Thread by @ostinus77

En fin, está bien.
Aprovechando que todos estaréis viendo la #copadelrey2021 yo aprovecho y calco aquí mi #ostiHilo que algunos me pedisteis sobre los PISOS TURÍSTICOS.

Tienen vds unos vecinos que dedican a alquilar su piso como un airbnb y les molesta?
Están pensando en invertir en un piso para dedicarlo a airbnb?

INFÓRMESE GRATUITAMENTE con este #ostiHilo

Bien... delimitemos la cuestión: voy a hablar de viviendas que se encuentren en REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (u horizontal tumbada).

Es decir, NO de viviendas AISLADAS.

Es lo que todos conocemos como los edificios de "pisos" o "apartamentos".

El régimen de propiedad horizontal es un régimen de propiedad ESPECIAL. Digamos que tiene algunas particularidades curiosas.

Todo RPH contiene elementos privativos (cuyo dominio corresponde concretamente a quien sea su propietario) y elementos COMUNES.

Estos elementos COMUNES (propiedad de TODOS los dueños de los elementos privativos) están inseparablemente vinculados a los elementos privativos.

Es decir, no se puede ser dueño de un elemento privativo sin ser cotitular de los elementos comunes.

Por esta misma razón, existe una específica LEY que regula este tipo de propiedad horizontal: los legisladores tuvieron a bien ponerla el ocurrente nombre de LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Pues bien, por esta razón, por ser un régimen de propiedad especial en el que los elementos privados y los comunes están tan unidos, este régimen de propiedad puede regirse por unos ESTATUTOS O NORMAS DE COMUNIDAD.

Serán estos estatutos los que, con los límites de la Ley de Propiedad Horizontal, rijan el gobierno de la propiedad de TODOS los elementos: privativos, comunes o procomunales.

Podemos indicar que estas normas o estatutos se contienen en el TÍTULO CONSTITUTIVO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL que viene a ser como las "normas de funcionamiento" de la Propiedad.

Una vez dicho esto... pasemos a analizar la actividad de alquiler turístico típico de airbnb:

Puede una Comunidad de Propietarios PROHIBIR el destino de los pisos para su alquiler turístico airbnb?
SÍ

Esto puede parecer una incongruencia en el país del "yo tengo mis derechos y con mi piso puedo hacer lo q me salga del fistro duodenal jaaarrll"....

Pues no, señores... un piso perteneciente a un RPH NO PUEDE hacer lo q le salga del fistro. Se debe a las normas de Comunidad (dentro de los límites de la Ley de Propiedad Horizontal). Y estas normas o estatutos pueden PROHIBIR ciertas actividades en los pisos o locales.

Pueden establecer prohibiciones como tal?
NO. Sólo pueden establecer prohibiciones ESTATUTARIAMENTE. No como prohibición legal sino como prohibición estatutaria (Art. 26 y ss de la Ley Hipotecaria).

Y pueden establecer estas prohibiciones a su libre albedrío?
NOOOORRRRR
La prohibición estatutaria y CUALQUIER CAMBIO en el título constitutivo de RPH, debe ser adoptada por la JUNTA DE PROPIETARIOS.

Para ello, como norma general, se necesita la UNANIMIDAD de la Junta.
Sin embargo, para prohibir estatutariamente el uso de las viviendas como pisos turísticos, sólo se precisa 3/5 partes.

Osti... y si en los Estatutos NO hay esta prohibición???
Pues se entiende que lo que NO está prohibido, ESTÁ PERMITIDO (salvo que sea ilegal, claro).

Osti... y si se acuerda establecer esta prohibición el piso que YA ESTABA DEDICADO A ESO debe dejar de hacerlo?
Pues NO.

Esta prohibición debe ESTAR INSCRITA en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.
Aquellas viviendas o pisos que YA estaban realizando esta actividad ANTES de la Junta en la que se decida está prohibición, PUEDEN seguir dedicándose a esos menesteres.

Y cómo se inscribe en el Registro esta prohibición estatutaria?
Bien.... vayamos paso a paso que tiene miga:

1.- Me convoquen una Junta General en la que se incluya como punto a debatir la modificación de los ESTATUTOS (repito, EMO imponer una prohibición sin más no es inscribible.. siempre modificando ESTATUTOS) correspondiente.

Si no hay Estatutos puede ser un buen momento para redactar unos que incluyan esa prohibición. Incluso si son algo vaguetes en la comunidad, pueden establecer un sólo artículo: el de la prohibición.

2.- Se me someta a votación y la votación debe ser aprobada por 3/5.

3.- Se me notifique a todos los vecinos el resultado y el acta de la Junta y pase el tiempo sin que haya impugnaciones (el acuerdo deviene firme).

4.- Se me certifique del acuerdo adoptado.

Ojo con esta certificación. Debe contener varias cosas:

Los asistentes identificados con nombres y apellidos.
El quorum y el resultado de la votación.

Y también que el acuerdo ha sido notificado en tiempo y forma y que no ha habido oposición, habiendo devenido FIRME.

5.- Se me vayan a un notario con esa certificación (en la que debe constar también que el acuerdo facultó al cuñao de siempre de la comunidad para elevar a público e inscribir) y la elevan a público.

6.- Me la liquidan de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600... toca pagar...).

7.- Me llevan la escritura a inscribir.

Importante... MUY IMPORTANTE: Desde que se toma el acuerdo hasta que se inscriba IMPIDAN QUE NADIE VENDA SU VIVIENDA. Razón... en el siguiente tuit.

La inscripción de esta modificación estatutaria en el Registro, va a AFECTAR a todos los titulares presentes y futuros que adquieran viviendas.
Por tanto, si ha habido alguna transmisión POSTERIOR, el registro va a exigir la notificación al adquiriente y su ratificación.

Por qué? Porque si no fuera así este señor se encontraría con una limitación que desconocía en el momento de la adquisición.

Sin embargo, si la opinión de este nuevo adquiriente es irrelevante pq no va a modificar el quorum.... pa'lante.

Y así, queridos amiguitos... se prohíbe estatutariamente que un piso de un edificio de viviendas se pueda dedicar a airbnb..

Ahora me pongo en el caso contrario:

Voy a comprar un piso para DEDICARLO a airbnb.. quiero saber si voy a tener problemas con los pesados de la comunidad, que son unos viejos carcas, amargados q sólo quieren jorobar...

Cómo puedo saber si puedo o no?
Vaya al REGISTRO (a ningún otro sitio) y pida una nota simple para EMPEZAR.

Aquí, por desgracia, el legislador no ha dejado claro (como debería haber hecho) que esta prohibición debería constar OBLIGATORIAMENTE en la publicidad registral.

No obstante, en mi experiencia, en mi registro, PUBLICITAMOS esta prohibición pues entendemos que es una limitación al dominio y como tal, debe darse.

Por tanto, lo normal es que APAREZCA la prohibición estatutaria en una simple NOTA simple.

Ahora bien... si aparece pues ya sabe. Pero si NO APARECE.... NO SE FIE

Pida una CERTIFICACION DE LOS ESTATUTOS INSCRITOS DE LA COMUNIDAD.

Si la Comunidad tiene estatutos YA SABRÁ SI EXISTE esa limitación o no.
Si no tiene Estatutos INSCRITOS.... jejejeje...aquí viene lo bueno....

Si no tiene Estatutos INSCRITOS la Comunidad le puede decir MISA de que existen... de que hay normas,.... de que tienen los Estatutos en un documento privado... blablabla....

Si no tiene Estatutos inscritos NO SON OPONIBLES frente a terceros y, por tanto, NO se le pueden oponer a vd.

No obstante debo hacer unas precisiones...

Tenemos la PUTA manía de firmar las escrituras sin discutir ni un poquito ni leer lo que firmamos.

Los notarios suelen tener "modelos" de escrituras (lo cuál es lógico y profesional). Y en estos modelos "suele incluirse" un parrafillo que reza tal que así:

El comprador declara CONOCER LAS NORMAS DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL al que pertenece la finca, las cuales acepta... o algo así.

Pues bien... aunque si los Estatutos NO están inscritos NO son oponibles... evidentemente si vd firma que CONOCE los Estatutos y los ACEPTA, en un Juicio tiene todas las de perder pues esa manifestación la hizo ante notario público.

Evidentemente los Estatutos NO inscritos NO le obligan pero si vd dice que los acepta... en un Juicio carece vd de la presunción registral y por tanto habrá firmado que sí los conocía.
Es decir....

que si no quiere tener vd líos futuros:
· O no diga que acepta los Estatutos o Normas del RP
· O PIDA al Administrador los Estatutos y léalos antes.

Con todo... si no están en escritura pública (aunque no estén inscritos) difícilmente pueda imponérsele esa limitación.

Y hasta aquí el #ostiHilo de esta noche.
Cenen
Recen
Gocen
y Duerman