🅰️ Theorie
Der Sickereffekt hat 2 Komponenten (technisch & sozial),
die in 4 Dimensionen wirken:
▶️Laut technischem Sickereffekt machen Neubaubezieher anderswo eine Mietwohnung frei (graue Pfeile in Abb.). Dies ist weitgehend unbestritten.
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Der Sickereffekt hat 2 Komponenten (technisch & sozial),
die in 4 Dimensionen wirken:
▶️Laut technischem Sickereffekt machen Neubaubezieher anderswo eine Mietwohnung frei (graue Pfeile in Abb.). Dies ist weitgehend unbestritten.
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▶️Laut sozialem Sickereffekt ziehen in die frei gewordenen Wohnungen einkommensschwächere Haushalte (blaue Dimension), die so zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus ihren Wohnwert verbessern (orange Dimension).
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Der technische Sickereffekt ist schwächer, wenn
- viele Menschen von auĂźerhalb der Region zuziehen oder
- lokal viele Haushalte neu gegrĂĽndet werden.
Dann werden vor Ort weniger Wohnungen leer gezogen und brechen die Sickerketten eher vorzeitig ab (grĂĽne Dimension).
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- viele Menschen von auĂźerhalb der Region zuziehen oder
- lokal viele Haushalte neu gegrĂĽndet werden.
Dann werden vor Ort weniger Wohnungen leer gezogen und brechen die Sickerketten eher vorzeitig ab (grĂĽne Dimension).
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Wenn darüber hinaus Knappheit besteht, wirkt auch der soziale Sickereffekt schwächer:
Wiedervermietungsmieten steigen kräftiger und Geringverdiener kommen seltener zum Zuge (orange und blaue Dimension schwächer).
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Wiedervermietungsmieten steigen kräftiger und Geringverdiener kommen seltener zum Zuge (orange und blaue Dimension schwächer).
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Bei #höherwertigem #Neubau sind Sickerketten potentiell länger (grüne Dimension). Dadurch erhalten mehr Sickerhaushalte Chance, ihren Wohnwert zu verbessern.
Allerdings besteht dort auch eher Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, so dass Geringverdiener nicht zum Zug kommen.
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Allerdings besteht dort auch eher Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, so dass Geringverdiener nicht zum Zug kommen.
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Im #sozialen #Wohnungsbau sind die Ketten wiederum potentiell kĂĽrzer, wobei Geringverdiener wegen der Einkommensgrenzen dennoch eher zum Zuge kommen.
Allerdings erfordert dieser Neubau die höchsten Subventionen (rote Dimension).
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Allerdings erfordert dieser Neubau die höchsten Subventionen (rote Dimension).
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Soweit die Theorie.
Wie relevant die einzelnen Dimensionen aber in der Praxis sind, hat die vorliegende Meta-Analyse im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. auf Basis von fĂĽnf empirischen Sickerstudien zusammengetragen.
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Wie relevant die einzelnen Dimensionen aber in der Praxis sind, hat die vorliegende Meta-Analyse im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. auf Basis von fĂĽnf empirischen Sickerstudien zusammengetragen.
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🅱️ Empirie zum technischen Sickereffekt
Alle Studien kommen zu dem Ergebnis, dass den Neubau weit ĂĽberwiegend #Einheimische und nicht ĂĽberregionale #ZuzĂĽgler beziehen.
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Alle Studien kommen zu dem Ergebnis, dass den Neubau weit ĂĽberwiegend #Einheimische und nicht ĂĽberregionale #ZuzĂĽgler beziehen.
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Überregional ziehen v.a. junge #Singles berufsbedingt in den freigezogenen Bestand, während lokal v.a. junge #Familien auf der Suche nach ausreichend Wohnfläche in den Neubau ziehen - vorzugsweise ins Wohneigentum; dabei handelt es sich selten um Haushaltsneugründungen.
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Im Ergebnis fĂĽhren 100 Neubauwohnungen in der ersten Sickerstufe zu etwas weniger als 100 freigezogenen Wohnungen. In der Summe der ersten drei Sickerstufen fĂĽhren jedoch #100 Neubauwohnungen zu #150 bis #300 freigezogenen Bestandswohnungen - je nach Art des Neubaus.
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🆑 Empirie zum sozialen Sickereffekt
Alle Studien zeigen: Sickerhaushalte sind ggü. Neubaubeziehern jünger, #einkommensschwächer und leben in kleineren Haushalten – haben also seltener Kinder oder Lebenspartner (blaue Dimension).
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Alle Studien zeigen: Sickerhaushalte sind ggü. Neubaubeziehern jünger, #einkommensschwächer und leben in kleineren Haushalten – haben also seltener Kinder oder Lebenspartner (blaue Dimension).
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Je länger die Umzugskette, desto eher spielen #Haushaltsneugründungen eine Rolle. Überwiegend dadurch kommt es in der Folge zu #Kettenabbrüchen (grüne Dimension).
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Die Sickerhaushalte verbessern sich mehrheitlich hinsichtlich #Wohnfläche und #Qualität gegenüber ihrer bisherigen Wohnung.
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#Mieterhöhungen reflektieren diesen höheren Wohnwert, aber auch lokale Knappheiten. Sie verhindern aber nicht, dass Sickerhaushalte im Bestand dennoch meist #preiswerter unterkommen als im Neubau (orange Dimensi-on).
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#Eigentumsbildung im Neubau fĂĽhrt zu besonders vielen FolgeumzĂĽgen und hat damit positive Auswirkung auf die Summe aller Wohnwertverbesserungen entlang der Sickerketten (grĂĽne Dimension).
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🅾️ Fazit: Alle Register ziehen
Die absolute #Kettenlänge ist streng genommen nicht spielentscheidend, relevant ist allein der Umstand, ob am Ende ein #Geringverdiener eine bezahlbare Wohnung bekommt.
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Die absolute #Kettenlänge ist streng genommen nicht spielentscheidend, relevant ist allein der Umstand, ob am Ende ein #Geringverdiener eine bezahlbare Wohnung bekommt.
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▶️ Das kann beim Bau einer Sozialwohnung schon im ersten Kettenglied der Fall sein, beim Bau einer freifinanzierten Wohnung und erst recht beim Bau einer sehr hochwertigen Wohnung erst nach etlichen Kettengliedern.
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▶️ Allerdings verbessern natürlich entlang der Kettenglieder weitere Haushalte ihren Wohnwert, darunter auch Haushalte mit (unter-)durchschnittlichem Einkommen.
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▶️ Deswegen dürfte die optimale Lösung nicht darin zu finden sein, eine bestimmte Art von Neubauwohnung zu #präferieren.
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▶️ Vielmehr sollte ein #gesunder #Mix von Sozialwohnungen, frei-finanzierten Mietwohnungen sowie selbst genutzten Eigentumswohnungen und Eigenheimen in verschiedenen Lagen und Qualitäten angestrebt werden.
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Vielfältige Sickerketten bieten dann für alle Präferenzen, in allen Lebenslagen und für alle Einkommensklassen Chancen auf #bezahlbare Wohnwertverbesserung – und das ohne einzelne Gruppen ins Umland zu #verdrängen oder bislang preiswerte Altbestände zu #gentrifizieren.
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