¿Cuál es el proceso normal en una compraventa?
Disclaimer: cada compraventa es un mundo, pero aquí tienes el procedimiento que se da en la mayoría de casos. Una vez decidida la propiedad que vas a adquirir tienes dos opciones.
La primera es realizar un contrato de reserva para que la vivienda quede bloqueada con la firma de este contrato y la entrega de una señal. O por otro lado, pasar directamente al contrato de arras.
No me pararé a explicar los tipos de contratos de arras que existen.
El que suelo recomendar y usar es el contrato de arras penitenciales. Este contrato es la antesala al día de la compraventa en Notaría.
Por general el plazo máximo de este contrato es de 3 meses y en la firma se hace entrega del 10% (se puede entregar más). La peculiaridad de este tipo de contrato es la siguiente:
El comprador entrega 10.000€ en concepto de arras.
Si pasan los 3 meses y renuncia a la compraventa, pierde esa entrega.
El vendedor recibe esos 10.000€ en concepto de arras. Si pasan los 3 meses y renuncia a la compraventa, está obligado a devolver los 10.000€ + una indemnización del mismo valor.
Pasan los 3 meses y llega el día de la compraventa.
Obligaciones del comprador:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8%) o IVA (si es obra nueva, 10%).
Gastos Notariales (0.8%)
Registro de la Propiedad (1.2%)
Obligaciones del vendedor:
Plusvalía del ayuntamiento. Se genera al mes. Se calcula en base al valor catastral de la propiedad.
Incremento patrimonial. Ejemplo: (Precio venta - Precio de compra) * 0.21
100.000€ venta - compró por 80.000€ = 20.000 - 21% = 4.200€
El incremento patrimonial se puede aplazar en el tiempo, si interesa ya explicaré como ya que es una de las mejores formas de invertir que conozco.
Documentación a aportar el día de la compraventa:
Certificado Energético
Ibis y Basuras
Certificado Comunidad Propietarios al corriente de pago.
Escritura titularidad propiedad
Nota simple del Registro
Cédula habitabilidad (especificar si hay o no, excepto en Cataluña)
Últimos recibos suministros.
Por último, ¿quién debe pagar el IBI? El propietario a día 1 de Enero. ¿Cómo se calcula? Sobre el valor catastral del suelo.
Si estás buscando una vivienda para comprar y alquilar, aquí te dejo un consejo sobre una característica a tener en cuenta.
Una pequeña píldora de mi experiencia en un post.
Hoy he acompañado a una persona a visitar un inmueble que quería comprar para vivir y necesitaba consejo
La orientación era casi sureste, el sol salía por su salón y eso le encantaba. Las personas que nos enseñaban la vivienda insistían en ello, una buena orientación es importante a la hora de elegir una vivienda para vivir en ella.
¿Pero y para invertir?
En mi mente únicamente estaban los datos de por cuanto estaba siendo alquilada ahora mismo la vivienda (6% bruto anual) y después de muchas consultas sobre el mismo tema, considero que la orientación casi nunca influye en el precio del alquiler.
Hilo Compraventas de Viviendas de Segunda Mano para Invertir (1 de ¿):
Todo lo que voy a escribir son experiencias propias, no recomendaciones de nada. Se que me voy a dejar muchos puntos en el aire pero, no prefieres que sea así y que hagamos más hilos?
¿Qué consideraciones tengo en cuenta a la hora de invertir? 1. Viviendas en nuevas zonas residenciales. En zonas donde estén en transición a adherirse al núcleo urbano podemos encontrar buenos precios.
Gente que se fue a vivir allí a principios y la zona no les ha acabado de enamorar. 2. Viviendas en zonas bien conectadas. Con el transporte hoy en día podemos movernos fácilmente. Existen zonas menos conocidas pero bien conectadas con los núcleos urbanos.
Parte de mi trabajo es relacionado con el sector inmobiliario, pero y la otra parte?
Que sector llegó a mi vida con 21 años sin querer? En que tuve que especializarme en tiempo record? Que pasó en mi vida para tener que afrontar un negocio sin experiencia previa?
En los próximos días comenzaré mi propia Newsletter para responder a todas estas preguntas y contar mi historia.
Si te ha picado la curiosidad, pronto tendréis noticias.
Pero, creías que solo va a ser esto?
En las primeras 3 entregas de la Newsletter te enseñaré a ti, al que está leyendo esto, a saber cuanto han pagado por los inmuebles en tu zona.
Quieres saber por cuanto vendió tu cuñado el piso con el que tanto ganó?
Y tu vecina? 🧐🤔
Hilo Inversión Inmobiliaria.
No podía empezar sin dar las gracias, a cada persona que se ha interesado por lo que iba a escribir hoy. Pero quiero poner cordura antes de empezar, como en todos los ámbitos aquí no hay caminos fáciles ni atajos. Todo es a base de trabajo y suerte.
Quiero que cierres los ojos y pienses en todas las obras de nueva construcción que hay en tu zona. Ya? Imagina que se te viene a la mente 10. Cuantas son de grandes promotoras? No lo sabes? Investiga. Quedémonos con 2.
Ahora haz lo mismo, pero con solares que tengan el cartel de próxima edificación. Otros 10? Cuantos son de grandes promotoras? 7-8? Nos quedamos con los 2 restantes. Algo extraño, no? Vamos a intentar jugar al detective con estos 4 casos que tenemos.
Para quitar ese número, cuando llegue a 70 hago un hilo sobre parte de mi trabajo del día a día sobre las inversiones inmobiliarias.
Lo prometido es deuda. Como diría Tyrion, un Lannister siempre paga sus deudas.
Desde hace más de 4 años trabajo directamente en el sector de la inversión inmobiliaria y he podido observar diversos patrones en todos nuestros clientes inversores.
He tenido inversores de todo tipo. Desde los que representaba su primera inversión hasta los que llevaban ya unas cuantas a sus espaldas. Y todos los que han tenido éxito siguen una serie de patrones que voy a intentar resumiros.
He salido a pasear con ella para disfrutar de los primeros minutos de noche escuchando el mar.
Durante el camino hemos hablado sobre el futuro de las compras online (ella es fan del gasto) y ha salido el tema Amazon.
No entiende como Amazon está tan bien montada pero si entiende que hay un botón que se llama Comprar ya.
" Es que te despistas un segundo, te equivocas y ya has comprado"
Al recordarle que tengo acciones de la misma, me ha comparado el modelo con Netflix.
Le he estado explicando que Amazon es la estrella de la muerte. (Le gusta StarWars y entendió el simil). Netflix tiene suficiente deuda como para si durante 1 año no genera contenido TOP quebrar. No se ha quedado muy conforme ya que piensa que eso es muy difícil.