Thread by @DicasInvest

#FIIs MINHA CARTEIRA - PANORAMA EM FEV/21

Yield geral de 0,64% (7,64% se projetado um ano à frente), vs 0,69% do mês anterior, onde tive alguns ganhos não recorrentes. Patamar acima de 0,6% já me deixa bastante satisfeito, dado a carteira equilibrada com 25 FIIs!

Segue..(+)

=== RESUMO
Yield de 0,64% representa, por exemplo, um ganho mensal de 640,00 para cada 100 mil investidos (3200,00 para 500mil)
Se compararmos com aluguéis de imóveis tradicionais, considero uma renda bastante satisfatória e acredito que até difícil de replicar no tradicional.

Por conta disso já me sinto bem satisfeito com o nível de maturidade da minha carteira até aqui, estando certo de que ainda há muito para aprender. Mas a proposta de alta diversificação com 25 FIIs e 5 frentes/setores, está me dando bastante segurança e conhecimento.

Minha carteira chegou em fevereiro conforme abaixo. As melhores contribuições vieram de FOFs/Papel, seguido de Híbridos/Renda Urbana, Escritórios, Logística e por último shoppings que já sabemos que ainda não performa adequadamente.
OBS: Yield é sobre o preço médio.

=== AJUSTES PARA O PRÓXIMO MÊS
Fiz duas alterações na carteira: Saíram RFOF11 e LGCP11 e entraram, respectivamente, AFCR11 e PATL11. Racional mais abaixo.
Além disso, esse mês foi interessante pois meus novos aportes foram em ativos que precisaram ser melhor balanceados...

...na carteira ao mesmo tempo em que a maioria deles está entregando yields representativos em seus setores, então minha carteira ficou, ao mesmo tempo, mais balanceada e deverá entregar um yield melhor no próximo mês. O setor de FOF/Papel também passou para 2o lugar em %.

===FOFs/Fundos de Papel
Fiz novos aportes em PLCR11 e XPSF11, além de ter subscrito direitos em CVBI11 (refletirá nos próximos meses).
Troquei RFOF11 por AFCR11. Conforme eu fui aprendendo e me sentindo mais seguro com fundos de papel, achei que era hora de dar mais um passo:

escolher um fundo de perfil "high yield", ou seja, com razão de risco/retorno maior. Optei pelo AFCR11 pois no momento da compra seu preço não estava muito distante do VP. O fundo distribui rendimentos de acordo com lucro caixa e seu lucro contábil tem sido consistentemente...

...acima do lucro caixa, o que faz com que o valor patrimonial do fundo suba. Além disso, o fundo é pequeno e deve fazer novas emissões em breve, o que me permitirá agora aumentar posição exercendo preferência.

=== Logística
Aqui eu troquei LGCP11 por PATL11. LGCP foi uma escolha no início da minha carteira, naquele momento eu priorizava qualidade dos imóveis e me pareceu uma ótima escolha. Porém o tempo me mostrou que, apesar da qualidade, o rendimento é abaixo da média...

e o perfil dos contratos não é muito favorável (embora bastante pulverizado em inquilinos). O fundo é uma espécie de "válvula de saída" da LogCP, imóveis excelentes mas as aquisições deixam um pouco a desejar. Então resolvi trazer PATL11, que também tem seus pontos de atenção...

...mas atualmente está descontado e entregando um yield bem mais atrativo. Como minha carteira é bastante diversificada, me pareceu adequado trazer PATL para elevar o yield da frente de logística.
Racional todo de PATL11 na thread abaixo:

https://twitter.com/DicasInvest/status/1360586618571259905?s=20

=== Shoppings
Este mês eu fiz apenas um pequeno aporte em XPML11. O setor como um todo é o que tenho mais cautela, tanto pelo rendimento baixo quanto pelo meu conhecimento ainda não tão expressivo.

=== Escritórios
Fiz um aporte em VINO11 para balancear essa frente (aliás ficou bem balanceada) e pelo fato de VINO estar com uma projeção de um excelente yield esse ano para o patamar de escritórios.

=== Híbridos/Renda Urbana
Fiz aporte em RBED11 pois além de precisar elevar sua participação, seu rendimento está muito atrativo tendo em vista os fortes contratos atípicos de longo prazo. Com a recente queda no preço, era uma compra certa.

Com isso, minha carteira ajustada é a que segue. Maior concentração continua em Hibridos, tendo agora em segundo os FOFs/Papel, seguidos por Escritórios, Logística e Shoppings. Mês que vem eu espero ter um yield até melhor que o atual, vou torcer para que aconteça.

Abaixo o histórico do meu último post:

https://twitter.com/DicasInvest/status/1352702905296572417?s=20

E aqui a minha visão costumeira de portfólio: