#رشتو
#تحلیل_بازار_مسکن
۱/
برای تحلیل مسکن ابتدا باید تعریف محله بورسی را بدانیم😊
تعریف محله بورسی : محله بورسی به محله ای اطلاق میشود که در مهر ماه ١٣٩٩ بر اساس اطلاعات بازار املاک ایران ) تعداد معاملات آن بیش از ٣٠ معامله باشد ⬇️⬇️⬇️
#تحلیل_بازار_مسکن
۱/
برای تحلیل مسکن ابتدا باید تعریف محله بورسی را بدانیم😊
تعریف محله بورسی : محله بورسی به محله ای اطلاق میشود که در مهر ماه ١٣٩٩ بر اساس اطلاعات بازار املاک ایران ) تعداد معاملات آن بیش از ٣٠ معامله باشد ⬇️⬇️⬇️
۲/
از ٣٧٠ محله تهران در مهر ماه فقط ١۶ محله تعداد معاملات بیش از ٣٠ معامله بوده است
منبع : سامانه اطلاعات بازار املاک ایران
منطقه ١٠- سلیمانی تیموری ٨۵ واحد
منطقه ۴- تهران پارس : ٧٣ واحد
منطقه ١٠ - سلسبیل شمالی ۵٣ واحد
منطقه پنج - فردوس : ۴٨ واحد
⬇️⬇️⬇️
از ٣٧٠ محله تهران در مهر ماه فقط ١۶ محله تعداد معاملات بیش از ٣٠ معامله بوده است
منبع : سامانه اطلاعات بازار املاک ایران
منطقه ١٠- سلیمانی تیموری ٨۵ واحد
منطقه ۴- تهران پارس : ٧٣ واحد
منطقه ١٠ - سلسبیل شمالی ۵٣ واحد
منطقه پنج - فردوس : ۴٨ واحد
⬇️⬇️⬇️
۳/
منطقه ١٠ - سلسبیل جنوبی ۴۴ واحد
منطقه ١٠ - بریانک : ۴۶ واحد
منطقه پنج - فردوس : ۴٨ واحد
منطقه چهار- کم اظم آباد : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد جنوبی : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد شمالی : ٣٧ واحد
منطقه ١٠ - هاشمی : ٣٧
منطقه ١۵ - ابوذر ٣۴ واحد
منطقه ده- هفت چنار : ٣٢
منطقه ١٠ - سلسبیل جنوبی ۴۴ واحد
منطقه ١٠ - بریانک : ۴۶ واحد
منطقه پنج - فردوس : ۴٨ واحد
منطقه چهار- کم اظم آباد : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد جنوبی : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد شمالی : ٣٧ واحد
منطقه ١٠ - هاشمی : ٣٧
منطقه ١۵ - ابوذر ٣۴ واحد
منطقه ده- هفت چنار : ٣٢
۴/
منطقه ٣: داودیه٣١ واحد
منطقه ۵: باغ فیض ٣٠ واحد
منطقه ١۴ - اباذر : ٣٠ واحد
در ٧٠ محله تهران تعداد معاملات مسکن در مهر ماه صفر ( هیچ معامله ای ثبت نشده است ) ، ١٩ درصد از کل محلات
در ٣۵ محله تعداد معاملات یک یا دو مورد در ماه
در ۴٢ محله تعداد معاملات ٣ یا ۴ یا ۵ مورد ⬇️⬇️
منطقه ٣: داودیه٣١ واحد
منطقه ۵: باغ فیض ٣٠ واحد
منطقه ١۴ - اباذر : ٣٠ واحد
در ٧٠ محله تهران تعداد معاملات مسکن در مهر ماه صفر ( هیچ معامله ای ثبت نشده است ) ، ١٩ درصد از کل محلات
در ٣۵ محله تعداد معاملات یک یا دو مورد در ماه
در ۴٢ محله تعداد معاملات ٣ یا ۴ یا ۵ مورد ⬇️⬇️
۵/
در ٨١ محله تعداد معاملات در مهر ماه ۶ تا ١٠ مورد بوده است
در ٨۵ محله تعداد معاملات بین ١١ تا ٢٠ مورد
در ٣۶ محله تعداد معاملات بین ٢٠ تا ٢٩ معامله در مهر ماه
تحلیل وضعیت مسکن در تهران بر اساس میانگین محله ای گمراه کننده است و آدرس غلط می دهد
⬇️⬇️⬇️
در ٨١ محله تعداد معاملات در مهر ماه ۶ تا ١٠ مورد بوده است
در ٨۵ محله تعداد معاملات بین ١١ تا ٢٠ مورد
در ٣۶ محله تعداد معاملات بین ٢٠ تا ٢٩ معامله در مهر ماه
تحلیل وضعیت مسکن در تهران بر اساس میانگین محله ای گمراه کننده است و آدرس غلط می دهد
⬇️⬇️⬇️
۶/
اینکه آمار ٧٠ محله ای که در مهر ماه هیچ معامله ای در آن انجام نشده با آمار ١۶ محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده را جمع بزنیم و بعد معدل را تحلیل کنیم تفسیر های غلط از وضعیت مسکن در تهران ارائه می دهد. اگر در یک محله تعداد معاملات کمتر از ٢٠ معامله در ماه باشد
اینکه آمار ٧٠ محله ای که در مهر ماه هیچ معامله ای در آن انجام نشده با آمار ١۶ محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده را جمع بزنیم و بعد معدل را تحلیل کنیم تفسیر های غلط از وضعیت مسکن در تهران ارائه می دهد. اگر در یک محله تعداد معاملات کمتر از ٢٠ معامله در ماه باشد
۷/
بازار در خصوص آن محله ارزیابی مثبت ندارد. ١۶ محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده کم ریسک ارزیابی میشود
در ٣۶ محله ای که تعداد معاملات در آن بین ٢١ تا ٣٠ معامله بوده با ریسک متوسط ارزیابی میشود
محلاتی که تعداد معاملات در آن در مهر ماه کمتر از ده واحد بوده⬇️⬇️
بازار در خصوص آن محله ارزیابی مثبت ندارد. ١۶ محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده کم ریسک ارزیابی میشود
در ٣۶ محله ای که تعداد معاملات در آن بین ٢١ تا ٣٠ معامله بوده با ریسک متوسط ارزیابی میشود
محلاتی که تعداد معاملات در آن در مهر ماه کمتر از ده واحد بوده⬇️⬇️
۸/
و به نسبتی که به صفر نزدیک میشود پر ریسک ارزیابی میشود. اگر ٧٠ درصد از سبد دارایی مسکن باشد ( فقط برای دارایی کمتر از پنج میلیارد تومان ) از این سبد دارایی ارزیابی مثبت دارد مشروط بر اینکه در مناطق کم ریسک یا با ریسک متوسط باشد
در همه مناطق ایران نیز همین تحلیل جاری است⬇️
و به نسبتی که به صفر نزدیک میشود پر ریسک ارزیابی میشود. اگر ٧٠ درصد از سبد دارایی مسکن باشد ( فقط برای دارایی کمتر از پنج میلیارد تومان ) از این سبد دارایی ارزیابی مثبت دارد مشروط بر اینکه در مناطق کم ریسک یا با ریسک متوسط باشد
در همه مناطق ایران نیز همین تحلیل جاری است⬇️
۹/
در همه مناطق ، محلات بورسی و غیر بورسی وجود دارد. برداشت از مطالب بالا نباید با افراط همراه باشد اگر مخاطب این مطالب دارایی اش کمتر از پنج میلیارد تومان باشد و ٧٠ درصد آن مسکن باشد و آن مسکن در محله پر ریسک واقع شده باشد نباید بلافاصله مسکن خود را بفروشد و بی خانه شود⬇️
در همه مناطق ، محلات بورسی و غیر بورسی وجود دارد. برداشت از مطالب بالا نباید با افراط همراه باشد اگر مخاطب این مطالب دارایی اش کمتر از پنج میلیارد تومان باشد و ٧٠ درصد آن مسکن باشد و آن مسکن در محله پر ریسک واقع شده باشد نباید بلافاصله مسکن خود را بفروشد و بی خانه شود⬇️
۱۰/
این مطلب باید به عنوان یک هدف مد نظر باشد و در بستر زمان به محله کم ریسک انتقال مکان یابد . در بورس بازار نظرش را هر سه روز یکبار در مورد یک سهم عوض می کند درست مثل عوض کردن پیراهن
محلات بورسی تهران به صورت اساسی هر سه سال یکبار تغییر می کند
این مطلب باید به عنوان یک هدف مد نظر باشد و در بستر زمان به محله کم ریسک انتقال مکان یابد . در بورس بازار نظرش را هر سه روز یکبار در مورد یک سهم عوض می کند درست مثل عوض کردن پیراهن
محلات بورسی تهران به صورت اساسی هر سه سال یکبار تغییر می کند
۱۱/
سه محله بورسی تهران در مهر ٩۶ اکنون در زمره محلات بورسی تهران قرار ندارند. مسکن درجایی گران میشود که بین مسکن و محل اشتغال فاصله معقول باشد
مثال برای تعریف فاصله مناسب بین محل کار و اشتغال : اگر فاصله مسکن یک شهروند تا ایستگاه مترو پنج دقیقه و فاصله زمانی ایستگاه مترو⬇️
سه محله بورسی تهران در مهر ٩۶ اکنون در زمره محلات بورسی تهران قرار ندارند. مسکن درجایی گران میشود که بین مسکن و محل اشتغال فاصله معقول باشد
مثال برای تعریف فاصله مناسب بین محل کار و اشتغال : اگر فاصله مسکن یک شهروند تا ایستگاه مترو پنج دقیقه و فاصله زمانی ایستگاه مترو⬇️
۱۲/
تا محل اشتغال ٢۵ تا ٣٠ دقیقه ، زمان معقولی است برای فاصله معقول بین محل کار با محل اشتغال ، به میزانی که این فاصله زمانی بیشتر شود مطلوبیت کاهش می یابد. محله آپادانا در مهر ٩۶ بیشترین معاملات مسکن در تهران در آن انجام می شد اما در مهر ماه تعداد معاملات به صفر⬇️⬇️
تا محل اشتغال ٢۵ تا ٣٠ دقیقه ، زمان معقولی است برای فاصله معقول بین محل کار با محل اشتغال ، به میزانی که این فاصله زمانی بیشتر شود مطلوبیت کاهش می یابد. محله آپادانا در مهر ٩۶ بیشترین معاملات مسکن در تهران در آن انجام می شد اما در مهر ماه تعداد معاملات به صفر⬇️⬇️
۱۳/
نزدیک شده است ؟ چرا ؟
هشتاد درصد فعالین اقتصادی تهران خرج شان بیشتر از دخل شان است فاصله زمانی بین محل کار با محل اشتغال برای چنین مناطقی چه ارزشی دارد ؟ قطب تهران - کرج یک کانون اشتغال در مهر ٩۶ بود ولی اکنون این قطب به کانونی تبدیل شده که بسیاری از فعالین اقتصادی⬇️⬇️
نزدیک شده است ؟ چرا ؟
هشتاد درصد فعالین اقتصادی تهران خرج شان بیشتر از دخل شان است فاصله زمانی بین محل کار با محل اشتغال برای چنین مناطقی چه ارزشی دارد ؟ قطب تهران - کرج یک کانون اشتغال در مهر ٩۶ بود ولی اکنون این قطب به کانونی تبدیل شده که بسیاری از فعالین اقتصادی⬇️⬇️
۱۴/
آن خرج شان بیشتر از دخل شان است
محله آپادانا ، در مهر ٩۶ سکونتگاه مناسبی بود برای شاغلین قطب غرب تهران ولی این قطب بیشترین آسیب را از قطع صادرات نفت دیده است لذا سکونتگاه در مناطقی که اشتغال در معرض تهدید باشد ارزش سابق را ندارد. عوامل دیگری هم در تحلیل وضعیت⬇️
آن خرج شان بیشتر از دخل شان است
محله آپادانا ، در مهر ٩۶ سکونتگاه مناسبی بود برای شاغلین قطب غرب تهران ولی این قطب بیشترین آسیب را از قطع صادرات نفت دیده است لذا سکونتگاه در مناطقی که اشتغال در معرض تهدید باشد ارزش سابق را ندارد. عوامل دیگری هم در تحلیل وضعیت⬇️
۱۵/
محله آپادانا موثر است حداقل ده عامل تاثیر گذار است که اینجا فقط به یک عامل اشاره شد
پیام مقاله یک نکته است قطع صادرات نفت و کاهش قیمت نفت در کشوری که ٩٠ درصد صادرات اش با نفت قیمت گذاری میشود تعادل اشتغال در تهران را به هم ریخته و بازار مسکن نسبت به آن واکنش نشان می دهد
محله آپادانا موثر است حداقل ده عامل تاثیر گذار است که اینجا فقط به یک عامل اشاره شد
پیام مقاله یک نکته است قطع صادرات نفت و کاهش قیمت نفت در کشوری که ٩٠ درصد صادرات اش با نفت قیمت گذاری میشود تعادل اشتغال در تهران را به هم ریخته و بازار مسکن نسبت به آن واکنش نشان می دهد
• • •
Missing some Tweet in this thread? You can try to
force a refresh
