Halo teman-teman. Ini adalah thread lanjutan dari perumahan developer. Iya, ini masih di bagian yang menjemukan dan memusingkan. gapapa ya. lanjut aja lah ya.
kali ini tentang KPR dan perhitungannya.
kali ini tentang KPR dan perhitungannya.
Jadi begini, sebagian besar transaksi pembelian rumah yang terjadi saat ini adalah melalui KPR. Memang saat ini masyarakat kita lebih suka mencicil jangka panjang untuk pembelian rumah. ya karena mayoritas memang pegawai yang gajinya bulanan
Sebagian memang mampunya beli KPR, ya mau gimana lagi. Tapi ada sebagian lagi yang karena gengsi. Ini yang menarik. Gaji 10 juta, ambil cicilan rumah 5 juta. Gaji 20 juta ambil cicilan 15 juta.
Tentu saja itu sah-sah aja sih. Namun semakin tinggi kita memilih level tempat tinggal, tanpa disadari semakin tinggi pula gaya hidup kita. ah sudahlah, udah bagus bisa punya rumah
Sebetulnya buat hidup cukup, kalo buat gaya hidup sampe kapan juga ga akan cukup.
Oke kembali lagi ke sistem KPR nya ya. Sekarang kita ambil sampel di tulisan saya sebelumnya. Sebuah aset yang kita asumsikan awal harganya 150 juta, ternyata melonjak jadi 2 kali lipatnya setelah melalui proses development dan tentunya ditambah keuntungan untuk developer.
Kita pakai lagi ya angka kemarin, yaitu 304 juta. nah angka ini jadi berapa kalo di KPR? per bulan berapa? totalnya berapa?
Jadi begini, banyak skema dalam penghitungan KPR, mari kita telaah satu-satu. Siapkan kalkula…. hmmmm, ngitungnya bukan pake kalkulator biasa. Diikutin aja deh pokoknya
Oke, yang pertama adalah bunga flat, ini menguntungkan bank merugikan pengambil KPR. Kalo bunganya 9% per tahun dalam 10 tahun bunga yang dibayar ya 90%, 20 tahun ya 180%. Easy math! Hard to pay.
Berikutnya adalah bunga anuitas. Bunga anuitas ini rumusnya agak rumit, emmm… rumit sekali. tapi intinya prosentasi totalnya lebih kecil dari bunga flat. Biasanya metode ini yang paling sering dipake dalam KPR.
Lebih menguntungkan pengambil KPR daripada bunga flat, tapi ya gitu. Nanti saya jelaskan lebih lanjut ya.
Terakhir bunga efektif. Sebetulnya paling menguntungkan untuk pengambil KPR karena prosentase bunganya paling kecil. Namun lupakan saja bunga yang ini. Karena bunga efektif hampir tidak pernah dipakai. Kenapa? Karena ribet.
Bunga efektif ini semakin berkurang tiap bulan mengikuti sisa pokok hutang. Jadi cicilan setiap bulan berbeda, semakin lama semakin berkurang. Jangan tanya gimana ngitungnya, susah.
Bagaimana? Apakah anda berbunga-bunga sekarang. Tentu saja tidak saya rasa
Oke kembali ke perhitungan anuitas, dimana system ini paling umum dipakai. Daripada pusing-pusing ngitung pake rumus. Saya pake kalkulator KPR online saja.
Nah ini hasilnya. Pada data pinjaman saya input harga rumah 304 juta, dengan DP 20%. Jangka waktunya 20 tahun, biar bulanannya ga berat. Kemudian bunga pasar saya asumsikan 11%. Agak tinggi sepertinya, tapi gapapa lah ya. Buat contoh aja. 
Nah tidak lupa ada BHTPB (pajak pembeli). Saya ga tau kepanjangannya BHTPB apa, pokoknya pajak pembeli aja deh. Sebenernya kalo beli cash juga kena pajak ini kok. Pokoknya tetep kita input ya.
Nah dapat lah bayar pertamanya 97 juta ya. Jadi 97 juta ini DP plus pajak dan biaya-biaya administrasi ya teman-teman.
Berikutnya adalah tabel angsuran. Jadi per bulan kita bayar 2,5 juta ya. Idealnya cicilan 1/3 gaji kan ya? Yaudah gaji 7,5 juta kan udah bisa tuh nyicil rumah. Aman bro!
Ada yang aneh ga? Yup. Inilah system anuitas. Jadi yang kita cicil bunganya dulu, baru lama kelamaan pokok hutangnya. Jahat bukan… HAHAHAHA
Coba lihat angsuran pertama. Total angsuran memang konstan di 2,5 juta. Tapi pada angsuran pertama ini kita bayar 2,2 juta untuk bunga 280 ribu untuk pokoknya. Piye bro?
Kemudian kita skip ke angsuran ke 165. Coba deh ini hayati baik-baik. Angsuran ke 165 itu tahun ke 13 an lah. Selama itu barulah kita dapat 50:50 antara bayar pokok. Iya baru 50:50 setelah 13 tahun. Mantab jiwa!
Jadi yang kita bayar dulu memang bunganya dulu. Kalo berenti di tengah ya sebenernya kita masih lebih banyakan bayar bunganya dari pokok hutangnya. Alias pokok hutangnya selama itu baru sedikit terbayar.
Tibalah kita diujung tabel angsuran. Gimana? Total bunganya 359 juta? Pokok hutangnya? 243 juta? Terus tadi kita bayar pertama untuk DP dan lain-lain 97 juta kan? Jadi total kita bayar 699 juta kawan. Padahal harga jual rumahnya berapa? 304 juta kan? Jadi banyak bukan
Ini masih aset yang sama yang kita asumsikan harganya 150 juta lho. Eh iya tambah pajak 5% deh buat penjualan. Jadi 157 juta lah. Eh berapa kalinya itu sampe 699 juta?
Tenang bro. Ini masih banyak faktor kok. Bisa jadi nilai bunganya ga semahal itu ya. Bisa jadi kreditnya lebih singkat, ya jelas lebih kecil total bunganya. Masih ada juga bunga fix & CAP selama 3+3 tahun pertama. Belom lagi kalau anda pegawai bank yang bisa dapet bunga kecil.
Kita pakai lagi angkanya. 304 juta jadi 699 juta setelah KPR selama 20 tahun. Jadi ini pertanyaan terakhirnya. Apakah capital gain/kenaikan harga property anda bisa lebih besar itu itu dalam waktu 20 tahun?
Kalau iya, maka sebenarnya anda sudah melakukan investasi yang tepat. Kalau tidak, maka dalam kasus ini terbukti bahwa harga property tidak selalu naik.
ya naik sih, tapi kan rugi. eh ga rugi juga deng kalo dipake sendiri. ya pada intinya tergantung kebutuhan masing2 aja deh
ya naik sih, tapi kan rugi. eh ga rugi juga deng kalo dipake sendiri. ya pada intinya tergantung kebutuhan masing2 aja deh
Thread berikutnya kita ngobrol-ngobrol tenang capital gain dan investasi property ya kawan-kawan :)
