Thread by @ostinus77

Bueno queridos #ostiWers (OstinusFollowers)... os prometí #ostiHilo sobre un temita curioso y muy desconocido pero que se está poniendo "de moda"

Además es una cuestión que me gustará explicar, pues pone de relieve como los políticos y los medios "dibujan" la realidad a su gusto

Es una cuestión que el político de turno disfraza de "decisión social" y los medios la aplauden.

Y cuando los profesionales del ramo "ahondan" en ella, se dan cuenta de q, como el 99% de las medidas del Estado, es recaudatoria.

La cuestión es q sólo te das cuenta cuando es "tu tema"

Bien... no me enrollo. El #ostiHilo de hoy va de derecho urbanístico, de Planes Generales de Ordenación Urbana y de aprovechamientos urbanísticos.

Acojona pero no es para tanto. Y os aseguro q vais a "comprender" ciertas cosas. Es mi intención q luego podáis juzgar con base

Este hilo le va a gustar a mis liberales habituales... y a los @jmlopezzafra, @dlacalle o @manuel_llamas o @Lentejitas.

Es algo denso.. pero quedaros hasta el final. Veréis el absoluto ingenio del Estado para confiscar impuestos.

Como todos sabéis, el instrumento de planeamiento del suelo de una ciudad corresponde al Ayuntamiento a través del Plan General de Ordenación Urbana o PGOU.

Lo que quizá no sabréis tanto es que las competencias de urbanismo NO corresponden a los Ayuntamientos sino a las CCAA.

No soy un experto en derecho urbanístico. Me ha tocado y me toca estudiar lo q tiene relación con el Registro de la Propiedad, q es mucho y es mi ámbito. Así q pido por anticipado disculpas si meto alguna "pata". Pero en términos generales me siento capacitado para este hilo

Considero al derecho urbanístico una de las ramas del derecho más complejas junto con el fiscal. Por muchos motivos.

Podéis quedaros con la idea general de q la "norma urbanística" la impone la CCAA y el PLANEAMIENTO urbanístico el Ayuntamiento.

Bien, el Ayuntamiento, mediante este PGOU es la herramienta jurídica mediante la que el Ayuntamiento ORDENA y CLASIFICA el suelo con arreglo a las NORMAS urbanísticas.

Básicamente en una ciudad el PGOU puede determinar q existe:
Suelo urbano NO consolidado (aún sin urbanizar o edificar)
Suelo urbano CONSOLIDADO (ya urbanizado o edificado)
Suelo rústico
Suelo comercial
Suelo industrial

También, mediante otras herramientas, determina, por ejemplo, la "edificabilidad" que puede emplearse en un terreno. Es decir, dependiendo el uso de la edificación, qué elementos y qué cantidad y de qué tamaño se puede construir.

Lo que quizá es más desconocido es el hecho de que, cuando se DESARROLLA este PGOU sobre suelo urbano NO consolidado (sin urbanizar o construir), los promotores tienen la OBLIGACION de ceder un porcentaje del terreno resultante al Ayuntamiento LIBRE DE CARGAS.

Ese porcentaje suele ser del 10% del terreno aportado.

Quizá con un ejemplo lo entendáis mejor. Cuando una serie de propietarios de terrenos de suelo urbano NO consolidado, deciden que quieren construir para q su suelo sea urbanizable

se procede a DESARROLLAR este PGOU que ha planificado que esos terrenos son urbanizables, con una edificabilidad X. Para ello los titulares de esos terrenos variopintos los APORTAN a un régimen común y se produce una REPARCELACION o reorganización del territorio.

En palabras llamas, 35 titulares de terrenos de un ámbito cada uno de su madre y de su padre, se juntan y aportan al proyecto sus terrenos, se REORGANIZA el territorio y resultan PARCELAS EDIFICABLES, cuadraditas, con viales diseñados, etc...

Pues bien, el 10% de todo este terreno, estos titulares deben dárselo OBLIGATORIA Y GRATUITAMENTE al Ayuntamiento. Como diría @fray_fanatic "la coima"

El Ayuntamiento después destina estas parcelas que se lleva a diferentes fines. Unas veces viales, otras dotacionales, otras parcelas para VPO y otras... se las queda como bien PATRIMONIAL. Nunca entendí muy bien en base a qué. Pero es así.

Precisamente, con la VENTA de estas parcelas que se quedaba el Ayuntamiento de Valladolid, el anterior equipo de Gobierno del @AyuntamientoVLL pensaba sufragar los gastos del soterramiento del AVE.

Luego llegó el PSOE y comió la cabeza a todos conq nos iban a arruinar.... en fin

Continúo......
La cuestión es que esos terrenos, esas parcelas de suelo urbano resultantes NO consolidado, listas para urbanizar y edificar, tenían una "edificabilidad". Insisto...determinada por el PGOU en manos del Ayuntamiento.

Bien... y aquí llega la cuestión interesante y la "coima".

Actualmente MUCHOS Ayuntamientos han encontrado una forma muy inteligente de disfrazar una subida de impuestos de "acto social". Cuál es? MODIFICAR EL PGOU otorgando MAS EDIFICABILIDAD al suelo urbano NO consolidado

Para qué?
Fácil.
Si el Ayuntamiento se lleva el 10% del terreno, ese 10% valdrá más si se PUEDE EDIFICAR MAS en él.

Es por ejemplo lo que ha hecho el Ayuntamiento de Valladolid con ciertas parcelas que tuvo que revertir tras una expropiación ilegal (muy famosa).

Para "pagar" el justiprecio "incrementó" el valor de las parcelas entregadas en pago, incrementando su edificabilidad.

Esto... sin querer meterme en política.. os juro q paso ya de la política.... es curioso q lo haya hecho Oscar Puente y Manuel Saravia... adalides contra las "oscuras tramas urbanísticas" del anterior alcalde q.... hizo exacamente LO MISMO.

Pero además... ciertos Ayuntamientos no se han quedado ahí para querer recaudar más. Y han dado una "vuelta de tuerca más". Desgraciadamente también en Valladolid, por ejemplo...

Han vuelvo a modificar el PGOU para dar más edificabilidad al suelo urbano CONSOLIDADO.

Esta acción, más q discutible su legalidad, ya es la repanocha.
Resulta q ahora, una comunidad de propietarios puede, en su edificio, EDIFICAR MAS si quiere.

Por ejemplo, si la altura lo permite, un edificio de 100 años y 7 alturas puede edificar una planta 8ª de viviendas. O un local comercial puede ser convertido en vivienda. Todo ello gracias al EXCESO DE EDIFICABILIDAD y aprovechamiento urbanístico concedido por el gentil Ayuntm

Pero tiene trampa.... y esto es lo q les va a gustar a @jmlopezzafra @Godivaciones @manuel_llamas demás famosos liberales.... 😉

Veréis... es q resulta q DE todo aprovechamiento urbanístico concedido... el Ayuntamiento se LLEVA EL 10%. Y aquí también.

Y diréis.... pero si esto ya no son terrenos y no hay terrenos q ceder para pagar ese 10%.. con qué se paga???

EFECTIVAMENTE. Al ser un aprovechamiento urbanístico sobre un edificio que YA EXISTE... ese 10% NO ES MATERIALIZABLE.

Y qué hacen? LO MONETIZAN.

Es decir... tu vas con un parcelita sobre la q te dejaron construir tu chalet de 2 plantas pq con eso AGOTABAS la edificabilidad... y ahora te dice... OHHHH TE CONCEDEMOS UNA PLANTA MAS.

En tu inocencia dices... Q BIEN. VOY A CONSTRUIR. DEME LICENCIA.

Te la dan y te dicen... como vas a construir 80 m2 más... 8 son míos. Como a mí no me sirven de nada... 8 metros... a 1200 euros el metro (no sé el valor exacto)..9600 euros.
Tenga... su FACTURA.

Y ya puede vd construir... ve vd q sociales somos? y q buenos? y q listos??

De esto hay q sacar muchas conclusiones amigos.
Y una de ellas es una q, sinceramente, me aplico o lo intento diariamente:

NO SABEMOS NADA
NO VEMOS lo q hay sino es un tema q ES TU LABOR Y DEL Q CONTROLAS.

Yo por mi parte.. intento compartir lo poco q veo y aprendo...

Espero q os haya parecido igual de curioso q a mí.

Fin del #ostiHilo

P.S. "Ni la vida, ni la libertad, ni la propiedad de ningún hombre está a salvo cuando el legislativo está reunido" Mark Twain

Qué os ha parecido la jugada de los Ayuntamientos??

Inteligente eh?????

Son unos cracks.