Thread by @Registrador_R

Buenos días a todos.

A través de nuestro correo 📩[e-mail], hoy nos plantean una cuestión muy interesante:

¿Es necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios para distribuir la "cuota de participación" de un elemento en caso de división o segregación?

La pregunta puede parecer sencilla pero está muy bien planteada pues la legislación aplicable puede dar lugar a algún malentendido.

El supuesto de hecho es la división material o segregación de un elemento de un régimen de propiedad horizontal.

Recordemos que el régimen de propiedad horizontal es un régimen de propiedad horizontal en que el conviven, básicamente, dos tipos de elementos:
· Los privativos (que corresponden a sus titulares)
· Los comunes (cuya titularidad corresponde a los titulares de los privativos)

Por ello, a cada elemento privativo le corresponde una "cuota de participación" en el régimen de propiedad horizontal, siendo esta cuota, precisamente, la participación que les corresponde en los elementos comunes del régimen de propiedad horizontal.

Los regímenes de propiedad horizontal (los edificios de pisos, por ejemplo) son regidos por la Junta de Propietarios que pueden determinar unos estatutos.

Todo ello, como no puede ser de otra forma, de conformidad con la legislación aplicable, principalmente la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, cuando nos encontramos con el deseo de un titular de un elemento privativo, de segregar o dividir materialmente el mismo, debemos acudir a lo que establecen los Estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, el Art. 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que será necesaria la "aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Sin embargo, y aquí es donde puede darse la confusión, puede parecer que dicho cuerpo legal hace referencia a los requisitos para realizar la "segregación" o "división" como tal.

Sin embargo, este acto de segregación o división material de un elemento privativo, precisamente comporta, de forma natural, la obligación de "distribuir" la cuota del elemento privativo original entre los resultantes.

Por ello, contando con el acuerdo de la Junta de Propietarios con la citada mayoría de 3/5, dicho cuerpo legal indica que, también, "deberá constar el consentimiento de los titulares afectados".

Estos titulares del elemento a segregar o dividir son quienes tendrán que realizar la distribución de la correspondiente cuota, si bien, "en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría".

Y aquí residía, precisamente, la duda que nos planteaban: ¿qué mayoría es necesaria para modificar las cuotas de un régimen de propiedad horizontal pues a veces se indica que 3/5 y a veces unanimidad?

La mayoría de 3/5 para la "modificación de cuotas de participación" es una excepción a la norma general de la unanimidad, cuando se refiere a actos de división o segregación de un elemento y, los titulares afectados, NO ALCANZAN un acuerdo.

No hay que confundir este acto con otros, voluntarios, en los que, por ejemplo, la Junta de Propietarios quiere redistribuir cuotas de forma voluntaria por considerar que estaban mal distribuidas o por algún acto de desafectación o afectación de elementos comunes.

Para dichos actos, por supuesto, se precisa unanimidad de la Junta de Propietarios.

Como #CuriosidadRegistral indicar que, la ejecución de estos actos, puede ser llevada a cabo mediante escritura pública, siendo esta obligatoria en el caso de que se pretenda inscribir dicho acto en el #RegistroDeLaPropiedad.

Esperamos que este #hiloRegistral haya sido de su interés.

Reciban todos un cordial saludo.