Thread by @CrypToma8

[RealT - Immo tokenisé]
Hey ! Puisque @GoodValueCrypto m’a nommé le Stéphane Plaza de @CryptApeDAO, voici un thread de présentation de @RealTPlatform.
On va explorer en détail la société & le fonctionnement.

Lien de parrainage pour m’aider : realt.co/ref/toomaaa/

👇🧵
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En quelques mots pour ceux qui ne veulent pas se farcir tout le thread, @RealTPlatform permet d’investir facilement dans l’immobilier américain à partir de $50, grâce à la tokenisation des biens.
Vous achetez une part d’un bien, et vous recevez une part des loyers en USDC.

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Sommaire du thread :
1) 🏡Qui est @RealTPlatform ? ➡️Tweet 4
2) ⚙️Son fonctionnement ➡️Tweet 14
3) 📈Les avantages ➡️Tweet 32
4) ⚠️Les risques/inconvénients ➡️Tweet 35

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1) Qui est @RealTPlatform ?

RealT vend des biens immobiliers américains sous forme de tokens.
C'est-à-dire que la propriété est divisée en par exemple 1000 tokens. Détenir 1 token du bien, c’est alors détenir 1/1000ème de la propriété et récupérer 1/1000ème des loyers.

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Plus précisément, une société américaine (LLC) est créée pour chaque bien en vente. Celle-ci possède le bien immo dans son intégralité. Détenir un token du bien équivaut à détenir une fraction de la LLC, et donc indirectement du bien.
Ces sociétés sont appelées “Series LLC”

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Les Series LLC n’appartiennent donc pas à RealT mais bien à l’ensemble des détenteurs des tokens du bien concerné.

RealT se décompose ensuite en deux entités : Real Token Inc (recherche, gestion) et Real Token LLC (juridique).

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👤RealT a été fondée par 2 frères canadiens, Rémi et Jean-Marc Jacobson. Vous pourrez trouver facilement leur LinkedIn. Leur background est intéressant et donne du sens à ce qu’est @RealTPlatform.

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Jean-Marc a d’abord été dans la finance, fondateur du Crédit Mutuel de Montréal, avant de monter une société de minage de Bitcoin en 2011 (donc très early).
Rémi a lui monté une société d’investissement immobilier en Floride.

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Ils ont créé ensemble la Bitcoin Embassy à Montréal en 2013, lieu où se regroupait les passionnés de crypto, preuve de leur grande connaissance de l’écosystème crypto depuis très longtemps.

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En 2018, la cour de justice américaine reconnaît la légalité de la tokenisation de titres de société (les fameuses LLC). Avec leur parcours et la portée de cette décision, c’est logiquement que les deux frères créent RealT.

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En 2019, le 1er token RealT est vendu, pour un bien à Detroit, Michigan.
Detroit, parlons-en ! La plus grande partie des biens de RealT est à Detroit, car suite à la crise de 2008, le prix de l’immo a dégringolé. C’est donc là-bas qu’on y fait les meilleures affaires.

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Je parle de Detroit dans un de mes précédents tweets :

https://twitter.com/CrypToma8/status/1507040205114691593?s=20&t=Icy9j-TdPCycD0SbmP7D4A

On sent tout de même leur volonté de proposer régulièrement des biens dans d’autres villes. Je ne peux que vous conseiller de vous diversifier, afin de ne pas dépendre d’un seul secteur.

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La fréquence des biens augmente. De 2019 à juin 2021, RealT en a mis en vente 100. Désormais, on en est à 225
Leur team est vraiment compétente, réactive et parle 🇫🇷. Après de nombreuses questions, ils m’ont répondu très efficacement et rapidement, c’est très appréciable !

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2) Le fonctionnement de RealT

Les équipes de RealT repèrent et achètent des biens à des prix intéressants, créent la structure juridique et génèrent les tokens correspondants. En général, les tokens sont dans les alentours de $50 l’unité.

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Si vous n’avez pas encore investi, vous devrez réaliser une vérification d’identité. En effet, la société est régie par la loi américaine qui impose ce KYC pour tout investissement.

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Il vous faudra ensuite fournir une adresse de wallet ERC-20 (Ethereum ou Gnosis Chain) pour la réception des tokens et des loyers. Vous pouvez avoir un wallet facilement avec #MetaMask.

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Pourquoi 2 blockchains ? A l’origine, RealT n’était que sur Ethereum. Avec l’explosion des fees sur cette BC, les loyers coûtaient trop cher à distribuer.
Vous avez donc le choix :
- Ethereum, mais vous supportez les fees
- Gnosis, avec les fees pris en charge par RealT

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Pour configurer #Gnosis sur votre Metamask, je vous renvoie vers ce lien : xdaichain.com/for-users/wall…

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Une fois tout cela fait, vous pouvez étudier les biens proposés par RealT. Ils se présentent toujours de la même manière, avec des photos, des chiffres financiers, une description du bien, de la ville et une carte.

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Niveau chiffres, vous pourrez trouver entre autres la rentabilité (parfois également celle après rénovation), souvent entre 8 et 12%, le prix du token, le type de propriété, les frais, l’année de construction, si c’est actuellement loué et si le bien est en section 8.

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La section 8, kezako ? En gros, c’est l’équivalent des APL en France. C’est un programme où le loyer du locataire est pris en charge en partie ou intégralement par l’Etat. Ce qui peut être un point très avantageux pour un propriétaire, qui est sûr de ne pas avoir d’impayé.

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Tous les frais apparaissent dans l’onglet Financials. On peut y voir dans les prix global du bien :
- une commission de 10% de RealT
- une réserve de maintenance
- des éventuelles réserves pour rénover

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Dans les coûts mensuels :
- Entre 6 et 8% pour une agence de gestion locative
- 2% pour RealT pour la gestion
- Des dépenses de maintenance, taxes et assurances.

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Vous aurez donc compris comment RealT gagne sa vie, en prenant des frais à la fois sur la revente de tokens et sur les loyers versés. L’ensemble donne toutefois des frais supérieurs à ce que pourrait être une opération immobilière en France

(suite dans un prochain thread)

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Suite du thread :

https://twitter.com/CrypToma8/status/1507707718353797124?s=20&t=SEFKkC8L20zHyBSC3vnxsA

(je peux pas faire des threads de plus de 25 tweets visiblement)

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