Thread by @ogiehart

Kali ini saya akan bahas RAB, cara menghitung biaya pembangunan sebuah bangunan.

Teruntuk mahasiswa arsitektur dan sipil, untuk yang mau bangun atau renov rumah atau bahkan yang ingin terjun ke dunia bisnis konstruksi dari latar belakang apapun, mungkin ini penting.

A thread

Sebetulnya masalah RAB ini ranahnya keilmuan sipil, sedangkan saya di arsitektur. Jadi pasti banyak temen-temen yang lebih paham. Maka apabila ada kesalahan dalam thread ini mohon koreksinya ya.

Jujur aja, mungkin ini akan jadi thread yang paling pusing. Jadi ya kalo masih bingung coba dibaca lagi pelan-pelan ya teman-teman. Nanti kita bisa lanjut diskusi kok.

Sebelumnya lumayan banyak yang nanya ke saya mengenai biaya konstruksi. Paling gampang memang dengan asumsi luas bangunan dikali harga per meter persegi. Misalnya untuk bangunan 100m2 harga per m2 3,5-4 juta.

Angka tersebut bisa dibilang kecil tingkat keakuratannya karena bisa aja rumah yang akan dibuat menggunakan bentang lebar yang mana strukturnya harus besar-besar.

Atau bisa juga dari bentuk atap, misalnya mau bikin atap limasan utuh tapi bangunan mepet tetangga kanan kiri, maka harus dibuat dak talang. Jelas ini lebih mahal daripada atap berbentuk pelana.

Intinya, pada pembuatan RAB kita akan menghitung item demi item dari pondasi hingga atap.

RAB sendiri untuk proyek formal biasanya ada 2 versi yaitu owner estimate, biasanya dibuat oleh arsitek/estimator dari pihak pemberi proyek, kemudian ada juga engineer estimate yang dibuat oleh pelaksana proyek atau kontraktor.

Kok estimasi? Kan RAB sudah dihitung betul-betul?

RAB merupakan kepanjangan dari Rencana Anggaran Biaya. Jadi yang memang perencanaan. Pada prakteknya kenyataan seringkali tidak sesuai dari rencana.

ini beneran.......

Walaupun sudah dihitung secara presisi namun satuan harga yang ada pada RAB merupakan analisa pasar yang mana harga material selalu fuktuatif. Analisa satuan harga bangunan yang paling sering digunakan biasanya, analisa yang dikeluarkan oleh kementrian PUPR.

Mereka merilis analisa satuan harga per 3 bulan. Jadi analisa yang dikeluarkan PUPR dibuat berdasarkan update harga material di pasaran yang fluktuatif.

Kalian pusing ga sih baca tulisan di atas? Mudah-mudahan engga ya. Karena saya juga waktu matkul RAB ini ga paham sama sekali. paham setelah ngerjain proyek terus kepepet harus bisa ngitung RAB.

Baiklah intronya udah panjang ya. Iya, itu baru intronya doang.

Sekarang kita mulai bahas substansi RAB itu sendiri. RAB terdiri dari ratusan item dari pondasi sampai atap. Setiap item yang jumlahnya ratusan itu sebetulnya sangat sederhana. Ada tiga elemen utama pada setiap item yang perlu diperhatikan.

Yang pertama adalah satuan dari volume.

Contoh, untuk menghitung volume dinding kita mengguakan meter persegi (m2). Untuk menghitung volume beton atau pondasi cakar ayam kita menggunakan meter kubik (m3).

Sedangkan untuk menghitung volume kusen kita menggunakan meter lari (m), begitu pula ketika menghitung pekerjaan pipa, juga menggunakan meter lari (m) dan masih ada beberapa satuan lainnya.

Satuan ini bisa dilihat pada analisa harga satuan yang dikeluarkan di PUPR. Kenapa mengacu pada analisa satuan harga dari PUPR, ya untuk mempermudah semua pihak yang terkait agar satu suara ketika menghitung estimasi biaya ini.

Yang kedua adalah volume dari masing-masing item itu sendiri.

Sederhananya begini, ketika kita mau menghitung suatu bangunan maka kita harus menghitung berapa luas dinding yang akan dibangun, berapa banyak lampu yang dipasang, berapa luas keramik yang akan dipasang dst.

Item-item itu akan dihitung satu-satu. Kalau bentuknya persegi ya berarti kita pakai rumus persegi (panjang x lebar), kalau bentuknya balok ya kita hitung volume (panjang x lebar x tinggi), dan seterusnya.

Lebih lengkap akan dijelaskan pada masing-masing item pekerjaan.

Yang ketiga adalah harga satuan.

Harga satuan bisa saja mengacu pada harga yang dikeluarkan oleh PUPR tapi kontraktor ataupu arsitek bisa menaikkan atau menurunkan harga dengan berbagai pertimbangan tertentu.

Harga satuan ini nantinya akan dikalikan dengan volume untuk mendapat harga item.

Jadi rumusnya gini nih:

Volume x satuan harga = harga item

Total harga keseluruhan = sum(seluruh total harga item)

Jadi kurang lebih begitu ya, volume masing-masing item dikalikan harga satuan. Yang membuat rumit adalah banyaknya jumah item dari pondasi sampai atap yang harus dihitung satu demi satu.

Untuk lebih gampangnya coba kita bahas satu per satu item yang paling krusial, tapi mungkin secara garis besarnya aja ya.

Tapi sebelum mulai masuk ke item-item, saya mau jelasin ada satu hal penting yang berkaitan dengan penghitungan volume item pada bangunan, yaitu as bangunan.

As adalah garis imajiner yang berada di tengah dinding.

Dimensi dan ukuran yang ada pada denah biasanya merupakan as bangunan.

Lihat gambar denah dibawah. Dimensi ukuran menunjuk ke tengah-tengah dinding atau kolom, itu yang namanya as bangunan. Ukuran as bangunan ini akan banyak jadi patokan kita dalam menghitung beberapa item.

Oke bangunan ini kita pake sebagai sampel ya. Ini gambar potongannya. Bisa dilihat bangunan terdiri dari pondasi lalu ada sloof ada kolom, balok dst.

Ini tampak bangunan supaya lebih mudah mengira-ngira bentuknya.

Oiya, kita ga akan bener-bener bahas ratusan item yang ada pada RAB, kita bahas secara garis besarnya aja. Jadi setiap item ini volumenya berbeda-beda ya, ada yang panjang (m), luas (m2), volume (m3), titik dan lain-lain.

Kenapa beda-beda karena analisa satuan harga tiap item memang berbeda-beda, contoh pondasi menghitungnya volume (m3) kubik, lantai hitungnya luas (m2), lampu hitungnya titik, lisplank hitungnya panjang (m) dan seterusnya.

Break dulu deh, masih panjang btw. Baca-baca tulisan saya yang lain dulu ya.

https://twitter.com/ogiehart/status/1135193338569617414?s=19

ITEM 1 PONDASI DAN GALIAN

Kita mulai dari item yang paling bawah yaitu pondasi. Yang pertama digali dulu dong tanahnya, untuk galian satuannya meter kubik (m3).

Kalo pondasi tingginya 80cm biasanya yang digali sekitar 70cm disisain 10cm di atasnya. Sedangkan untuk lebar galian biasanya selebar lebar sisi bawah pondasi. Jangan lupa pondasi ini bentuknya trapesium jadi makin atas makin mengerucut.

Sedangkan untuk pondasi batu kalinya sendiri, pertama kita hitung luas trapesium dari pondasinya

L = ½ x (sisi bawah+sisi atas) x tinggi.

Kemudian dikali total panjang as pondasi keseluruhan.

Jadi Luas trapesium dikali panjang as pondasi, luas dikali panjang jadi ketemunya volume ya (m3).

Dihitung juga volume galian, urugan kembali, urugan batu dll. Sesuai dengan apa yang ditanam dalam pondasinya. Harga per meter kubik bisa dilihat pada daftar satuan harga.

ITEM 2 BETON BERTULANG

Di atas pondasi ada yang namanya sloof. Sloof masuk dalam keluarga beton bertulang. Sekalian bahas beton bertulang aja ya. Jadi yang dibawah namanya sloof, yang berdiri namanya kolom, yang di atas namanya balok (balok untuk dudukan kuda-kuda atap).

Pada bangunan lantai 2, balok lantai 1 mengikat plat lantai atau dak. Beton bertulang fungsinya struktural, bangunan berdiri karena struktur beton bertulang ini. Struktur ini menahan atap, menahan dinding menahan semuanya yang ada pada bangunan.

Bangunan tanpa dinding bisa berdiri, tapi tanpa struktur ga bisa.

Untuk menghitung struktur beton bertulang biasanya ada 3 item yaitu besi, kubikasi cor dan papan bekisting.

Tapi untuk bangunan sederhana, biasanya cukup dihitung kubikasi betonnya saja. Kubikasi yang dihitung dianggap sekaligus tulangan dan bekisting.

Semua dihitung satu-satu ya, luas penampang sloof dikali panjang as. Untuk kolom luas penampang dikali tinggi dikali jumlah kolom.

Menghitung balok sama seperti menghitung sloof. Sedangkan volumenya menyesuaikan dengan bentuk bangunan.

Luas penampang ini harus dikonversi kedalam meter ya. Misalnya untuk kolom 15cm x 15cm maka luas penampang adalah:

0,15m x 1,15m x tinggi kolom x jumlah kolom (satuan m3)

Untuk sloof dan balok, misalnya ukuran sloof 20cm x 15cm berarti:

0,2m x 0,15m x panjang keseluruhan balok (dihitung dari as) (satuan m3)

Harga per m3 beton bertulang untuk rumah tinggal biasa ada dikisaran 4-6jt tergantung spesifikasinya.

Dengan asumsi dihitung kubikasinya sudah termasuk besi tulangan dan bekisting.

ITEM 3 DINDING

Masuk ke item dinding. Kita bahas dinding yang paling konvensional saja yaitu dinding bata sama hebel. Cara menghitung dinding adalah dengan menghitung luas dinding.

Caranya ya panjang keseluruhan dinding (inget ya yang dihitiung as bangunan) dikali tinggi kemudian dikurangi luas lubang dinding dari setiap bidang (pintu, jendela dll). Tadi hanya untuk volume dinding batanya aja. Kemudian ditambahkan item plester dan acian.

Volume plester dan acian adalah 2 kali luas dinding, karena yang diplester aci 2 sisi. Tidak lupa dicat menggunakan sealer/cat dasar baru setelahnya cat primernya.

Untuk dinding sudah pernah saya bahas lengkap di thread yang ini.

https://twitter.com/ogiehart/status/1239015696916287488

ITEM 4 KUSEN, PINTU DAN JENDELA

Untuk kusen sebenernya ga ada di analisa harga ya, karena untuk ngitung kusen kayu jati per meter lari (m) sedangkan untuk daun pintunya dihitung per lembar.

Akhir-akhir ini saya lebih banyak pake kusen alumunium sih pasarannya sekitar 120-150 ribu per meter. kemudian untuk daun pintunya pake multipleks fin HPL untuk ruang-ruang dan kamar tidur, untuk pintu kamar mandi pake panel alumunium.

ITEM 5 RANGKA ATAP DAN PENTUTUP ATAP

Rangka atap volumenya sama kayak penutup atap, hitung luas permukaan atapnya. Untuk baja ringan di kisaran 130-170/m2. Sedangkan penutup atap sangat bervariasi tergantung jenis atapnya. Jangan lupa, atap sebaiknya dicat lagi pake cat genteng.

ITEM 6 PENUTUP LANTAI

Penutup lantai sih relatif gampang, hitung aja luas semua ruangan. Ketemu misal 100m2, yaudah tinggal dikali per m2 nya aja. Tapi, penutup adalah salah satu item yang paling fluktuatif karena opsi penutup lantai macem-macem banget ya.

Kalau keramik mungkin di 50-60 ribu untuk ukutan 40cm x 40cm, granit sekitar 100-300 ribu yang ukuran 60cm x 60cm, kalo ukuran tile nya makin besar makin mahal, granit blok bisa jutaan. Marmer juga bisa, makin mahal lagi. Itu belum termasuk harga pasang dan semen+pasir ya.

ITEM 7 PLAFON

Plafon relatif seragam biasanya pake gypsum. Ini juga sama kayak penutup lantai, itung aja luas ruangan nanti ketemu per m2 nya berapa. Rangka plus gypsum boardnya sekitar 130-150rb. Diluar cat ya. Kalo bentuknya ribet ada drop nya dan LED dll ya makin mahal.

ITEM 8 ELEKTRIKAL

Elektrikal biasanya seputar lampu, stop kontak, saklar, MCB dll. Untuk pekerjaan elektrikal dihitungnya per titik. Masing-masing titik terbagi 2, pekerjaan penarikan dan pekerjaan pengadaan+pasang lampu/saklar/stop kontaknya.

Pekerjaan penarikan termasuk pembobokan dinding untuk masukin kabel+protector ke dalam dinding untuk saklar dan stop kontak dan narik kabel+protector dari dinding ke tengah plafon untuk lampu. Pekerjaan ini kisaran 175ribu per titik.

Sedangkan pekerjaan pengadaan+pasang ya sesuai harga stop kontak, saklar sama lampu. Ini bisa sangat bervariasi tergantung selera dan kebutuhan.

ITEM 9 SANITASI

Pekerjaan sanitasi berhubungan sama kamar mandi dan saluran ya. Jadi yang pertama berkaitan dengan furniture kamar mandi yaitu kloset, wastafel shower dll. Item-item tersebut bisa kita survey di toko-toko furniture kamar mandi.

Harga furniture kamar mandi juga bervariasi sekali.

Masih inget kloset totonya Raisa yang ratusan juta? Ya semacem itu lah.

Kemudian untuk pekerjaan pipa terbagi menjadi 3, air bersih, grey water dan black water.

Air bersih dari sumur/PAM ke reservoir dan tandon (apabila ada) lalu dialirkan ke seluruh kran dan shower yang ada di rumah, biasanya ½ inch.

Sedangkan grey water merupakan air dari floor drain, sink, buangan wastafel dan talang atap, biasanya 2 inch. Black water adalah pipa dari kloset ke septic tank, biasnya 4 inch.

Semua dihitung panjangnya atau dalam satuan meter lari (m). Harga per meter ada di satuan harga.

Kurang lebih seperti itu ya. Setelah menghitung semua item dari sembilan kelompok item, nantinya semua item tersebut dijumlahkan untuk mendapatkan angka RAB total.

Nilai total itu lah yang biasanya dijadikan nilai kontrak dari suatu pekerjaan pembangunan.

Sekali lagi, thread ini memang lumayan panjang dan bikin pusing. Kalo ada pertanyaan lebih lanjut bisa DM aja. Kalo sempet pasti saya bales kok.

Semoga berguna ya.

Jangan lupa mampir ke instagram kalo mau liat proyek-proyek saya :)

Oiya, ini penting tapi malah lupa. Jadi analisa satuan merupakan harga borongan per satuan (m, m2, m3, titik dst). Yang mana sudah termasuk jasa tukang, material bantu (paku, lem, semen dll).

Item-item tersebut dikalikan koefisien untuk mengerjakan item dalam 1 satuan (m, m2, m3, titik dst)

Contoh:

Untuk mengerjakan 1 m2 keramik dibutuhkan

1 dus keramik
0,07 hari tukang
0,3 sak semen
0,1 colt pasir

Tenaga dihitung harian ya.

Kayaknya perlu bikin thread sendiri mengenai analisa harga ini.

Tambahan:
menghitung besi tulangan

https://twitter.com/ogiehart/status/1349219297596346369?s=19