Thread by @HonestSmita

#Thread

RERA 2016

Real Estate (Regulation and Development) Act 2016

स्थावर मालमत्ता (नियमन आणि विकास) कायदा २०१६
---------------------------------------------

A) पार्श्वभूमी:
----------------
- घर खरेदी करणे प्रत्येकाचे स्वप्न असते.

तथापि, उत्पन्नाच्या पातळीच्या तुलनेत Real Estate च्या किंमती अजूनही खूपच जास्त असल्याने सर्वांना घर परवडत नाही.
- दु:खाची भर घालण्यासाठी, प्रत्येक Builder चे पूर्वीचे स्वत:चे नियम होते आणि कोणतेही प्रमाणित नियम नव्हते.

प्रत्येक Builder ने वेगवेगळ्या पद्धतींचे अनुसरण केले आणि अशा प्रकारे Builder-खरेदीदाराच्या कराराची रचना केली, जे Builder च्या बाजूने असायचे.
- Real Estate खरेदी करण्यात आयुष्यभराची गुंतवणूक करणाऱ्या सामान्य माणसाला मात्र फारच मर्यादित हक्क होते.

घर खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी आणि Builder किंवा बांधकाम व्यावसायिकांकडून त्यांचे शोषण होणार नाही याची खात्री करण्यासाठी, केंद्र सरकारने मालमत्ता खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी RERA 2016 हा कायदा आणला.

- RERA केवळ Property च्या Development वरच लागू आहे, Property भाड्याने देण्यावर नाही.
- RERA मध्ये दुकाने, कार्यालये आणि इमारतींसह सर्व निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्पांचा समावेश आहे.

- प्रत्येक कुटुंबाचे स्वतःचे घर असावे, यासाठी केंद्र सरकारने "प्रधान मंत्री आवास योजना" (PMAY) देखील सुरू केली आहे. या योजनेद्वारे घरांच्या खरेदीसाठी गृहकर्जावर अनुदान दिले जात आहे.

B) काय आहे RERA कायदा ?
-------------
- RERA म्हणजे Real Estate Regulation Act. गृह खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी, २०१६ मध्ये केंद्र सरकारकडून सादर करण्यात आला. अन्यायकारक बांधकाम व्यावसायिकांच्या गैरप्रकारांमुळे खरेदीदारांना दिलासा देणे, हे RERA चे मुख्य उद्दीष्ट आहे.

- Real Estate क्षेत्रातील व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता वाढवण्यासाठी, RERA हा कायदा Real Estate च्या बांधकाम आणि विकासासाठी काही नियम निर्देशित करतो.
- RERA या कायद्याने, घर खरेदीदारांना अधिकार प्रदान केले आहेत आणि सर्व Builders द्वारे पाळले जाणारे नियम देखील निर्देशित केले आहेत.

- शिवाय, RERA हा कायदा प्रत्येक राज्यासाठी Real Estate प्राधिकरण आणि अपील न्यायाधिकरण तयार करणे देखील निर्देशित करतो.
Builder कडून काही गैरप्रकार झाल्यास, घर खरेदीदार देखील या प्राधिकरणाकडे तक्रार देऊ शकतो.

C) RERA कुणाला लागू होत नाही?
--------------------------------
खालील वगळता सर्व Builder आणि बांधकाम व्यावसायिकांना RERA लागू आहे:
अ) जिथे विकसित करण्याच्या प्रस्तावित भूमीचे क्षेत्रफळ ५०० चौरस मीटर पेक्षा जास्त नाही, किंवा Apartments विकसित करण्याचा प्रस्ताव ८ पेक्षा जास्त नाही

ब) जिथे RERA सुरू होण्यापूर्वी, प्रमोटरला कामाचे Completion Certificate मिळाले आहे
क) नूतनीकरण किंवा दुरुस्ती किंवा पुनर्विकासाच्या उद्देशाची कामे. या कामांमध्ये Marketing, जाहिरात करणे, विक्री करणे किंवा कोणत्याही Apartment, Plot किंवा इमारतीचे नवीन वाटप यांचा समावेश नाही.

D) RERA कायद्याचे दहा मोठे फायदे:
-------------------------------------------

१) प्रमाणित चटई क्षेत्र: (Standardised Carpet Area)
------------------------
- पूर्वी Builder ज्या आधारावर Property ची किंमत ठरवतो, ते परिभाषित केलेले नव्हते.

प्रत्येक Builder कडे Carpet Area चे मोजमाप करण्याची स्वतःची पद्धत होती. त्यामुळे व्हायचे असे की, एकाच फ्लॅटसाठी, एक Builder १५०० चौरस फूट असे Carpet Area चे मोजमाप करेल आणि दुसरा Builder १४०० चौरस फूट Carpet Area चे मोजमाप करेल.

- Carpet Area च्या मोजमापासाठी कोणतेही प्रमाणित सूत्र नसल्यामुळे हे घडत असे. तथापि, आता हे प्रमाणित सूत्र स्पष्टपणे RERA कायद्याद्वारे परिभाषित केले गेले आहे आणि हेच समान सूत्र सर्व Builders ना Carpet Area च्या मोजणीसाठी लागू करावे लागते.

कायद्याने दिलेली Carpet Area ची व्याख्या अशी आहे-
"Carpet Area" म्हणजे एखाद्या Apartment चे निव्वळ वापरण्यायोग्य मजला क्षेत्र.

यामध्ये बाह्य भिंतींनी व्यापलेला भाग, सेवांच्या शाफ्ट अंतर्गत क्षेत्र, विशेष बाल्कनी किंवा व्हरांडा क्षेत्र आणि विशेष खुल्या Terrace क्षेत्र इत्यादींचा समावेश नाही, परंतु Apartment च्या अंतर्गत विभाजनाच्या भिंतींनी व्यापलेले क्षेत्र समाविष्ट आहे.

- Carpet Area ची अशी व्याख्या विशिष्टपणे परिभाषित केल्यामुळे, Carpet Area च्या मोजणीमध्ये प्रमाणबद्धता आली आहे.
- याचा थेट परिणाम Real Estate च्या किंमतींवर होतो, कारण बहुतेक Builders हे Carpet Area च्या आधारावर शुल्क आकारतात.

पूर्वी Builders लोकं Carpet Area मध्ये फुगवटा वापरत असत. परिणामी, Property ची किंमतही वाढायची.
तथापि, आता Carpet Area ची मोजणी करण्याची पद्धत RERA कायद्याने स्पष्टपणे परिभाषित केली आहे आणि म्हणून किंमती वाढविण्यासाठी Builders लोकं आता Carpet Area च्या मोजणीत फेरफार करू शकत नाहीत

२) Default साठीचा व्याज दर:
----------------------------
- खरेदीदाराकडून देय रक्कम देण्यास उशीर झाला, किंवा Builder प्रकल्प पूर्ण करण्यात अपयशी ठरला, तर देय व्याज दर दोन्ही बाजूंना समान असेल.

- पूर्वी असे घडायचे की, जर Builder हा Property ताब्यात देण्यास उशीर करत असेल, तर Builder ने गृह खरेदीदारास दिले जाणारे व्याज कमी होते.
तर याउलट खरेदीदाराकडून देय रक्कम देण्यास उशीर झाल्यास, खरेदीदाराने Builder ला दिले जाणारे व्याज अधिक होते.

दोन्ही पक्षांकडून दिल्या जाणाऱ्या देय व्याजदरांमध्ये कोणत्याही प्रमाणात समता नव्हती. RERA कायद्याने आता हे स्पष्ट केले आहे की, व्याज दर दोन्ही बाजूंसाठी समान असेल.

३) Builder ची दिवाळखोरीची जोखीम कमी करते
-------------------------------------------
- यापूर्वी अशी काही प्रकरणे आढळली आहेत की, ज्यामध्ये Builder ने घरे बांधण्यासाठी घर खरेदीदारांकडून निधी गोळा केला, परंतु इतर कामांसाठी हा निधी वापरला.

नंतर ते दिवाळखोर झाले आणि दिवाळखोरीमुळे Property चे बांधकाम पूर्ण करण्यास Builder अपयशी ठरले.
- Builder कडे सहसा अनेक बांधकाम प्रकल्प असतात, जे एकाच वेळी तयार केले जातात. यापूर्वी बांधकाम व्यावसायिक प्रकल्प A पासून उभारलेला निधी प्रकल्प B च्या बांधकामासाठी वळविण्यास मोकळे होते.

- तथापि, हे आता शक्य होणार नाही, कारण RERA कायदा लागू झाल्यानंतर, Builder ला प्रकल्पासाठी मिळालेल्या रकमेपैकी ७०% रक्कम स्वतंत्र बँक खात्यात जमा करणे बंधनकारक आहे. तो केवळ प्रकल्प पूर्ण झाल्यावरच, अशा खात्यातून पैसे काढू शकतो.

Builder ला प्रकल्पाच्या कामांसाठी Civil Engineer, Architect आणि CA कडून प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतरच हे पैसे काढता येतात.
- आता हा निधी इतर प्रकल्पांकडे वळविला जाऊ शकत नाही आणि इतर हेतूंसाठी वापरला जाऊ शकत नाही.

यामुळे हे सुनिश्चित होईल की, हा निधी ज्या बांधकाम प्रकल्पाच्या उद्देशाने उभा केला आहे, फक्त त्याच हेतूसाठी वापरला जाईल, अन्य उद्देशांसाठी नाही. RERA कायद्यामुळे अशी दिवाळखोरी टळेल आणि बांधकाम प्रकल्प वेळेवर पूर्ण होत जातील.

४) खोटी आश्वासनांच्या बाबतीत खरेदीदाराचे हक्कः
--------------------
- जर Builder ने काय वचन दिले होते आणि काय दिले आहे, त्यानुसार काही जुळत नसेल, तर खरेदीदारास आगाऊ भरलेल्या रकमेचा संपूर्ण परतावा मिळण्याचा हक्क असेल.
काही वेळा, Builder ला त्या रकमेवर व्याज देखील द्यावे लागू शकते.

५) आगाऊ देय:
---------------------
- नियमानुसार, एखादा Builder प्रकल्पाच्या किंमतीच्या १०% पेक्षा जास्त रक्कम खरेदीदकाकडून आगाऊ किंवा अर्ज शुल्क म्हणून घेऊ शकत नाही.
हे खरेदीदारास जलद स्त्रोत मिळवण्यापासून आणि मोठ्या प्रमाणात पैसे देण्यापासून वाचवते.

६) दोष असल्यास खरेदीदाराचा अधिकारः
--------------------------------------
- Apartment ताब्यात घेतल्यानंतर, ५ वर्षांच्या आत, रचनात्मक दोष असल्यास किंवा गुणवत्तेमध्ये समस्या असल्यास, Builder ने खरेदीदाराला कोणतीही किंमत न घेता ३० दिवसांच्या आत हे नुकसान भरले पाहिजे.

७) ताब्यात घेण्यास विलंब झाल्यास खरेदीदाराचे हक्क
---------------------------------------------
- काम पूर्ण होण्याच्या तारखेला, जर Builder ते काम पूर्ण करण्यास अपयशी ठरला, तर खरेदीदारास दोन पर्याय आहेत;
i) खरेदीदार प्रकल्पातून माघार घेऊ शकतो, ज्यात पूर्ण होण्याच्या तारखेपासून…

…ते खरेदी रकमेची परतफेड होईपर्यंत, देय व्याजासह पूर्ण परतावा मिळण्याचा हक्क ग्राहकास असेल.

i i) खरेदीदार प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत चालू ठेवू शकतो, ज्यामध्ये प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या निर्धारित तारखेपासून ते प्रकल्प प्रत्यक्षात पूर्ण होईपर्यंत, खरेदीदाराला देय व्याजासह भरपाईसाठी हक्क देण्यात येईल.

८) शीर्षकातील दोष असल्यास खरेदीदाराचे हक्कः
---------------------------------------------
- कोणत्याही वेळी Property ताब्यात घेतल्यानंतर, आपल्याला आढळले आहे की Property च्या शीर्षकात काही दोष आहे, तर आपण Builder कडून नुकसान भरपाईचा दावा करू शकता. यासाठी कुठलीही वेळ मर्यादा नाही.

९) माहितीचा अधिकारः
------------------------
- खरेदीदारास प्रकल्पाविषयी सर्व माहिती जाणून घेण्याचा अधिकार आहे. यामध्ये योजनेची मांडणी (Plan Layout), अंमलबजावणी योजना (Execution Plan), टप्पानिहाय पूर्णता स्थिती (Stage Wise Completion Status) इत्यादींचा समावेश आहे.

१०) तक्रार निवारण:
-----------------
- खरेदीदारास, प्रवर्तकांना किंवा Agent ला प्रकल्पासंदर्भात काही तक्रारी असल्यास, ते "स्थावर मालमत्ता नियमन प्राधिकरण" यांच्याकडे (Real Estate Regulation Authority) तक्रार देऊ शकतात.

जर खरेदीदार हा प्राधिकरणाच्या निर्णयावर समाधानी नसेल, तर अपीलीय न्यायाधिकरणाकडे देखील तक्रार दाखल केली जाऊ शकते.

जय श्रीराम 🙏

@thakkar_sameet @ShefVaidya @yuga_v108 @Ok_Bharatiya @garg_trupti @SunainaHoley @MilindG11975687 @BudhojiRao @marathi_mulgi__ @harshasherni @Sumita327 @iRutujaa @Joglekar09 @ShwetaVashisht_ @Indicchatter @PunekarVoice @BesuraTaansane @NaanOfficial @NagpurKaRajini @FltLtAnoopVerma

@AparBharat @khadaksingh_ @The_NitinD @Vedashree_19 @meerawords @HinduAajKa @priyaazore @bhasmya @patil_speaks23 @thatPunekar @emailtovinay @yadwad_vinayak @VirkarRamesh @swami_vachan @jayant_rokade @KaduAmol @kandita2020 @TheRSS_Piyussh @LakhobaLokhande @swarraj5 @gajanan137

@Bhajpasamarthak @RajeGhatge_M @malhar_pandey @That_Pune_Guy2 @schNyooton @Rama_lute1 @mi_puneri @Adv_Rugved @ImLB17 @RajeGhatge_M @yatin_narayan @chetandixit9 @imSandipGunjal @mangeshspa @R_LioNKinG_S @DrAvinash_Rode @onlyonenetra @CAPratikKarpe @imMvyas @iPragS @OfficeVGM