Thread by @avila_rodrigo

1 like = 1 dica sobre o mercado imobiliário em Porto Alegre

(se não tiver like eu vou dar dica igual pq agora já digitei no word)

(se tiver "muito" like eu vou ficar devendo dica)

1) Pense 10x antes de comprar um apartamento frente sul, o mercado não gosta porque não pega sol. Vai tá mais barato, mas é difícil vender depois.

2) Não leve tão a sério a metragem, você não vai morar na matrícula e sim no apartamento. Alguns pontos podem fazer um apartamento de 90m “mais espaçoso” do que um de 105m. O importante é parecer bom na visita.

3) Preste muita atenção em casas lado a lado, principalmente se alguma for mais humilde. Ali vão construir um prédio e prejudicar a tua futura vista (e o valor do apartamento). Bons corretores ajudam muito nisso.

4) Tenha cuidado ao comparar o “valor do metro” de apartamentos de tamanhos diferentes. Quanto maior o apartamento, menos vale o metro adicional. Também por isso coberturas costumam ter valor mais atraente.

5) Se você não tem bastante $$, é difícil encontrar apartamento com churrasqueira no Moinhos de Vento. Teve uma proprietária que conseguiu autorização do condomínio e mandou construir uma usando RAPEL. Essa mereceu o assado.

6) Parece incrível mas é verdade: a maioria dos apartamentos anunciados está fora de preço e esse é o principal motivo que faz um apartamento não ser vendido. Um apartamento ruim “no preço” vende mais rápido do que um bom “fora de preço”.

6.1 isso se explica por três fatores

- componente emocional na precificação
- sempre é possível achar um apartamento mais fora de preço que o seu e concluir que o seu está no preço.
- mtos corretores têm receio de desagradar/contrariar o cliente, melhor avaliar pra cima.

7) Precificação não é simples. Até dois apartamentos de mesmo tamanho no mesmo prédio podem valer diferente.

Se um apto em andar baixo, frente sul, com vaga dupla, vale 500, no mesmo prédio um andar alto, frente norte, com vagas lado a lado pode valer uns 650

7.1) Também por isso, muito cuidado com as famosas grandes promoções das últimas unidades feitas pelas construtoras. Se são as últimas unidades existe um motivo, as boas são vendidas primeiro. Nenhum empreendimento é composto apenas por boas unidades.

8) Você não vai morar nas fotos do anúncio e sim no apartamento. Ás vezes a vista é bonita apenas de um lugar/ângulo do imóvel que você usualmente não ficará. Na foto fica lindo, na prática não adianta muito. Assim como aptos mal fotografados não são necessariamente ruins

9) Jamais pague (nem indiretamente) por móveis fixos, gesso, projeto de iluminação, isso é custo naufragado do proprietário anterior. Se você falar que ele pode tirar, ele não vai tirar. É caro.

10) Prédios antigos algumas vezes podem ser até mais bonitos que os mais recentes, mas pense que não é só estética: parte elétrica velha, hidráulica velha, inadequações às regras vigentes, tudo isso pode dar trabalho pra caramba no longo prazo. Bote na equação, ao menos.

11) Pense bem se a moda do mercado corresponde ao que você precisa no dia a dia. Pense bem quantas vezes você vai na Encol e quantas vezes vai ao supermercado. Não adianta morar perto do cinema e da livraria se você não vai ao cinema e não lê.

12) Um bom corretor de imóveis vale ouro. A maioria é muito ruim.

13) Muitos apartamentos estão mais baratos porque o condomínio é muito caro pro padrão do imóvel e o proprietário não consegue vender. Faça a conta.

14) O fato de você não se importar com determinado defeito de um imóvel não anula o fato de que o defeito tem que ser precificado. Eu achei que tinha pago barato no meu primeiro apartamento quando na verdade estava precificada a ausência de elevador - que eu não me importava.

15) Na hora de fechar negócio o gerente/diretor da imobiliária vai te pressionar muito, é o trabalho dele. Tenha calma e não tome nenhuma decisão em tempo real, durante um telefonema, etc. Desligue, respire, pense, converse com amigos.

16) Plantas quadradas são melhores que plantas retangulares.

17) Privacidade é importante e geralmente só se pensa nisso depois de morar. Certifique-se que pelo menos a área íntima do apartamento não divide parede com o vizinho. Durante a noite qualquer barulho é barulho.

18) Não compre um apartamento sem ter visitado pelo menos uns 15 - eu visitei 90. Visite no mínimo 3x o que você for comprar, em horários diferentes.

19) Venda seu apartamento utilizando várias imobiliárias, de perfis diferentes. Não tenha medo de anunciar em 10 imobiliárias ou até mais, isso é bobagem

Compre seu apartamento utilizando poucas imobiliárias, no máximo três. Eu usei uma. Faça uma 'seleção natural' de corretores

19.1) No fim você precisa construir uma relação de confiança com o corretor e ele precisa realmente entender o que você procura, com profundidade. É muito mais fácil e saudável conseguir isso com um ou dois corretores do que com seis ou sete.

20) Às vezes você não morre de amores pelo bairro A mas há algumas quadras desse bairro que fazem limite com um bairro B que você gosta e morar por ali vai dar praticamente no mesmo do que morar no bairro B. Isso amplia o leque de escolhas, não é irrelevante.

21) Coisas não muito glamourosas como ventilação cruzada e banheiros com janela pra rua fazem uma diferença enorme no dia a dia. Já visitei apto em bairro A+ com banheiro com ventilação forçada. Se der, fuja.

22) Reformar é caríssimo e dá trabalho. Nenhum arquiteto vai querer chutar quanto custa o que você quer fazer, e no fim sempre vai custar bem mais do que você imagina. Valorize apartamentos "entrar e morar", a não ser que você goste muito da empreitada.

23) Não existe compra mágica, ninguém torra patrimônio. Praticamente toda história “comprei 200 mil mais barato do que valia” é pq o apto estava 200 mil mais caro do que valia ou pq você não soube avaliar direito.

Um bom apartamento no seu valor de mercado é um ótimo negócio.

23.1) Mais cedo ou mais tarde vai aparecer ~O Louco do Leilão~ dizendo que uma tia comprou um apartamento de 800 mil por 300 mil num leilão e que é loucura o que tão pedindo hoje pelos apartamentos. Você vai entrar no site do leilão e só vai ter lixo.

24) Causos

- Proprietário não queria nos mostrar o apto naquele dia pq tava vendo o jogo da Champions
- Senhorinha que não respondia os contatos do nosso corretor estava morta no apto e ninguém da família sabia
- Corretor de uma imobiliária conhecida tentou me dar um golpe

25) Pra encerrar, meu maior aprendizado foi que pesquisar compensa. Pesquise o máximo que sua paciência permitir. Estabeleça o que você não abre mão de jeito nenhum e só compre se brilhar o olho. Ás vezes o apto não tem defeito grave mas apenas não é bom o suficiente. Não compre.

26) Várias imobiliárias mentem o bairro no anúncio. Algumas descaradamente (bairros que nem são vizinhos). Vale uma googlada antes de visitar.

26) Uma boa imobiliária tem corretores bons e ruins, não basta procurar a imobiliária. Busque alguma indicação/referência do corretor. Aleatoriamente é mto difícil acertar.

27) Você só vai precisar do know-how da imobiliária MESMO na parte jurídica/contratual. Pra procurar/agenciar o apartamento o corretor é mto mais importante do que a grife da imobiliária.

28) Opinião pessoal: o Jardim Europa não é tão legal quanto parece. Conheço gente que mora lá e tem medo de descer com o cachorro pq tem pouca circulação urbana em determinados horários.

29) Às vezes um bairro é caro pq é tomado por construções recentes e elas automaticamente serão mais caras. É uma profecia auto realizável do mercado. Não quer dizer que o bairro tenha alguma característica especial, vc pode comprar algo igual em outro lugar, mais barato.

30) Pro mercado imobiliário há dois bairros chamados Petrópolis: "pra lá da Protásio" e "pra cá da Protásio". Nos dois se rouba carro pra caramba.

31) o Bonfim é um bairro ótimo com apartamentos não tão bons. Se você for exigente com o apartamento dificilmente vai conseguir morar lá. Um amigo meu tentou bastante e não conseguiu.

32) Um bom corretor de imóveis sabe não apenas as ruas boas mas as quadras boas dessas ruas. Duas quadras podem mudar uma rua completamente.

33) Não deixe que sua impressão sobre o proprietário, positiva ou negativa, influencie o negócio. O proprietário vai embora e o apartamento fica.

34) A não ser que você tenha muito dinheiro, não pague por vista. Vários apartamentos têm vista boa e bem definida sem que isso esteja precificado.

35) Dado que você seleciona os melhores apartamentos de cada faixa de preço, quando olha UM apartamento de nível mais alto TODOS os outros parecem automaticamente ruins. Não olhe apartamentos que vc não pode pagar.

36) Não é uma regra mas geralmente um apartamento é considerado de alto padrão a partir de R$ 7500 o metro. Usado, claro. Novo é bem mais caro.

37) Feirões com condições imperdíveis em estacionamentos de shopping geralmente são pra distribuir panfletos e pegar número de celular pra mandar spam.

38) Uma das coisas que eu mais ouvi de proprietários nas visitas: tá pra sair um Zaffari aqui pertinho

39) Não pergunte pro proprietário se a churrasqueira "puxa bem". Pode ser a pior churrasqueira do mundo, ele vai dizer que puxa muito bem e que ele faz churrasco até no café da manhã.

40) Quase todo mundo gosta do bairro onde mora.

41) Essa é só pra ficar triste: se vc pegar a planta e somar a área de cada peça vai dar bem menos do que a área privativa da matrícula.

42) Um apartamento de 140m é considerado grande e uma cobertura de 140m é considerada pequena.

43) O que torna difícil achar uma boa cobertura em bairros bons é a privacidade da área aberta. É comum ter mtos prédios altos ao redor vendo tudo que tu faz.

44) Muitas vezes a barganha é apenas uma necessidade psicológica. Não deixe de fechar um bom negócio por 15 ou 30 mil reais, existe margem maior pra economizar escolhendo bem o financiamento.

45) Apartamentos ruins ou fora de preço terão mais margem pra barganha e super descontos. Geralmente quem tem um bom imóvel pra vender sabe disso e não negocia tanto.

46) Apartamentos que entram como dação pra construtora podem ser boas oportunidades de negócio. A construtora não tem dó de baixar rapidamente para o preço líquido de mercado, coisa que um proprietário pode levar de 1 a 2 anos pra fazer.

47) Muito cuidado com os descontos na planta. Esses descontos são dados em cima de valores que no fim das contas nunca ninguém pagou. Seja cauteloso.