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Feb 3 • 11 tweets • 9 min read
#Baukosten, #Zinsen und #Mieten
hängt das zusammen?

🤔

Ein paar Bilder ...
Bei
#Baukosten von 1.500€/qm Wfl
#Baulandkosten von 500€/qm Wfl
Zinssatz 2% p.a.

Kann man für 8,23 €/qm rentabel vermieten.
Das war im Jahr 2000 so.
Bei
#Baukosten von 2.500€/qm Wfl
#Baulandkosten von 750€/qm Wfl
Zinssatz 2% p.a.

Kann man cet.par für 12,62 €/qm rentabel vermieten.
Das war im Jahr 2020 so.
Bei
#Baukosten von min. 3.500€/qm Wfl
#Baulandkosten von 750€/qm Wfl
Zinssatz 2% p.a.

Kann man cet.par für 15,89 €/qm rentabel vermieten.
Das war im Jahr 2022 so.
Bei
#Baukosten von min. 3.500€/qm Wfl
#Baulandkosten von 750€/qm Wfl
Zinssatz 3-4% p.a.

Kann man cet.par für 19-21 €/qm rentabel vermieten.
So ist es im Jahr 2023.
🌕Je +500 €/qm höhere Baukosten steigt Miete um 1,60 €/qm

Je %-Punkt höherer Zinssatz steigt Miete
🌖 bei Baukosten 2.500 €/qm um weitere ca. 2,10 €/qm
🌗 bei Baukosten 3.500 €/qm um weitere ca. 2,70 €/qm

/.
Das absolute Niveau der kalkulatorisch erforderlichen Miete hängt natürlich von weiteren Annahmen ab (s.u.).

Der erforderliche Mietanstieg aber nicht.

Auch #gemeinnützige #Anbieter müssen zur Kostendeckung die Neubaumiete jetzt anheben.

/.
Hier die weiteren Annahmen:

Konstante Eigenkapitalrendite 4%
Erwerbsnebenkosten 10%
Eigenkapital 25%.

/.
Und (viele) Politiker dann:

🌗 Baupflicht!
🌖 Dividendenverbot!
🌕 Enteignung!

@CanselK
@klara_geywitz
@DFoest
@JM_Luczak
@MechthildHeil
@KuehniKev
@kassem_ts
@cj_schroeder
@BMWSB_Bund
@JosselJo @schieritz @JuliaLoehr @MFabricius @PatrickBernau @niklashoyer @UPaulBerlin @ralfschoenball @kirchnerchris @HJauernig

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Jan 31
Das ist der mit Abstand #beste Artikel über den Berliner #Wohnungsmarkt, den ich #je gelesen habe.

#Lesepflicht für alle, die hier mitreden wollen.
cicero.de/innenpolitik/b…
Auch wichtig: So geht's weiter mit Mieten und Kaufpreisen:

Hier stehen seit einiger Zeit die Hilferufe von Experten, die jüngst im Schnelldienst des @ifo_Institut veröffentlicht wurden:

ifo.de/DocDL/sd-2023-…
Read 4 tweets
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Jul 27, 2022
DEM SCHWEINEZYKLUS GEHT DAS FUTTER AUS

Teil 2: Was machen jetzt die Mieten?

#Thread

tl;dr
Miete steigen, wo #Knappheit zulegt. Wird #Zahlungsfähigkeit überschritten, hilft #Transfer oder sinkt #Wohnqualität. Wo Miete nicht ausreichend steigt, drückt #Zinsanstieg Kaufpreis.

/1
1. Hintergrund

Zusammen mit womöglich explodierenden #Heizkosten könnte der abgewürgte #Bauzyklus zu erheblichen sozialen Konflikten führen.

Mieten bleiben v.a. dadurch bezahlbar und Mietbelastungen tragbar, weil die nominalen #Einkommen im Laufe des Zyklus ansteigen.

/2
2. Aktuelle Beobachtung: Trendumbruch bei Mieten

In Q2 zeigen sich zwei Trendbrüche: inserierte Preise für ETW steigen im Durchschnitt weniger als zuvor, inserierte Mieten stärker. Kein Trendbruch bei Eigenheimen (vgl. Abbildung).

/3 Image
Read 78 tweets
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Jul 17, 2022
DEM SCHWEINEZYKLUS GEHT DAS FUTTER AUS

Teil 1: Fallen jetzt die Kaufpreise?

#Thread

Nach 14 Jahren Aufschwung haben viele vergessen, dass der Wohnungsmarkt schon immer zyklisch war. Früher war es so: steigende Nachfrage ließ zuerst den Leerstand schwinden, ...

/1
... hob dann die Mieten und führte zusammen mit steuerlichen Anreizen zeitverzögert bei steigenden Bestandspreisen zu mehr Neubau. Am Ende des Zyklus gab es meist wieder Leerstand, die realen Preise fielen und mit Ihnen manchmal die Mieten.  

/2
Der Unterschied heute: zu wenig Bauland, verschärftes Baurecht und viel NIMBY-Verhalten, als Investitionsanreiz dienen sagenhafte Niedrigzinsen statt degressiver Neubau-Afa. Der Wohnungsbau sprang daher nur zögerlich an, Zinsanreize verpufften weitgehend in aufgeblasenen ...

/3
Read 32 tweets
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Nov 2, 2021
#Wohneigentum in Deutschland

1⃣Verbreitung,
2⃣Freiräume und
3⃣Vermögensvorsprung

Ein #Thread Image
1⃣ Verbreitung

Der Erwerb von Wohneigentum und die Gründung einer Familie gehen Hand in Hand.

Die Wohneigentumsquote ist daher umso höher, je früher junge Familien gegründet werden, je mehr Ältere (ehemalige Familien) es gibt und je erschwinglicher Wohnungen sind.

/1
Da Familien seit Jahren immer seltener oder zumindest später gegründet werden, schrumpft der Nachwuchs potentieller Eigentümer.

Erschwerend kommt hinzu, dass infolge der Landflucht junger Menschen in die teuren Städte die Hürden für Ersterwerber immer größer geworden sind.

/2
Read 46 tweets
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Feb 15, 2021
neue Meta-Studie zum Sickereffekt

#Thread

/..
🅰️ Theorie

Der Sickereffekt hat 2 Komponenten (technisch & sozial),
die in 4 Dimensionen wirken:

▶️Laut technischem Sickereffekt machen Neubaubezieher anderswo eine Mietwohnung frei (graue Pfeile in Abb.). Dies ist weitgehend unbestritten.

/2
▶️Laut sozialem Sickereffekt ziehen in die frei gewordenen Wohnungen einkommensschwächere Haushalte (blaue Dimension), die so zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus ihren Wohnwert verbessern (orange Dimension).

/3
Read 23 tweets
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Feb 6, 2021
Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnraum –
ein Lösungsansatz?

#Thread

@mieterbund @ImmoZeitung @MFabricius @hausundgrund_de

/1
Einerseits:

Grundsätzlich ist die Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnraum ein geeignetes Instrument, um sowohl fehlende Qualitäten als auch quantitative Engpässe zu beseitigen.

/2
Außerdem können durch Umwandlungen städtebauliche Missstände beseitigt oder ganze Stadtquartiere aufgewertet werden (externe Effekte).

/3
Read 21 tweets

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