Thread by @nizarcete

Sudah beli lahan seharga hampir 300 juta, ternyata tidak bisa dibangun rumah? :c

- utas membeli lahan untuk rumah

Aku mau share tentang hal yang harus diperhatikan ketika kita hendak membeli lahan u/ membangun rumah. Jngn sampai sdh semangat mau bangun rumah ternyata peruntukan lahan yg kita beli bkn u/ perumahan tapi malah pertanian. Alhasil bukannya punya rumah malah jadi ternak lele :’

Ada beberapa alasan mengapa membangun rumah dari 0 di lahan yang kosong menjadi pilihan yang menarik. Kita bisa mendapatkan lokasi lahan yang sesuai dengan preferensi kita, menekan biaya pembangunan sampai mendapatkan desain rumah yang sesuai kebutuhan kita (wow)

Nah, yang mungkin kurang diketahui oleh kita-kita ini adalah… kota itu punya rencana lo mengenai masa depan wilayah mereka. Itulah mengapa hampir semua wilayah pasti memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah untuk mengatur arah pembangunan di wilayah tersebut.

Di Rencana Tata Ruang Wilayah kita bisa melihat wilayah mana saja di suatu kota yang dapat kita fungsikan sebagai rumah, ruko, kantor sampai pertanian. Maka dari itu, penting sekali bagi kita untuk mengetahui zona peruntukan dari lahan yang akan kita beli.

Sebelum semangat mendesain rumah, kenali dulu peraturan yang melekat pada lahan kita. Jika ingin membangun rumah, kita bisa cari lahan yang masuk dalam zona Perumahan Rendah/ Sedang/ Tinggi.

Selain mengetahui zona peruntukan bagi lahan yang akan kita beli, kita juga harus memahami peraturan yang melekat pada zona peruntukan tersebut. Secara garis besar, peraturan yang paling sering mendapat perhatian adalah KDB, KLB, dan GSB (wutttt apa itu)

“Terus kita bisa dapat informasi kayak gitu dari manaaa?”

Kita bisa mencari informasi tersebut di Dinas Tata Ruang sesuai wilayah kita masing-masinggg. Selain datang ke Dinas secara langsung, beberapa wilayah sdh memberikan kemudahan dngn menyediakan akses online.

Salah satunya adalah Rencana Tata Ruang kabupaten Sleman, DI Yogyakarta yang bisa dengan mudah kita akses di situs simtaru.slemankab.go.id.

Di gambar dibawah kita bisa dengan mudah membedakan mana zonasi Perdagangan dan Jasa, Industri, Perkantoran, Perumahan, dll.

“Kalau udah dapet informasi zonanya, lalu apa?”
Pastikan aturan penggunaan lahan di zona tersebut sesuai dengan keinginan kita! Seperti yang kusebutkan sebelumnya, aturan ini dicerminkan oleh KDB, KLB, GSB, dll.

Nah sekarang kita coba terapkan contoh kasus di salah satu lokasi di wilayah ini yaaaaaa.

Semisal kita memiliki lahan seluas 150 m2 dengan dimensi lebar depan 10 meter dan panjang 15 meter di sebuah desa di kec. Sleman.

Setelah ditelusuri, titik letak lahan berada di zona Perumahan Kepadatan Sedang.

Karena terletak di desa, maka jalan umum yang berada di depan lahan dikategorikan sebagai Jalan Lingkungan. Jalan lingkungan memiliki lebar 7 meter.

Maka peraturan yang melekat pada zona tersebut adalah:

1)KDB maksimum: 60%
2)KLB Maksimum: 3.6
3)GSB: 5.5 meter

Lalu apa arti angka-angka tersebut?? :c

ribet bgt y mau beli lahan ja harus gini bgt. Sebenarnya kita bisa lo konsultasi langsung ke Dinas Tata Ruang tanpa perlu repot menghitung ini semua. Tinggal tunjukkan lokasi lahan kita maka mereka akan dengan sigap memberi arahan.

Namun ndak ada salahnya kan kita breakdown contoh kasus diatas? Wkwkwk yuk lanjut.

Jika digambarkan 3D-nya, maka kira kira bentuk lahannya seperti ini.

Setelah mengetahui gambaran lahannya… yuk mulai breakdown!

1) GSB (Garis Sempadan Bangunan)

GSB mengatur batasan lahan yang harus dibebaskan dari pembangunan. Bangunan tdk boleh didirikan melampaui batas GSB. Sehingga jika kita mempunyai GSB 5.5 meter, maka kita tdk diperbolehkan membangun rumah di area 5.5 meter dari tepi jalan raya.

2) KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

KDB mengatur luas dasar bangunan yang bisa kalian bangun di lahan kalian. Jika kita punya KDB 60% dan lahan 150 m2, maka luas dasar bangunan yang boleh dibangun adalah 60% dari 150 m2 yaitu 90 m2.

3) KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

KLB merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas lahan. Luas bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya.

Secara sederhana, luas total bangunan yang diperbolehkan adalah KLB x luas lahan kita. Sehingga perhitungannya menjadi 3.6 x 150 m2 = 540 m2 ….WOW banyak juga ya hahahahaha

“Loh dasar bangunan kita kan cuman boleh 90 m2 tadi di aturan KDB”

Nah aturan KLB ini memungkinkan kita untuk membangun secara vertical alias lebih dari 1 lantai. Jika dihitung, berarti 540 m2/ 90m2 = 6… WOW boleh membangun 6 lantai sodara wkw. Siapa yang mau rumah 6 lantai?

Setelah mengetahui dampak aturan pada lahan kita, sekarang kita bisa mengetahui bagaimana desain rumah yang boleh kita bangun. Kita bisa mulai dari rumah 2 lantai bergaya modern tropical, kontemporer, ala-ala villa bali atau rumah 1 lantai tipe 36 dulu? Boleh! Sisanya bertumbuh.

Aturan-aturan ini bervariasi di setiap daerah walau sama sama zona Perumahan sekalipun. Ada yang KDB 40%, 80% dan KLB sampai 1.2 juga ada.

“Aduh ribet bgt ya. Kalo gitu aku mau beli rumah di perumahan developer aja yang udah jelas dan ndak perlu cek-cek beginian.”

Oyoyoyo developer sekalipun masih ada lo yang miss soal peruntukan lahan ini. Tidak sedikit perumahan yang ketahuan berdiri di zona pertanian lalu kena segel oleh pemerintah. Yang rugi?

Anyway, baik kita beli tanah sendiri maupun beli rumah langsung di developer, semoga kita bisa jeli dan kritis mengenai masalah properti yang melekat. Aku rasa gakpapa kita repot sedikit-sedikit banyak dimasalah ini daripada harus merugi dalam nominal ratusan juta.

Ilmu peraturan semacam ini sudah biasa dimengerti oleh temen-temen arsitek, tata kota sampai hukum (notaris/pengacara).

Jika belum minat ke dinas tata ruang... tanya mereka saja wkwkw

Oiya btw ini ceritanya yang merugi beli lahan pertanian tu bukan aku ya hahahaha :'

Kebetulan ada calon klien yang mendatangiku, konsultasi ingin desain rumah. Tapi ternyata lahan dia peruntukannya pertanian jadinya batal ndak jadi desain rumah :c sedi

Silahkan follow jika temen temen tertarik dgn masalah ini

Kedepan aku bakal share mengenai hal-hal basic di arsitektur atau properti yang harus diketahui sebelum kalian melakukan eksekusi