Thread by @HoolInvestor

Hilo Inversión Inmobiliaria.
No podía empezar sin dar las gracias, a cada persona que se ha interesado por lo que iba a escribir hoy. Pero quiero poner cordura antes de empezar, como en todos los ámbitos aquí no hay caminos fáciles ni atajos. Todo es a base de trabajo y suerte.

Quiero que cierres los ojos y pienses en todas las obras de nueva construcción que hay en tu zona. Ya? Imagina que se te viene a la mente 10. Cuantas son de grandes promotoras? No lo sabes? Investiga. Quedémonos con 2.

Ahora haz lo mismo, pero con solares que tengan el cartel de próxima edificación. Otros 10? Cuantos son de grandes promotoras? 7-8? Nos quedamos con los 2 restantes. Algo extraño, no? Vamos a intentar jugar al detective con estos 4 casos que tenemos.

Pero antes, te explico por que suelo descartar al resto en el 99% de los casos. Es fácil, son grandes promotoras. Tienen financiación, la que quieren y más. Llegan, compran, venden, construyen y se van. Sin miedo. Si fallan, grandes financieras detrás. Sigan.

Pero no todas las promociones son de entes tan gigantes. Existen muchas promotoras/constructoras locales que saltan al vacío sin el arnés puesto. Estas sociedades empiezan de formas muy variopintas.

Permuta con los dueños del solar, permuta con los profesionales de la obra (Materiales, Instalaciones y Carpinterías en su gran mayoría), Crowfoundigs inmobiliarios, adquiriendo el solar con pagos aplazados en el tiempo...

Todos tienen una cosa en común. Te dejo unos segundos para que lo pienses. Todos necesitan algo, el dinero. Hoy en día, el 99.9% de los préstamos al promotor otorgados son una vez terminada la fase de estructura. 30% de la obra. De la obra, sin contar el solar.

Cuantas promotoras locales tienen ese nivel de liquidez para hacer semejante inversión? Conozco pocas. Y donde hay falta de dinero, hay oportunidades. Donde encontramos a estas empresas? Las inmobiliarias locales, tienen muchos contactos con este tipo de empresas.

Otros puntos de contacto son sus propios carteles publicitarios, los ayuntamientos (ya que empiezan con los trámites de licencias unos meses antes de empezar a construir), gestorías, asesorías... Y la que más me gusta, los bares de toda la vida.

A lo que vamos. Encontramos una promotora con una falta de liquidez puntual. Se que no es fácil, pero y que es fácil a la hora de conseguir dinero? No nos engañemos. En estas situaciones podemos encontrar rebajas en los precios muy buenas.

Lo primero que tienes que tener en cuenta y por lo que este consejo no es para todos, es que tienes que tener liquidez suficiente para hacer tambalear la mente de la promotora. Un adelanto del 30,40% de la vivienda suele llevar a una reducción del 15-20% del precio.

Tío vaya truco de mierda, hace falta mucho dinero. Y que esperabas? Te van a reducir un 20% el precio de una vivienda por que un tío de Twitter te dijo que lo hicieran? No. Ellos tienen sed y tu tienes el agua. No hay otra.

A los que sigáis leyendo, continuemos. Primero de todo, fijaos bien en la promotora. Cuantos años llevan construyendo. Cuantas oficinas físicas tienen. Cuantos empleados tienen. La reputación de la misma. TODO.

En cuanto a la legalidad. Hay muchas formas de atar contractualmente que una obra no se termine. No queremos acabar como en 2008 y gracias a las nuevas leyes podemos hacerlo. Si interesa, haré otro hilo con los entresijos legales pero por ahora no interesa (creo).

Te resumo. Esto es como en bolsa o con startups. Necesitan ronda de financiaciones para poner en marcha un proyecto. Tienes que estar ahí de los primeros y tener el dinero listo. Si lo consigues, si aportas una gran parte por adelantado tendrás una rentabilidad inicial ya notable

La base es esta. Tendrás más preguntas, lo se. Pero esto se basa en buscar y estar atento al mercado. Un pequeño truco para encontrar sed en este mundo y poder dar de beber. Para acabar pondré un ejemplo simple de un cliente.

Mi trabajo consiste en saber que promotoras están empezando una obra y cuales necesitan financiación privada.
Un cliente llamado X, tenía 50.000€ y quería invertir. La promotora a la que acudí necesitaba 200.000€ para seguir con el proyecto. Tenían liquidez,

pero los bancos como he dicho antes sin una estructura finalizada y el solar totalmente pagado no prestan dinero.
Y ahí entré yo. Tenía un bajo muy bonito.
De los que me gustan. Eran 150.000€. 1 habitación, 1 baño, 55m2 + 25 de jardín + parking.

Mi cliente acabó entregando los 50.000€ a cuenta de la vivienda (con unos contratos específicos) y se redujo el precio a 125.000€.
Entregas 50.000 y te deduces 25.000. Un 50% de rentabilidad. La obra acabó en 2 años. Un 25% anualizado simple. No está mal.

Se que hay que tener en cuenta los impuestos, el riesgo... todo lo que la gente quiera. Pero, que inversión no tiene riesgo hoy en día?
Hace 1 mes la vendió por 165.000€. Recuperó sus 50.000 y le entregaron 40.000€ más. 2 años, y ahora volveremos a jugar.

No es más que un sencillo truco, pero con el que hay que tener mucha paciencia y conocer el entorno en el que te mueves.
Así trabajo con las promociones de obra nueva. Otro día hablaremos de las viviendas de segunda mano, si interesa.

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Mucha gente desconoce el mundo inmobiliario, pero creo que hay muy buenas rentabilidades si dispones de la liquidez suficiente para empezar a jugar.

Y si has llegado hasta aquí y me quieres ayudar a seguir validando mi propia Startup, tengo unos cuestionarios en mi perfil para que me ayudéis.
Cuanta mayor sea la muestra, mejores serán los datos que obtenga.
Gracias a todos.