Thread by @Catesomi

Si estás pensando invertir en pisos con hipoteca, esta herramienta te será útil

📋📊Hemos creado una tabla para que puedas determinar de un vistazo si una oportunidad tiene sentido económico

👨‍🏫Te explicamos como adaptarla a tu situación personal

☕Dentro Análisis

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¿Con que objetivo diseñamos esta tabla?

Para reducir ⏳tiempo de análisis de pisos /zonas y agilizar que decisión tomar cuando ves una oportunidad.

La base del análisis es entender y conocer

💥⚡➡️ Cuál es el flujo de caja libre (FCF) que exigimos a la inversión

¿Que es eso del flujo de caja libre (FCF)?

Es el dinero (€) que te queda en la cuenta al restar a los ingresos de alquiler todos los gastos previstos del inmueble, incluyendo cuota hipoteca.

+Alquiler
- Cdad
- IBI
- seguros
- hipoteca
- Taxes
- Imprevistos
= FCF

¿Por qué es más importante el FCF que la rentabilidad?

La rentabilidad no deja de ser un ratio en %.
Si quieres estimar ingresos pasivos, capacidad de ahorro o tu margen de seguridad, lo importante es tener claro cuanto dinero (€) después de impuestos ganarás con cada piso

¿Que FCF hay que exigir a la inversión?

Es algo personal

¿Nosotros?
Criterio óptimo ➡️FCF >200€/mes

Es decir, que una vez pagados todos los gastos mensuales nos queden 200€ en cuenta

De esta forma podemos ahorrar para reinvertir y usar el poder del interés compuesto

Para calcular el FCF que quieres exigir a la inversión, necesitas saber los gastos previstos.

Dividimos los gastos en 2 partidas

1️⃣Gastos inmueble:
✅Cdad
✅IBI
✅Imprevistos
✅Seguros
✅Imptos

2️⃣Gastos cuota hipoteca:
✅❓Según perfil, edad, importe

📋📊TABLA EXCEL📷👇

Compartimos análisis, con nuestras estimaciones.

🅰️ Gastos medios aproximados
⚠️Basado en nuestra experiencia

1️⃣Para los gastos del inmueble, asumimos gastos de 200€/mes

2️⃣Para cuota HIPOTECA, tomamos
🏦80% Financiación
⏳30 años
Tipo= 1,5% fijo

Introducimos columna (⬇️) con la suma de gastos de 1️⃣ y 2️⃣

Calculamos el FCF (zona sombreada) según precio de alquiler y de compra del inmueble. Teniendo en cuenta una hipoteca en las condiciones comentadas de un 80% de valor

📋📊Explicación zona sombreada en Tabla

🟩Flujo de caja libre (FCF) superior al óptimo > 200€/m
✔️Oportunidad a explorar

🟨FCF positivo pero inferior a 200€/m
✔️Oportunidad a congelar, plantear oferta o descartar

🟥FCF negativo
✔️Oportunidad descartada

Disclaimer :
⚠️El propósito del análisis es ofrecer una herramienta de análisis.
Las variables y criterios son personales a modo ejemplo
Adaptalo a tu situación personal, perfil. Quizás mejor hipo o gastos diferentes
No tenemos en cuenta reforma/otros en el análisis

Conclusiones:
✔️Analizar oportunidades sobre flujos de caja, te dará una visión ampliada de la oportunidad

✔️Conocer por adelantado los gastos aprox del inmueble y tu cuota hipotecaria, te dará una ventaja en el mercado, confianza y velocidad de reacción

✔️No te obsesiones con un % de rentabilidad

Tus facturas se pagan con dinero, no con porcentajes

✔️Mantén un análisis dinámico de tu situación y la situación de tu mercado

✔️Olvídate de las reglas limitantes, tipo compra en 80K y alquila en 800€

✔️Puedes realizar un estudio avanzado d e potencial de rentas pasivas conociendo tus límites de caja y endeudamiento

Y por último,
✔️síguenos si te apetece aprender y conocer otro punto de vista de la inversión inmobiliaria

➡️❤️Nuestra pasión