Thread by @thiagomd_1

Em 1991 o Empire State Building (ESB) foi vendido por US$42 milhões, para um japonês condenado criminalmente.

Alguns especialistas estimaram que o prédio de 102 andares e 225 mil m2 valia pelo menos MEIO BILHÃO de dólares.

Mas como foi vendido por 42?

Segue o fio 🧵

$42 parece um número baixo para um prédio que foi construído em 1930 e custou $25 milhões.

Construído no início da crise de 29, o ESB ganhou um apelido carinhoso: Empty State Building.

Afinal, ninguém andava alugando salas e a grande maioria permaneceu vazia por muito tempo.

Em 1951 ele foi vendido por $51 milhões.

Henry Crown pagou o preço mais alto já pago por um prédio na história.

Nessa época os aluguéis estavam voando e tinha até fila de espera pra conseguir um espaço lá.

Só a antena do prédio era alugada por $600 mil/ano.

Mas que raios fez esse preço cair pra 42 milhões em 1991? 🧐

A história desse preço começa em 1961, quando três ricaços americanos Malkin, seu sogro Wien e Helmsley compraram o prédio.

Eles somaram seu dinheiro ao de quase 3mil investidores, que compraram cotas de $10 mil!

Juntos, compraram o ESB por $65 milhões, de Henry Crown.

A grande jogada depois da compra foi que eles formalizaram um contrato de locação do prédio para a ESB Associates.

Essa cia depois vendeu o direito de sublocar o prédio para uma outra empresa controlada pelo trio.

Tá, mas e daí?

E daí que esse contrato de locação tinha 114 anos de duração, a um valor anual de $2,5 milhões.

Pasme, ainda dava direito de revisão para $1,7 milhão, em 2013 até acabar, em 2076.

Isso é um valor bem baixo para um prédio daquele tamanho. Principalmente hoje em dia.

A ideia era garantir o direito de alugar por + de 1 século o prédio, a um preço camarada, e lucrar com a sublocação a preços mais gordos.

De quebra, eles ainda levantaram grana passando a propriedade do prédio pra Prudential (aquela cia de seguro de vidas), por $29 milhões.

Em 1991, a Prudential que ja era dona do terreno, vendeu tudo para Oliver Grace Jr. Holding, por $42 milhões.

Isso depois de recusar uma oferta do magnata japonês Hideki Yokoi, que era bem polêmico na época.

(muito por suas conexões)

Tanto que ele foi preso pouco tempo depois, por causa de um incêndio em um de seus hotéis no Japão, que matou 33 pessoas.

A reviravolta foi que Oliver Grace Jr. era apenas um testa de ferro.

Sim! E ele comprou o ESB para Yokoi, através de uma empresa de fachada. 🤯

Mas e o preço? Por que tão baixo?

Ah! O preço é formado de acordo com o potencial de geração de caixa futuro do ESB, na época!

Aquela velha história que algo vale o que ele pode gerar de dinheiro no futuro, trazido a valor presente.

Pense o seguinte: 1 real hoje vale mais que 1 real daqui um ano.

Isso acontece porque você pode aplicar esse 1 real e ganhar juros sobre ele e tirar mais de 1 real em 1 ano.

Mas quanto vale hoje, 1 real ganhado daqui um ano?

É só fazer o processo inverso. Ou seja, descontar desse 1 real os juros de um ano.

Isso que é trazer a valor presente. Na compra do ESB, foi isso que foi levado em conta.

Quem comprou, ia ter que suportar um contrato até 2076, que pagaria quase 2 milhões por ano em aluguel.

Esse fluxo de alugueis, descontado por uma taxa de juros, formou o preço do ESB.

Se você fizer a conta, vai ver que foi até um preço razoável.

A esperança de Yokoi era conseguir quebrar o contrato e lucrar horrores com isso.

Ele até trouxe o Trump pra jogada! Mas deu treta!

O mesmo acontece com títulos de renda fixa.

Neles, são fixados cupons, que são os juros daquele título, ao final do contrato, a que chamamos de maturidade.

Logo, o preço de um título é o cálculo do valor presente desse juros na maturidade.

É isso que é a marcação a mercado.

Sim, é isso que faz o preço do seu Tesouro Direto prefixado variar!

Seja porque o risco do devedor aumentou, ou porque outros títulos melhores surgiram, com risco similar, mas pagando mais, por exemplo.

Assim, o preço de um ativo é definido conforme o tanto de dinheiro que ele vai gerar.

Incluindo aí as empresas e suas ações.

A diferença é que títulos de RF especificam os juros pagos, o tempo e o prazo para pagamento do principal.

E as ações?

As ações tem o fluxo de caixa incerto, o tempo é indefinido e não há previsão para pagamento do principal.

Porém, mesmo com a variação dos preços das ações, mais cedo ou mais tarde o retorno sobre elas vai refletir o fluxo de caixa futuro entregue.

Algumas tem o resultado muiiiiito no futuro e o fluxo de caixa ainda é negativo.

Por isso: não se apegue a múltiplos ou resultados de curto prazo.

Projete o fluxo de caixa futuro de uma cia, traga a valor presente e identifique as expectativas de mercado sobre o preço atual!

Desse jeito você vai conseguir um hedge sobre o mercado.

Se isso já evitar que você compre um Empire State Building por 500 milhões, já valeu muito!

Afinal, é sempre possível achar algumas cias na bolsa valendo 42 milhões, mas sendo vendidas por 500.

Mais cedo ou mais tarde esse preço se ajusta!

Por isso, fique de olho!🧐

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Toda semana rola umas threads por aqui com histórias desse tipo.