Igual has oído que quieren demoler el Hipercor de Méndez Álvaro y sustituirlo por dos torres de 100 metros de, al menos, 27 pisos. ¿Esto está bien? Pues te cuento en este hilo un par de secretos que oculta esta operación urbanística del Ayuntamiento de Madrid.⬇️
Sí, el lunes 30/10/23 va al Pleno del Ayuntamiento (por segunda vez) una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para sustituir el famoso hipermercado por dos torres de oficinas (para alquilar o vender, claro) y una "gran zona verde". Algo así:
Antes de desgranar el tema, un antecedente: la demolición viene motivada porque años atrás El Corte Inglés hizo una ampliación declarada por sentencia judicial ilegal (en 3 centros), y le condenó a demoler. Han pasado 7 sin que se haya dado cumplimiento.
Aquí empieza lo bueno. Hace pocos años El Corte Inglés propone una operación urbanística para demoler el centro entero y dividir la parcela en dos nuevas, una donde haría las dos torres nuevas (P2), y otra donde daría las dotaciones "obligadas" . O sea, la zona verde (P1).
Qué sucede. Pues que, restando los m2 que deben demoler les quedan 34.500 m2. Pero ojo, ahora no en comercial (el Hipercor), sino en oficinas (que es más rentable). Y, además, se les "regalan" otros 17.276 m2 más. Es decir, ganan un 50% más de metros y mas rentables. Negocio.
Hay un problema... que con toda esta nueva edificabilidad las cesiones obligatorias de suelo al Ayuntamiento son altas y no hay espacio suficiente en la parcela sur para ello. Tampoco podemos reducir la parcela de las torres (porque sino no salen las cuentas) ¿Qué hacemos?
Pero esto es Madrid, y aquí si no cabe... INVENT. Pues se sacan de la manga que las cesiones de zonas verdes se pueden superponer a otro tipo de dotaciones. Sí, lo que proponen es el centro cívico, o lo que sea, en el sótano, y el parque en el piso de arriba. Alucina😅😂
Lo de exuberante jardín es "ironía on", por supuesto. ¿Desde cuando se puede dar una cesión de zona verde sobre una losa? Los ciudadanos apáñense con los arbustos (y los 4 sótanos), y la empresa (condenada a demoler) prémiese con más metros para hacer negocio.
Bueno, y lo mejor es que a toda la operación la llaman "Actuación de dotación", sin cortarse. Y se justifica bajo el interés general de la ciudadanía. Sí, claro.
Pero si has llegado hasta aquí es porque aún te queda lo mejor de todo. Al principio dije que iba a Pleno para aprobación ... ¿por segunda vez? Pues es que resulta que tras la aprobación provisional del Ayuntamiento, es la Comunidad de Madrid la que debe aprobar definitivamente.
Pues resulta que, tras esa aprobación del Ayuntamiento de Madrid en febrero de 2023, se le mandó a la Dirección General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid... y va y responde que no. Que esto es un poco chapuza. Que hágalo bien, y que nos lo envíe de nuevo si eso.
Fijáos hasta donde llega esta chapuza que la propia Comunidad de Madrid... ¡la Comunidad de Madrid! cuestiona el interés general de toda la operación y no se cree la justificación aportada por el Ayuntamiento. Otra vez... ¡la Comunidad de Madrid! (¿les caeremos mal?😏)
Por supuesto que no. Estoy de acuerdo con la Comunidad de Madrid en su exposición. Es evidente que esta operación responde a un interés, pero con nombre propio. Y les zanja de forma muy clarita:
En fin, que así es como funcionan las cosas, por desgracia, en Madrid. Sí a las torres altas y a la densidad, bajo el interés general. Sí a la legalidad y al urbanismo para las personas, sin trucos de chistera.
Y esperad que la Comunidad de Madrid no nos lo devuelva de nuevo.
Y una aclaración: esto no va contra ninguna empresa. El Corte Inglés tiene todo el derecho a intentar hacer su negocio (de ello viven). Es el poder público el encargado de poner coto y determinar potestativamente en qué términos se desarrolla esta mutua legitimidad. Pero.
La pregunta que queda es entonces: ¿al servicio de quien está nuestro querido Ayuntamiento? Juzguen ustedes.
Me niego a esto. Y volveremos a votar NO.
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Os cuento en un pequeño hilo el problema que tienen en Londres con la Calle Oxford Street. Llevan varios años dándole vueltas a una peatonalización completa de un gran tramo, pero surgen varios problemas ¿Por qué?⬇️
Oxford Street es la calle más comercial de todo UK y la más famosa calle de Londres. Esto significa: un montón de comercios y, sobre todo, un montón de gente. En una calle cuyo diseño viene de antes del siglo XVI, es decir, tiene sólo 20 metros de ancho. Os sonará:
El problema: es una calle con tráfico y, a pesar de que se ha tratado de reducir en varias ocasiones lo máximo posible, las aceras actuales tienen apenas 4-5 metros. Para millones y millones de peatones. Son muy escasas y con frecuencia peatones invaden calzada. Trafico caótico.
Dos modelos de barrio: en el primer caso, disperso, dependiente del vehículo, donde el comercio se sitúa en superficies grandes; y el segundo: en densidad, con facilidad para el transporte público, y donde puede prosperar el pequeño comercio. Es este segundo la ciudad próxima. ⬇️
A veces algo tan sencillo como que una calle en la que vive más gente es una por donde pasa más gente y en donde se puede abrir un negocio familiar. Una donde es más eficiente poner un sistema de autobuses, y en la que se genera una relación entre personas mucho más estrecha.
Por eso planificar una ciudad es también, de algún modo, planificar las relaciones que se darán después en ella. Puedes hacer ciudad para un modelo o para el otro. Lo bueno es que la cuenta, en eficiencia de los recursos, está del lado del barrio próximo. Entre otros beneficios.
Hacer ciudad en densidad o en altura no es necesariamente un pelotazo. Lo que es un pelotazo es cuando esto se hace ad hoc para unos beneficios concretos, privados, que no responden al interés general. Lo primero es deseable (según). Lo segundo una perversión hacia la ciudadanía.
Si hay un plan que dice que una ciudad para maximizar la eficiencia en el acceso a recursos, o al TP, debe crecer en altura, entonces es interés general. Si hay una empresa que pide una torre que no estaba prevista y se hace una modificación sólo para permitirla, es pelotazo.
Y esto no quiere decir, en absoluto, que empresas no puedan acudir a hacer esas peticiones y que, por supuesto, tampoco deban ser evaluadas. Pero éstas deben supeditarse al: ¿qué impacto tiene esto para la población y la ciudad? ¿es deseable de la forma en que lo piden? Etc.
Cuando se habla de que la construcción en densidad, es decir, en altura, es más eficiente que la construcción dispersa, o sprawl, es por una serie de motivos. Vamos con este ejemplo y supongamos que han construido aquí 2000 nuevas casas en las que viven 5000 personas. Hilo⬇️
1⃣ La cuenta es esta: son 2000 casas con una ocupación media de 2,5 personas por casa. Estas 5000 personas, con la misma ocupación, 2,5 por vivienda, podrían alojarse en 50 edificios de 10 pisos cada uno con 4 viviendas por planta. ¿Daría lo mismo? No.
2⃣ En suelo consumido: en el espacio que ocupan 250 casas se podrían haber levantado los 50 edificios, por lo que resultado sería que lo que ahora están ocupando 4750 casas de más, podría haber seguido siendo suelo natural o agrario. El suelo, ojo, ¡es un recurso no renovable!
El Paseo de Picasso de BCN es un ejemplo fantástico de cómo una buena ordenanza edificatoria funciona a través de los siglos. Empezada la urbanización en el siglo XIX, sus edificios se han ido construyendo muy distanciados, hasta 2012 el último restante. Bajo el mismo criterio.
Cualesquiera que fueran los motivos por los que no se edificaron todos a la vez, son el resultado de los mismos criterios técnicos (al menos en composición de exteriores) ¿Son falso histórico? ¿los actuales sólo? ¿hasta qué año? Caso chulo este. Fueron parcelas vacías en el S.XX.
Si a los más recientes les queremos catalogar de arquitectura historicista, no se me ocurre un mejor lugar para realizarla. El conjunto no admitía ningún otro tipo edificatorio ni una composición que no fuera la que completase todo el perfil estético de la calle.
Como era esperable, la UNESCO acaba de advertir a Madrid que toda la zona declarada Patrimonio Mundial en julio de 2021, Paisaje de la Luz, podría entrar en "peligro" de hacerse un parking que estaba previsto, y perder ese título. Os cuento por qué en este hilo: ⬇️
1⃣ Lo importante aquí es que la declaración de Paisaje de la Luz no fue una declaración sin más, sino que tuvo unos condicionantes a los que nos comprometimos, que no eran otros que solucionar su principal problema que es el tráfico. Nos pusieron deberes, porque, si no, ojito.
2⃣ El hospital Niño Jesús es un edificio patrimonial incluido dentro de la demarcación de la UNESCO. Es uno de los elementos que conforman todo ese conjunto Más allá de la protección del propio edificio, todo lo que se haga sobre él ahora pasa por el ojo de UNESCO, claro.