Thread by @leonidobusch

Österreichs Immo-Milliardär René Benko plant laut Bloomberg (@business) eine um ein Drittel höhere Dividendenausschüttung für das Jahr 2019, zahlbar noch vor Ende dieses Jahres: bloomberg.com/news/articles/… 1/12

Ohne größere Teile des Immobilienportfolios zu verkaufen, schüttet Benkos „Signa Prime Selection AG“ in Corona-Zeiten über 200 Millionen Dividenden aus. Auf Basis von „Aufwertung“ (mittels Gutachten) und „Refinanzierung“ (neuen Krediten). Aber wie funktioniert das genau? 2/12

Eigentlich hätte Benkos Firma 2019 einen Verlust von € 95 Millionen gemacht. Auf Basis von Neubegutachtungen wurde aber der Immobilienbestand der Firma um € 933 Millionen höher bewertet. So wurde aus dem Minus ein Gewinn von € 838 Millionen: manager-magazin.de/finanzen/rene-… 3/12

Von diesem satten Gewinn sollen laut Bloomberg nun € 201 Millionen als Dividende an die Eigentümer ausgeschüttet werden, also v.a. Benko selbst. Aber auch Hans-Peter Haselsteiner dürfte davon profitieren. 4/12

Seinen eigenen Mietern gegenüber zeigt sich Benko weit weniger großzügig: laut @handelsblatt wollte er „der ins Straucheln geratenen Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof während der Coronakrise keine Mietnachlässe gewähren“: handelsblatt.com/finanzen/immob… 5/12

Dabei gehört Kette Benko selbst. Geschädigte sind auch Mitarbeiter:innen, die in der Krise ihren Job verloren haben. fr.de/panorama/coron… Zudem wurden Staatshilfen beantragt und überlegt, den deutschen Staat auf Schadenersatz zu klagen. t-online.de/finanzen/news/… 6/12

Gleichzeitig dürfte Neubewertung von Bestandsimmobilien erklären, wie Benko das Immobilienvermögen der Signa Prime Selection von 750 Mio. im Gründungsjahr 2010 auf über € 15 Milliarden im Jahr 2020 steigern konnte. Ein Zuwachs von 2000%. (manager-magazin.de/finanzen/rene-…) 7/12

Werden Immobilien höher bewertet, kann dieselbe Immobilie für eine höhere Kreditsumme als Sicherheit dienen. In der Praxis folgt deshalb auf die Neubewertung einer Immobilie häufig die Aufnahme eines neuen, höheren „Refinanzierungskredits”. 8/12

Mit diesem Refinanzierungskredit werden alte Kredite zurückgezahlt, Kreditgebühren an Banken bezahlt und der verbleibende Rest kann dann zum Beispiel zur Deckung der „Eigenkapitallücke“ bei größtenteils kreditfinanzierten Neuanschaffungen dienen. 9/12

Neubewertung und Refinanzierungskredite erlauben also den Ausbau eines Immobilienportfolios ohne dafür größere Eigenmittel einsetzen zu müssen. Dass solche Geschäftspraktiken Blasendynamiken in Immobilienmärkten befeuern können, liegt auf der Hand: 10/12

Bilanzierungsprinzipien wie Vorsichts- & Niederstwertprinzip (de.wikipedia.org/wiki/Niederstw…) lassen sich mit aufwertungsbasierten Dividenausschüttungen kaum in Einklang bringen. Oder mit Schäffle 1874 nach dem Wiener Gründerkrach: „Nach uns die Sündfluth!“ jstor.org/stable/40737040 11/12

Wen Forschung zu Aufwertungs- und Refinanzierungsdynamiken in Immobilienmärkten interessiert, mit @sebastianbotzem habe ich dazu vor einiger Zeit einmal einen Aufsatz in "Accounting, Organizations & Society" veröffentlicht: osconjunction.net/2017/06/12/new… 12/12

Nachtrag: Für das @moment_magazin habe ich aus diesem Thread einen Artikel gebastelt: moment.at/story/rene-ben…