Thread by @Catesomi

CONVERSIÓN LOCAL A VIVIENDA

Este año hemos realizado 4 cambios de uso de local a vivienda en Madrid

Os explicamos en este 🧵 las ventajas de las conversiones y los puntos claves, según nuestra experiencia, para tener éxito y no morir en el intento.

Abrimos 🧵👇

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VENTAJAS INVERTIR EN CAMBIO DE USO

💡Hay menos competencia a la hora de comprar, al ser:
➡️ Un proceso complejo
➡️ Un producto que requiere arquitecto y reforma siempre. Más 💵💵
➡️Donde el % la financiación suele ser más bajo (50-60%)

💡La rentabilidad es por lo general más alta que en pisos. Tanto si destinas a alquiler como si haces flipping.

💡Permite diseñar la vivienda desde cero, y en ocasiones segregar, aumentando el precio/m2

💡En algunos barrios, las viviendas a pie de calle están muy demandadas

PROCESO DE ANÁLISIS Y VIABILIDAD
*Para convertir un local comercial a vivienda de forma legal con cedula*

1️⃣ Conoce el barrio donde quieras realizar conversiones. Identifica inmuebles que hayan sido convertidos "legalmente" ya

2️⃣Habla con arquitecto que conozca la zona y

solicitale presupuesto aproximado.
3️⃣Analiza la oferta en el mercado y haz números gordos con colchón de seguridad.
Este punto es obvio pero clave a la hora de descartar zonas y no perder tiempo.
💥El mercado de locales varía calle a calle

Si los números cuadran:
4️⃣Recomendable 1 cita con Junta municipal (urbanismo) e informate:

✔️Norma zonal y usos del suelo xa descartar por imposibilidad de realizar cambio de uso.
✔️Si están autorizando cambios de uso
✔️ Edificabilidad no agotada
✔️⏳ xa concesión de licencia

✔️Requisitos generales
✔️Requisitos especiales de ese municipio o distrito
5️⃣ANALISIS Y DESCARTE
🔍muchas oportunidades, y visita sólo los locales que cumplan de primeras con los requisitos urbanísticos minimos:
✔️Altura 2,50m
✔️Que no esté bajo rasante
✔️Fachada mínima 3m

✔️Tamaño de 25m2 útiles en planta. (Estudio) o 38m2 útiles (1 dormitorio) 📸👇
✔️Si tiene sótano, ten en cuenta q legalmente no podrá haber pieza habitable
6️⃣ INFO ANTES DE VISITAR
Solicita al API, vendedor los estatutos de la comunidad de propietarios.

💥Asegurate que los estatutos no prohíban el cambio de uso de local a vivienda.
💥También puedes ver si se permite la división/segregación de locales. Esto te permitirá plantear varias unidades.
7️⃣VISITA AL LOCAL
Siempre con un arquitecto. No te ahorres estos 50€

➡️Comprobar medidas básicas de fachada, altura.
➡️Cumplir con criterios de iluminación (12 % de luz sobre zona habitable), Inscribir circunferencia de 270cm en pieza habitable, accesibilidad, otros.
➡️Ver si habría que solicitar autorización a CCPP xa algún elemento común

8️⃣OFERTA
Lanzar oferta a ser posible condicionada a recibir OK de proyecto de viabilidad de tu arquitecto y a cualquier aprobación requerida en comunidad para modificar elemento común /otro. (Se requieren 3/5 votos a favor).

9️⃣PROYECTO Y OBRAS
Una vez comprado, contratar arquitecto para realizar proyecto y presentar en ayto, solicitar licencia de obras (En algunas CCAA). Al finalizar obras, pasará el técnico del ayto a comprobar que se cumplen los requisitos urbanísticos para otorgar licencia

🔟Si el proyecto incluye hacer 2 o más viviendas, necesitarás lo siguiente xa poder hacer división horizontal ante notario.
➡️Autorización de la comunidad a dividir a no ser que los estatutos autoricen
➡️Licencia municipal

De esta forma podrás vender cada unidad por separado

💥Algunos aytos obligan aportar plaza de garaje adicional por cada nueva unidad o vivienda. Este requisito es salvable alquilando pza de garaje en la zona.

💥Puedes visualizar las normas zonales en la web de tu ayuntamiento. Madrid➡️
www-s.madrid.es/IDEAM_WBGEOPOR…

💥El ayto ha planteado modificar el PGOU y aumentar la superficie de vivienda a 40m2 útiles, eliminando la posibilidad de hacer estudios de 25m2.
Es bastante absurdo, con el déficit de viviendas en Madrid y la alta dda de aptos y sería un duro golpe al negocio de re. conversión

Hasta aqui nuestro 🧵🧵🧵con el proceso general que seguimos para analizar conversiones a vivienda

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