Thread by @TrinityNYC

パンデミックで、地域によって住居用不動産市場がものすごく盛り上がっている米国。狭くて高い都市部を離れ、郊外に移住先をもとめるひとたちが後を絶たない。

https://twitter.com/WSJ/status/1372386052346941441

10年以上前の金融危機直後は問題の中心がサブプライムで、アメリカのResidential不動産市場は構造変化を起こしたと専ら言われていた。若い人は今後も都市部中心に住みたがり、持ち家比率は低下するだろうから、郊外の一軒家不動産に未来はない、みたいなこと言われてたけど、みごとに外れたね（笑）

10年前に居住用不動産市場が暴落した時20代だった若者は当時明らかな都会志向で、仕事帰りに友達とビール飲んだり外食したり車も要らないといったライフスタイルだったけど、彼らも30代になって家族持ちになった。人生で別のステージに入り、優先順位も変わって、彼らが買い手となり市場を支えている。

2000年代後半の米国居住用不動産市場は、サブプライム融資を手掛けるノンバンクが暗躍、金融リテラシーの低い層を狙い撃ちして非伝統的なローン商品を掴ませ、それら高リスクのモーゲージ融資を大手も混じって金融機関が大量に買っては証券化し金融市場で売りまくるというアブク銭市場だったのは確か。

2000年代の米住居用不動産市場がたいそう盛り上がってた頃は私もまだ現役でフロントにいたんだけど、当時、そういう高リスクの原資産がごく短期間で売却されてゆく様を、市場関係者は「Like Hot Potatoes」と呼んでた。作りたての焼き芋は熱くて長く手に持っていられず別の人に投げ渡す様に見立てて。

そうやって、焼き芋を転がすように、次から次へと住宅融資を原資産にして転がして、証券化を繰り返し、「CDOのｎ乗」とか呼んで、幾重にもリスクを濃縮してるうちに爆発して、前代未聞のモーゲージ証券デフォルト問題に至った。そして金融市場メルトダウン。ローンを払えなくなったホームレスも急増。

でも、現在は、あの当時の住宅市場の熱狂とは様相がぜんぜん違うね。ウォールストリートジャーナルの記事にもあるけれど、現在の買い手は、多くが相当分厚いエクイティ（頭金）を用意して買いにくる。前回のように頭金もろくにないんで頭金も借金してLTV100%超えてるような借り手があまりいない。

借り手の側のバランスシートがそこそこ健全なのに加えて、貸し手の側の金融機関も、金融危機後の規制強化で当局から徹底的に虐めまくられたこともあって、2007年当時のようなバランスシートの恰好はぜんぜんしてませんな。てか、やろうにも、現規制下では、もう無理ｗ

上の元記事によると米国の持ち家比率は上昇気味のようだ。最新データは見てないがおそらく、米国のモーゲージ融資へのアクセシビリティはいまだに人種ごとに違いが大きく、黒人層ヒスパニック層のアクセスには比較的敷居が高いのではないかと推測する。

（現にワクチンのアクセスでそれが起きている）

息子ブッシュ政権の時代、この「人種ごとの持ち家比率の差異」が問題視され、「持ち家はアメリカンドリーム、黒人層ヒスパニック層のホームオーナーシップをあげよう」という政治的な掛け声もあって、金融規制緩和と低金利がサブプライムへ向かう流れを後押ししたのは事実です。

金融市場でのイノベーションはそれこそ毎分毎秒起こるわけで、規制当局はそのイノベーションのスピードにはついてくること、できない。ごく最近ですと、ロビンフッドの一件があったよね、規制側はいつも後追いになる。前回の市場メルトダウンもやっぱりそうだった。

前回の流れ：住宅市場盛り上がり→規制緩和と金融商品のイノベーション先鋭化→規制当局モタモタ→金融市場暴走して調子こく→いきなり爆発焼け野原→規制強化で当局は虐めモード最高潮に→のど元過ぎる→最初にもどる（ｲﾏｺｺ）

ただし前回とは置かれてるファンダメンタルズが違うのでどう転ぶか。

しかし、頭金をたっぷりキャッシュで貯めて家を買いにくる最近の若い買い手には、それはそれで感心するが、同時に需要が強すぎ、人気地域の住宅価格は目立って上昇し、予算低いファーストタイムバイヤーには手が出ない、という側面も元記事に書かれていた。

米住宅市場はいま売り手市場の様相が強く、価格は目立って上昇している。多くの一般アメリカ人にとって、住宅資産というのは保有資産のかなりの部分を占めるのが常で、金融資産をほとんど持たないが住宅資産だけは持ってます、みたいなひとは、アメリカにはかなりいる。

いまどきの住宅バイヤーの詳しい内訳は自分はまだ見たことがないんで、これもやはり推測に過ぎないが、ここでも貧富の差は相当あらわれているだろう、という気がするね。そして、アメリカの場合は、経済格差の話には必ず（イエス100%かならず！）人種がくっついてまわるからな。