Thread by @SupsipS

Traigo un cliente de esos del amigo-socio que tiene casi 2 meses sin contestarle llamadas a nadie porque "trae problemas personales".
Independientemente de lo grosero poco profesional que resulta esto, el cliente está a punto de perder en manos del banco un departamento...

De todos los casos que atraje de mi amigo, el único con el que se quedó fue con el del Lic R.
Ok, pues tras un año de decirle que sí, pero no decirle cuanto, de que me llamara el Lic para desahogarse y contarme sus penas con lo poco profesional de mi amigo (que está metido en una

depresión tremenda, pero que necesita querer buscar ayuda, porque sin quererlo él, nadie le puede ayudar), decidí tomarlo en mis manos.
Más que un crédito empresarial, porque ya me explicó JO que no le prestarían en ninguna parte (JO se dedica al tema de créditos hace más tiempo

que yo, de hecho en 2004 fue mi jefe, pero ya les conté, no?? estoy segura que sí), necesita un crédito de liquidez con garantía hipotecaria (con una propiedad familiar a nombre de su hermana).
Es la única posibilidad que tiene de sacar un crédito por la cantidad que necesita.

Debo dejar de creerle a los clientes cuando me dicen "la propiedad no tiene ningún problema" jajajaja. Porque el "no tengo broncas en buró de crédito" lo superé hace mucho y no les creo jamás hasta verlo con mis propios ojos.
El cliente necesita poco más de 2 millones.
No es tema

mío si es buena o mala idea que abra un agujero de 2 millones para pagar deudas, rescatar el departamento e invertir en su negocio, porque sin necesidad de hacer un análisis a fondo, es muy probable que solo postergue el desastre financiero. Pero con un poco de asesoría, consejos

y vigilancia, podría sacar adelante todo. Eso último no lo haría yo, lo mío es conseguirle el crédito que necesita y que asegura sí puede pagar (siempre les pregunto si van a poder pagar una mensualidad de X cantidad y debo tenerles fe en que dicen la verdad). Bueno, pues como

suele pasar en los casos de mi amigo-socio, ya es un cliente cansado. Un año de largas, promesas incumplidas y retrasos traen al cliente desgastadísimo. Pero ahí va su servilleta a tratar de rescatarlo, obviamente no solo es por apoyarlo a salvar su casa, en caso de que se

autorice el crédito, que yo digo que no tendría problemas para ello, cobro.
Por otro lado, no me gusta decirle a los clientes: oye, yo te cobro tanto por la autorización y el resto ya es tu problema, porque no tendría sentido conseguir una autorización de una casa que no podrá

comprarse o hipotecarse por medio del banco. Lo que me interesa más que nada es salvarlo de las garras de algún agiotista, porque abundan y muchas veces se meten en broncas tremendas, amenazas, ataques físicos, atentados y otras linduras. No me ha tocado verlo, pero sí pasa.

Le propongo lo que les comentaba: un crédito de liquidez.
Tomen nota por si se encontraran en el caso de este señor (es como una asesoría gratis, de pasos a seguir). Primero necesitamos que exista una propiedad que pueda hipotecarse, obvio, no? Los créditos de liquidez tienen

las mismas tasas de un crédito hipotecario de adquisición de vivienda, así que comparado con otros tipos de crédito es mucho más barato y a largo plazo (hasta 15 años).
Los bancos prestan hasta el 70% del valor de la propiedad.
Lo segundo que se necesita es que la persona tenga

buen historial crediticio. Es indispensable. Aunque puede tener algunos pecadillos, es importante revisar como anda en sus deudas y en el cumplimiento de sus pagos, porque el banco no le va a prestar dinero a una persona que no es bueno para pagar. Si no pueden pagar una tarjeta

de 5-10 mil pesos de límite de crédito con puntualidad, debemos suponer que tampoco va a poder pagar un crédito de un millón de pesos, no?
Ok. La hermana del Lic R tiene buen buró y existe la propiedad. Qué sigue?
El Lic me comenta que la propiedad vale 2.5 millones, pero

desconfío. Por la colonia que está (que es de muy alta plusvalía) esa propiedad debe valer al menos 50% más de lo que él cree.
Si por mi casa una propiedad de 150 mt2 de dos pisos se vende hasta en 4 millones, lógico es que la de la hermana, de 180 mt2 valga mínimo 5millones.

Él se basa en el valor catastral.
No es un buen indicador del precio.
La buena noticia es que sí puedo conseguir un crédito de 2 millones para ellos, con buena tasa, porque la tasa es en función al buen historial del cliente y su hermana tiene un historial excelente, triple A.

Le comento que debe pedir una opinión de valor a un perito. Conocí uno hace poco, así que lo recomiendo con él (es amigo del amigo-socio). Me manda copia de los documentos que le pidió el perito, la cita era para hoy a la 1:30 pm.
A las 2:10 me llama el perito molesto... uy...

Me dice: -Susana, como no lo comentamos con anterioridad, esta visita te la voy a dejar gratis, para que en ocasiones futuras me sigas recomendando, pero tu cliente no estaba en el lugar y mi valuador se tuvo que mover porque tenía otra cita a las 2:30. Lo esperó 40 minutos.

Inaudito. El Lic R con el agua al cuello, yo tratando de apoyarlo y él no está a la hora indicada en la propiedad!!! casi me da el yeyo. Le ofrecí disculpas al perito. Todavía él ofrece reagendar la cita, pero dejando el claro al cliente que le costará 4 mil pesos la opinión de

valor.
Haciendo una pequeña digresión (como dice Noroña), les cuento porqué estoy pidiendo una opinión de valor y no un avalúo:
El avalúo es más caro y en la mayoría de los bancos no tendrá validez a la hora de solicitar el crédito porque querrán mandar a sus propios valuadores a

realizarlo.
La opinión de valor, por otra parte, es un análisis del precio de mercado de la propiedad tomando en cuenta el valor de metro cuadrado de terreno, de construcción y el valor de venta ofertado de propiedades parecidas. Es como un avalúo, pero más informal y que suele

costar la mitad que el avalúo formal.
Volviendo al tema que les contaba, llamo al Lic R para que me explique lo ocurrido (sin regañarlo, no conozco las dos partes de la historia hasta ahora).
Dice que el valuador se perdió y no daba con el domicilio, que él "tuvo que salirse un

momento", que el valuador le llamó pero como no conocía el número no respondió (aquí casi me voy de espaldas jajaja si uno está esperando que vayan a una cita y no llegan, lo lógico es pensar que la llamada de número desconocido es de esa persona, no?), que cuando le llamaron de

su oficina para que le respondiera, le avisó que en 10 minutos llegaba.
Los valuadores traen el tiempo justo para ir de una cita a otra y pasan todo el día en la calle, de un lado a otro de la ciudad. Así que fue culpa del Lic R. Y todavía le avisó el valuador que se tenía que ir

y el Lic R le respondió "que le vaya bien". Jajajaja no puedo creerlo! en serio que no.
Uno debe estar de modo con el perito, caerle bien jajaja, para que la valuación la haga contentito. Algunos no aceptan ni agua para que no se piense que aceptaron sobornos, pues hay que tomar

en cuenta que la licencia de valuación es su fuente de ingresos, con lo que se ganan la vida.
No dudo ni digo que no haya peritos corruptos, que se presten a mordidas y demás, pero los que yo conozco, con los que he trabajado, no van a pasar por alto algo por 2 o 3 mil pesos eh?

no van a arriesgar la forma en que se ganan la vida por unos cuantos pesillos. Entonces que el Lic R se pusiera los moños estuvo fuera de lugar.
Llamo al perito y ofrezco que si se reagenda, le cobren por adelantado para evitar broncas... me responde que no es necesario, pero que

sí espera que de suceder cualquier cosa, igual les paguen la visita.
Aquí es donde se empiezan a torcer las cosas jajaja. Me mandaron copia del correo solicitando la cita, pero no lo abrí. No lo consideré necesario... bueno, pues de entrada el cliente no tiene la cuenta de agua

al día. A saber cuantísimo dinero se deberá de ahí. Ofrece ir a hacer un convenio o algo a ver qué puede solucionar. Vale.
Descubro que la razón de que el valuador se perdiera es que en el predial no aparece el domicilio real del inmueble.
Chicos, eso es un problemón. Grande.

Un problema grande y gordo.
Le digo al Lic R que le marco en un rato, que voy a revisar las escrituras.
A veces pasa que con los años una calle cambió de nombre y lo que antes se llamaba Calle del Río, ahora se llama Calle Peña Nieto por darles un ejemplo extremo. En estos casos

se complica poquito, pero no tanto. Se pide una constancia de alineamiento y número oficial en el municipio y se les pide que se indique como se llamaba antes la propiedad y como se llama ahora y listo.
Caso muy diferente es cuando la calle no tiene nombre (ya tuve un caso así)

porque el banco no da créditos a calles sin nombre, pues no tienen certeza jurídica. Nada de "domicilio conocido". En este caso se debería promover ante los regidores que en sesión de cabildo se trate el tema de nombrar la calle, juntar firmas de los vecinos... especialmente si

la calle ya tiene un nombre no oficial, porque solo es cuestión de regularizarlo. Pero tratar con regidores no es que sea fácil y no falta que quieran dinero para promover el caso y que no salga barato.
Bueno, en este caso no pasa eso, sino que la propiedad fue dividida.

Lo primero que pienso es que la dividieron y no la escrituraron. Es un problemón.
Total que dice que sí hay escritura, pero en la boleta registral que envió aparece su hermana con 8 co-propietarios más, pues esa casa viene de una herencia familiar.

Oh-oh! Para una casa con muchos propietarios todos deben estar de acuerdo y firmar en el caso de una compraventa, pero no estoy segura que el banco acepte que existan 8 deudores adicionales, podría conseguirse... la bronca principal es que no coinciden domicilios del predial y la

escritura.
Dice Lic R que sí hay una escritura nueva que no nos mandó por error. Que sí está registrada.
Habría que ver entonces porqué el predial dice lo contrario.
Y en eso estamos.
Me va a mandar la escritura nueva para revisarla y entonces aconsejaré qué sigue.
Cómo ven?