1/6 - Diferentemente do que muitos pensam, os preços de imóveis residenciais não vão subir tão cedo! 2019 foi pico no volume de lançamentos na cidade de SP (veja série da Embraesp dos últimos 16 anos abaixo). Me chama a atenção como a oferta vem crescendo muito antes da demanda. 
2/6 - Historicamente observamos variações de preço mais significativas com estoques abaixo de ~20 mil unidades. Acredito que este seja um bom nível de equilíbrio. Com os lançamentos de 2019 o saldo de unidades passou para ~34 mil unidades ao final do ano passado.
3/6 - Com as incorporadoras capitalizadas após as recentes rodadas de IPOs e FOs há uma pressão enorme para no mínimo manter (senão continuar crescendo o volume de lançamentos), para entregar os guidances prometidos aos investidores.
4/6 - Boa parte da pressão recai sobre a região de SP, dado que a recuperação no RJ tem sido mais tímida, e estas duas cidades juntas correspondem à quase 50% do mercado imobiliário brasileiro.
5/6 - Também é importante levar em consideração que no último ciclo que se iniciou em 2005, o crédito imobiliário era praticamente inexistente, com apenas 1% do PIB. Naturalmente o crescimento da oferta de crédito trouxe grande impulso para o mercado imobiliário brasileiro.
6/6 - Hoje esse indicador é ~9% do PIB. Portanto dá para crescer? Claro que sim, mas certamente não dá para dobrar ano após ano como aconteceu há 15 anos atrás. Portanto, a retomada deste ciclo deve ser bem mais moderada em minha opinião.
