Thread by @HoolInvestor

Hilo Compraventas de Viviendas de Segunda Mano para Invertir (1 de ¿):
Todo lo que voy a escribir son experiencias propias, no recomendaciones de nada. Se que me voy a dejar muchos puntos en el aire pero, no prefieres que sea así y que hagamos más hilos?

¿Qué consideraciones tengo en cuenta a la hora de invertir?
1. Viviendas en nuevas zonas residenciales. En zonas donde estén en transición a adherirse al núcleo urbano podemos encontrar buenos precios.

Gente que se fue a vivir allí a principios y la zona no les ha acabado de enamorar.
2. Viviendas en zonas bien conectadas. Con el transporte hoy en día podemos movernos fácilmente. Existen zonas menos conocidas pero bien conectadas con los núcleos urbanos.

3. Viviendas en zona centro. Con trabajo de campo, podemos encontrar sobretodo pisos heredados que los dueños quieran deshacerse de ellos rápido.
4. Viviendas no reformadas. Viviendas que necesitan una pequeña reforma (10-15k).

Aquí en España subestimamos este producto pero que sea necesaria una pequeña reforma nos puede ofrecer unas ofertas de más del doble de coste de reforma.
Ejemplo simple: Un piso que piden 70k, reformas por 10k y pasa a valer 100k.

De estos hay más de los que nos imaginamos y solo hace falta conocer un poco a las empresas de reforma locales.
5. Viviendas de una habitación. Aquí hay chicha

Bajo mi experiencia son los más rentables (casi comparadas con las de 2, hay excepciones) (si hay interés haré hilo danto datos). Son el tipo de vivienda más barata (lofts no suelo recomendar),

cumplen los mínimos de habitabilidad y sumar 1 habitación aumenta en mayor proporción el precio que el alquiler.
Pero por lo que más me gusta a mi es por la liquido que es este activo.

El principal impedimento para un inversor es descapitalizarse. Las viviendas de 1 habitación se venden más rápido en etapas de emergencia.
Ejemplo: Si tu activo vale 100k y necesitas venderlo ya, probablemente bajes un 15% el valor.

85k. Si tu activo vale 200k y necesitas venderlo ya, en el mismo caso se quedará en 170k. Pierdes más dinero (que no %) y es una operación más complicada por el simple hecho de que es más capital.

6. Conoce tu zona. En las inmobiliarias que es donde solemos acudir hay 200 pisos. 2 o 3 buenos que durarán días. Si tienes suerte en ser de los primeros en llegar, me alegro. Pero por norma general no es así.

Las mejores compras son las que haces por conocidos. Piensa en tu red de contactos diarios y siembra semillas.
Comenta en tu bar de confianza que quieres a comprar, en el supermercado, en los sitios donde acudas a diario. Ojo, lee bien.

Te dejo un segundo… Sí, he puesto COMPRAR. La gente normal no entiende la palabra invertir y la asocian con ESPECULAR. Si vas a comprar, te escucharán, si vas a invertir no lo creo.

7. El rey en el norte. Las viviendas situadas con una orientación norte, noroeste o noreste son más baratas que las orientadas al sur, sureste o suroeste. Más baratas a la hora de comprar, pero no a la hora de alquilar y sacar rentabilidad.

Mucha gente me dice que quiere invertir, al sur. Si vas a invertir para alquilar, importa tanto la orientación? Incrementa el precio de compra, pero no la rentabilidad.

Creo que es muy largo para un solo HILO, me quedan en el tintero varias cosas como otras decisiones a tener en cuenta, varios puntos legales a vigilar, el tipo de contrato que aconsejo antes de ir a notaría, consejos para elegir a tus inquilinos, protección en el aquiler, etc.

Si veo que este hilo es de interés, haré la segunda parte muy pronto.
Pd: La newsletter ya está al caer, por fin!