Thread by @Registrador_R

Hola a todos

A raíz de una consulta que nos realizaron ayer, hoy queremos publicar un pequeño #hiloRegistral explicando qué hacer para que la superficie de mi finca registral CONCIDA con la realidad.

Es habitual que en el #RegistroDeLaPropiedad figure como cabida (superficie) de una finca, una distinta de lo que realmente mide la parcela.

Este dato es POSIBLE actualizarlo en el Registro.

No obstante, el procedimiento no es automático ni inmediato aunque tampoco presenta una dificultad extrema.

Para empezar debemos tener presente que SÓLO es posible actualizar, mediante los procedimientos que indicaremos, la cabida de PARCELAS, solares o suelo en general.

La modificación de la cabida de edificaciones se rige, como norma general, por la necesidad de rectificar la correspondiente declaración de obra nueva o régimen de propiedad horizontal en su caso.

Existen varios métodos para alterar la cabida de una parcela.

Es doctrina de la DGSJyFP que existen básicamente 3 métodos basados en los Arts. 9, 199 y 201 LH

El procedimiento del Art. 9 LH se puede usar para rectificar cabidas con arreglo a Catastro, siempre que la diferencia de cabida NO exceda del 10% de la inscrita.

Es decir, es posible solicitar la rectificación de la cabida de una finca en el #RegistroDeLaPropiedad si consideramos que la superficie correcta es la CATASTRAL y ésta no difiere en más de un 10% de la cabida inscrita.

No obstante, el registrador no deberá tener dudas fundadas de que esta modificación de cabida implique algún tipo de operación de segregación, división, agregación o agrupación de terrenos.

Recordemos que el procedimiento está pensado para RECTIFICAR la superficie de una finca, NO para hacer constar la que resulta TRAS haber realizado una de estas operaciones sobre la misma.

El procedimiento del Art. 199 LH se suele usar para rectificar cabidas cuya diferencia es superior al 10%.

Es un procedimiento más reglado y conlleva la notificación, por parte del registrador, a los titulares de fincas colindantes para que puedan formular las alegaciones que crean convenientes oponiéndose a dicho acto.

Este procedimiento conlleva además, como norma general, la INSCRIPCIÓN de la representación gráfica de la finca mediante la de sus coordenadas de georreferenciación.

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada (mediante la de sus coordenadas) de una finca, la CABIDA LITERARIA que constará en el Registro de dicha finca ...

...será la que resulte de dicha representación, sustituyendo a la que previamente existía.

Al igual que en el procedimiento anterior, el registrador sólo incorporará la base gráfica (modificando así la cabida de la finca) cuando NO tenga dudas fundadas de que la misma invade dominio público u otras fincas previamente inscritas.

En este punto, es interesante recordar que, en España, el Registro de la Propiedad se configura como un registro JURÍDICO de derechos que somete a calificación los documentos presentados a inscripción.

Es decir, no es un procedimiento puramente administrativo, automático, de toma de razón de datos o archivo de documentos sino que implica un "juicio" por parte del registrador.

A resultas de esta calificación, el registrador decidirá si inscribe o deniega la inscripción solicitada de la rectificación de cabida o inscripción de la base gráfica.

Y como no puede ser de otra forma, esta decisión o calificación, lo será de forma fundamentada.

Y por concluir con este procedimiento, el mismo se iniciará, como norma general, con una instancia por parte del titular solicitando la inscripción de la representación gráfica de la finca que podrá ser la catastral o una alternativa a la catastral.

Y por último, el procedimiento del Art. 201 LH que consiste básicamente en un procedimiento muy parecido al del 199 LH realizado a través de notario público.

Cualquiera que sea el procedimiento utilizado, hay que recordar e insistir en que no es un procedimiento automático sino que el registrador SIEMPRE calificará la documentación presentada y valorará si procede o no rectificar la cabida o inscribir la base gráfica.

En el procedimiento del Art. 199 LH, por ejemplo, la mera oposición de un colindante NO supone la estimación de sus alegaciones y, de igual forma, la falta de oposición por colindantes tampoco supondrá la automática inscripción de la base gráfica.

Esperamos que este #hiloRegistral les haya resultado de interés.

Pasen todos un feliz fin de semana.