Thread by @stadtvermieter

Kleiner 🧵zum Thema #Vorkaufsrecht, #Abwendungsvereinbarung und deren #Kündigung.

1. Das VorkaufsR wurde in #Berlin in den letzten Jahren als Instrument zum Aufkauf von Immobilien aus privater Hand missbraucht. Erklärtes Ziel war, den Anteil der öfftl. Hand zu erhöhen und /1

private Investoren möglichst nicht zum Zug kommen zu lassen. @f_schmidt_bb hat über diesen Feldzug ein Buch geschrieben.

2. Problematisch - jenseits der gezielt geschürten Angst vor Investoren - war, dass diese Häuser i.d.R. Sanierungsobjekte waren, also Häuser, die /2

einen hohen Instandsetzungs- und Modernisierungsstau aufwiesen. Solche Häuser können langfristig nur rentabel bewirtschaftet werden, wenn man sie einmalig saniert, modernisiert, die Ausstattung auf den aktuellen Standard bringt, v.a. auch energetisch. Sonst: Fass ohne Boden. /3

3. Wirtschaftliche Fragen waren aber bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bezirke - allen voran natürlich #Xhain - ohne Bedeutung. Es wurde gekauft auf Teufel komm raus, auch zugunsten "guter" Dritter. Kaufpreis egal, Folgekosten egal, Ökologischer Impact egal. /4

Das führte teilweise dazu, dass auch die vom Vorkauf Begünstigten (insb. die notorische #DIESEeG) unter der Last der Folgekosten zahlungsunfähig wurden.

4. Wollte der potentielle Käufer den #Vorkauf abwenden, musste er die Bedingungen der Bezirke akzeptieren. Die waren nicht /5

an einer langfristigen wirtschaftlichen Vermietung nach #Sanierung/#Modernisierung orientiert, sondern daran, dass sich für Mieter möglichst lang (15-20 Jahre) nichts änderte. Vor allem nicht die Miete. Aber auch: Keine "#Aufwertung", keine #Modernisierung, keine #Aufteilung. /6

Der Gedanke dahinter: Egal, wenn der Vermieter nix verdient, der hat eh genug Geld. Hauptsache, wie halten den Deckel drauf.

5. Warum hat der Käufer das akzeptiert? Weil er sonst das Haus nicht bekommen hätte. Es wäre per Vorkaufsrecht an eine landeseigene WBG /7

oder einen anderen "gemeinwohlorientierten" (aber wirtschaftlich ahnungslosen) Käufer gegangen.
Der Vermieter hatte keine andere Wahl. Friss oder stirb. Nein, wir verhandeln nicht. Keine neuen Fenster. Kein neues Dach. Keine Aufteilung (s.u.).

6. Das konnten die Bezirksämter /8

so lange tun, wie Gerichte der (erkennbar) rechtswidrigen Vorkaufspraxis keinen Riegel vorschoben.
Und das geschah am 09.11.2021: Das #Bundesverwaltungsgericht in Leipzig erklärte die Berliner Praxis zum Vorkaufsrecht (im konkreten Fall in #Xhain) für rechtswidrig. /9

7. Was stand dahinter? Das Vorkaufsrecht gilt in Gebieten mit Erhaltungssatzung "zum Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung". Um das #Vorkaufsrecht auszuüben, mussten die Bezirksämter also darlegen, dass der Kauf diese Zusammensetzung gefährden würde. /10

Mit anderen Worten, dass die Bewohner infolge des Kaufs "verdrängt" würden.

8. Wie will man das aber vorher wissen? Ganz einfach: Gar nicht. Man unterstellt es dem Käufer. Begründung: Wer soviel Geld zahlt, hat Böses vor. Sonst rentiert es sich ja nicht. Zack, fertig. /11

Das #BVerwG war nicht überzeugt und hob den rechtswidrigen Bescheid, mit dem das VorkaufsR ausgeübt wurde, auf. Man könne nicht auf blauen Dunst hin Maßnahmen unterstellen, die den Zielen der #Erhaltungssatzung (Milieuschutz) zuwiderliefen. /12

9. Das war nun ein ernsthaftes Problem. Für den furchtlosen Retter @f_schmidt_bb, dessen Buch (das ihn für höhere Weihen empfehlen sollte) seither bleischwer in den Regalen liegt, und für #Berlin, das mit Vorbedacht immer mehr Innenstadtkieze in den #Milieuschutz einschloss. /13

10. Viele Eigentümer, die zähneknirschend die #Abwendungsvereinbarung unterzeichnet hatten, um überhaupt das Haus kaufen zu müssen, horchten auf: Sie fragten sich zu Recht: Was ist jetzt mit meiner Vereinbarung? Da waren sich die Juristen ausnahmsweise ziemlich einig: /14

Einziger Grund für den Käufer, die wirtschaftlich & ökologisch sinnlose, zumindest aber schädliche Vereinbarung zu unterzeichnen, war die Annahme, dass sonst der Bezirk das #Vorkaufsrecht ausüben werde. Das war die "Geschäftsgrundlage" (s.u). Hätten sie auch unterschrieben, /15

wenn klar gewesen wäre, dass dem Bezirk das VorkaufsR gar nicht zusteht? Nein. Natürlich nicht.
Mit dem Urteil des #BVerwG ist die #Geschäftsgrundlage für alle Abwendungsvereinbarungen entfallen. Das bedeutet nicht, dass sie nichtig oder unwirksam sind. Aber eben: Kündbar. /16

11. So eine #Kündigung ist schnell erklärt: Ein Brief, fertig. Nur: Ist sie wirksam? Wie gesagt, die überwiegende Mehrheit der Juristen sagte: Ja. Das Bezirksamt #Neukölln wollte das aber nicht akzeptieren une bestand auf der Einhaltung der Vereinbarung. /17

Es leitete ein Eilverfahren ein mit dem Ziel, die Verpflichtungen aus der #Abwendungsvereinbarung, an die sich der Käufer nicht mehr halten wollte, per Eilentscheidung ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Und scheiterte. Das #Verwaltungsgericht Berlin entschied wie erwartet: /18

12. Was bedeutet das für die Mieter? Ganz einfach: Eine Modernisierung ist nicht mehr ausgeschlossen: Balkone dürfen angebaut, Fahrstühle eingebaut werden. Häuser können energetisch saniert werden. Bei der Entwicklung der Energiepreise etwas, das Mieter begrüßen dürften. /19

Wird jetzt "verdrängt"? Nein. Schon vorher war die "#Verdrängung" eher Ausnahme als Regel. Die Aufteilung in #Eigentumswohnungen bescherte den Mietern oft bis zu 12 Jahre #Kündigungsschutz. Heute ist zudem der Markt gekippt. Die Zinsen sind hoch, Glücksritter auf der Suche /20

nach der schnellen Mark sind in Berlin rar geworden. Es ist ein guter Zeitpunkt, sich von Abwendungsvereinbarungen zu lösen. Sie hatten von Anfang an nur ein politisches Ziel: Die Illusion von "Schutz", den es sonst nicht gegeben hätte. Ein "Wir tun was gegen Spekulanten". /21

Energie ist teuer, der Kampf gegen die Erderwärmung fordert Maßnahmen zur Energieeinsparung. Mieter wollen auch Balkone, neue Bäder, ältere Mieter wollen Aufzüge, und alle wollen ein wenig mehr Komfort. Bisher ging das nicht. Jetzt schon. Das ist gut so. /22

Hier noch das Urteil des VG Berlin.
gesetze.berlin.de/bsbe/document/…