Thread by @Registrador_R

Buenos días a todos

Hoy, continuando con nuestra serie de hilos sobre CARGAS que pueden aparecer en una #NotaSimple, explicaremos las HIPOTECAS UNILATERALES.

#hiloRegistral

En esta serie de hilos intentamos explicar qué cargas pueden aparecer en una #NotaSimple, qué significan y cómo pueden, en su caso cancelarse.

La mayoría de personas que (en uso de un buen proceder jurídico) solicitan una #NotaSimple cuando tienen intención de adquirir un inmueble, desean comprobar si la finca está GRAVADA con alguna carga.

Y dentro de estas cargas, las que más sospechas e inquietud despiertan son, sin duda, las HIPOTECAS y embargos.

El derecho real de HIPOTECA ya fue objeto de este hilo y pueden consultarlo aquí:

https://twitter.com/Registrador_R/status/1617878607959035905?s=20

Sin embargo, hoy vamos a explicar un TIPO o clase de hipoteca que a veces desconcierta al no ser muy habitual: las hipotecas UNILATERALES.

Todos estamos acostumbrados al habitual préstamo hipotecario concedido por un banco.

Sin embargo, el derecho de hipoteca puede ser constituido de forma UNILATERAL por el titular del derecho hipotecado.

De esta forma, aunque lo habitual sea que lo hipotecado sea el inmueble o finca como tal (pleno dominio), nada impide hipotecar, por ejemplo, la nuda propiedad o una participación del inmueble.

Y, de igual forma, aunque lo habitual sea que en el mismo acto el beneficiario de la hipoteca (el banco, por ejemplo) ACEPTE la hipoteca que se constituye a su favor, de vez en cuando esta aceptación NO se produce o no sucede en el mismo acto.

Es lo que denominamos una hipoteca UNILATERAL, que es inscribible y grava la finca de manera real.

En la #NotaSimple aparecerá dicho término "UNILATERAL" y NO se indicará que está aceptada.

¿Pero qué significa que la finca está gravada con una hipoteca UNILATERAL?

Básicamente lo mismo que si estuviera gravada con una hipoteca aceptada, pero en este caso conviene extremar las precauciones si se pretende operar con la finca.

Es bastante infrecuente que una hipoteca en garantía de un préstamo o crédito (la más habitual), no esté aceptada.

Pero sí es más habitual que de una hipoteca, en garantía de una obligación DISTINTA de un préstamo (habitualmente deudas tributarias), NO conste su aceptación y por tanto figure como hipoteca UNILATERAL. En este caso, a favor del ESTADO.

Como hemos explicado en otros hilos, una hipoteca es un DERECHO real que grava una finca en garantía del cumplimiento de una OBLIGACIÓN PERSONAL.

Y este derecho, permite a su titular sacar a pública subasta el bien hipotecado para resarcirse de la obligación desatendida.

Todos conocemos la típica hipoteca (derecho real) en garantía del reembolso de un préstamo (obligación personal). Pero éste, no es el único tipo de obligación que puede ser garantizada.

Es muy habitual constituir hipotecas en garantía de débitos fiscales, por aplazamiento de impuestos o, por ejemplo, por una liquidación complementaria.

En el caso de solicitar una #NotaSimple de una finca en la que estamos interesados, y observar que la misma se encuentra gravada con una HIPOTECA UNILATERAL a favor del Estado, Agencia Tributaria o Seguridad Social, debemos EXTREMAR LA PRECAUCIÓN.

Es en estos casos, además, cuando el valor de una #NotaSimple más se pone de relieve, pues no sólo nos informa que la finca está gravada con una carga, sino que dicha carga procede de deudas tributarias y, probablemente, deberemos asesorarnos muy cuidadosamente.

Estas hipotecas se pueden cancelar, si bien el procedimiento es algo diferente que en el caso de una cancelación de hipoteca habitual.

Y todo ello será objeto de la continuación de este #hiloRegistral.

Esperamos sea de su interés.

Reciban todos un cordial saludo.

Buenos días a todos.

Hoy, para concluir el #hiloRegistral que iniciamos ayer (dentro de nuestra serie de hilos relativos a las CARGAS que pueden aparecer en una #NotaSimple) sobre las hipotecas UNILATERALES, explicaremos la forma de cancelar estas hipotecas.

Como norma general, toda cancelación de hipoteca debe realizarse en virtud de ESCRITURA PÚBLICA otorgada por la entidad titular de la hipoteca.

Es decir, la norma general exige escritura pública otorgada habitualmente por el Banco, para poder cancelar en el Registro la hipoteca.

Este suele ser el caso de hipotecas constituida en garantía de la devolución de un préstamo y su cancelación, precisamente, por haberse devuelto el mismo.

Lo explicamos aquí 👉

https://twitter.com/Registrador_R/status/1220687623733293058?s=20

También cabe, en el caso de hipotecas muy antiguas, la cancelación por PRESCRIPCIÓN de la acción hipotecaria, que solamente requiere una INSTANCIA particular.

Lo explicamos aquí 👉

https://twitter.com/Registrador_R/status/1193868095749869571?s=20

Sin embargo, en este caso, nos encontramos con una hipoteca UNILATERAL, es decir, una hipoteca de la que NO consta en el #RegistroDeLaPropiedad su aceptación por parte de su titular.

Dejando de lado los dos procedimientos habituales de cancelación (escritura pública o instancia) que precisarían la previa constancia de la ACEPTACIÓN, sí que existe un procedimiento que permite CANCELAR la hipoteca sin dicha aceptación.

Y el mismo viene regulado en el Art. 141 LH.

Para ello, el titular registral de la finca (dominio), debe REQUERIR al titular de la hipoteca para que ACEPTE la hipoteca y haga constar su aceptación en el #RegistroDeLaPropiedad.

Una vez transcurridos dos meses, a contar desde dicho requerimiento, y no habiéndose hecho constar la aceptación, podrá el dueño de la finca CANCELAR la hipoteca de forma unilateral otorgando la correspondiente escritura pública.

Si bien este procedimiento se configura como un procedimiento de cancelación especial, lo cierto es que lo habitual es que estas hipotecas, como comentamos ayer, se constituyan en garantía de deudas fiscales a favor del Estado.

Es por ello que lo habitual es que el organismo a cuyo favor se constituyó, una vez resuelta la deuda garantizada, libre un MANDAMIENTO al #RegistroDeLaPropiedad en el que ACEPTA y CANCELA las hipotecas constituidas a su favor.

Esperamos que este #hiloRegistral les haya resultado de interés.

Reciban todos un cordial saludo.