Thread by @elisa_jkt

Di Rujak, 11 tahun lalu sudah pernah ada yg menuliskan begini:

Hunian 4 lantai lebih berkelanjutan untuk Jakarta.

rujak.org/hunian-4-lanta…

https://twitter.com/menghanyurkan/status/1339208837279195139

Dan tetap konsisten sampai hari ini, bahwa “missing middle” 4-6 lt yang sangat jarang di Jakarta adalah salah satu solusi utk regenerasi Jakarta yang lebih inklusif dan lestari.

Housing the Millenials... bisa dilihat studi Rujak soal “missing middle”.

Dan kami juga identifikasi mana saja kawasan di Jakarta Pusat yg “under-utilised”. Misalnya sebagian besar lahan di Bendungan Hilir, masak coba koefisien lantai bangunan cuma sebesar 1.2 (artinya hny memungkinkan bangunan tunggal 2 lt - sulit utk jadi flat 4 lt).

Di perhitungan Rujak, jika 80% kelurahan di 5 kotamadya mampu meningkatkan intensitas tata guna lahannya di sekitar maks 2-5% luas kelurahan (misal dr bangunan tunggal jd flat 4-5 lt), maka ada tambahan 200-500rb unit flat dgn variasi.

Lompatan jauh dr hunian tapak 2 lt ke superblok 30-40 lt justru tdk lestari serta membuat geger budaya. Dan mahal. Pelakunya pun sedikit. Pemerintah (& kita) dipaksa bergantung ke developer. Krn hny developer yg mampu & dimampukan utk membangun superblok. Pdhal orientasinya beda.

Konsolidasi Tanah Vertikal yg dipahami dan didorong Pemerintah pun juga membuat ketergantungan pada developer makin tinggi.
Krn model awal bisnis developer mencari untung, secara kebijakan Pemerintah pun saling berresonansi ke arah yg sama.

Dengan memungkinan adanya hunian 4-6 lt dgn luas tanah beragam (jgn saklek ala bikin rusunawa: kudu min 3000 m2), maka makin banyak orang dan pihak bisa berpartisipasi. Dan tentunya makin byk model kerja sama serta macam2 solusi yg muncul.
Gak saklek cuma 1: superblok.

Masalahnya, byk peraturan terkait multi family housing - dlm hal ini flat 4-6 lt, menyulitkan” aktor2 kecil non developer.
Misalnya mau bikin flat 20 unit 5 lantai di Tanjung Duren. Lalu demi keluarkan SKBG/SHM Sarusun, pajak dan prosesnya gak ada beda sama apartemen 200 unit.

Jadi memang secara fiskal, tata ruang, prosedural, tidak memihak pemain kecil. Makanya (pemerintah) “tergantung” terus sama developer.

Lalu ada gak sih cara akalinnya utk smtr ini?
Ada! Hny itupun kita harus siap hidup “kolektif”.

Hidup kolektif ini bukan cuma soal bareng2 hidup di 4 lantai rusun isi total 40 unit. Tp tmsk siap bikin kelompok kolektif utk memanajemen dan “patungan bersama”.
Tmsk siap utk tdk merasa perlu SHM sarusun dan sejenisnya.

Dan tunggu tanggal mainnya zzz ... eh tahu2 jadi ...