性は確実に高まってるくま。なので新規で組むことを考えてる人は、自分の余裕資金や収入を考えて無理をせずに借入計画を立ててほしいと思いますマル。

Appendix 1. 以前の長々とした変動ローン金利のお話はこちらくま。

https://twitter.com/kogumathenics/status/1568522850457501697

Appendix 2. 以前の長々としたフラット35のお話はこちらくま。

https://twitter.com/kogumathenics/status/1582677470578606080