Thread by @Registrador_R

Hola a todos.

Como nos sugirió @roberlucas72, hoy vamos a publicar un #hiloRegistral sobre la coordinación registral-catastral.

LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO

Lógicamente, el enfoque de este hilo va a centrarse en la perspectiva registral, es decir, los diferentes métodos que existen para conseguir esta coordinación y las consecuencias de ésta.

Lo primero que hay que aclarar es el propio concepto de “coordinación” a efectos registrales, pues va algo más allá de la coincidencia entre los datos catastrales y los registrales.

Cuando hablamos de “coordinación” lo normal es pensar que los datos de una finca en el Registro y su parcela en Catastro sean, básicamente, idénticos. La localización, la superficie, etc…

Sin embargo, desde la perspectiva registral, la “coordinación” no es sólo esa relación.

Cuando una finca, por sus datos, puede identificarse como la misma en Catastro y en Registro, estamos hablando de que existe una “identidad”.

Cuando se aprecia esta “identidad” el registrador puede, por ejemplo y si así se solicita expresa o tácitamente, incorporar ciertos datos al historial registral de la finca como la REFERENCIA CATASTRAL.

También, cuando se aprecia esta “identidad” pueden modificarse la denominación de la localización de la finca (nombre y número de vía pública), sus linderos e incluso su superficie.

(En cuanto a la modificación de la superficie, siempre dentro de los baremos y con los requisitos que exige la legislación hipotecaria).

Como hemos explicado en algún otro #hiloRegistral, en el #RegistroDeLaPropiedad puede inscribirse la REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de una finca.

Ello se consigue mediante la identificación de las coordenadas de georreferenciación de los vértices de una finca que determinen dicha representación que, de esta forma, puede queda inscrita.

Al respecto hay que indicar que cuando hablamos de inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca, nos estamos refiriendo a SUELO.

Es decir, a parcelas, solares o terrenos. Nunca a edificaciones o elementos pertenecientes a las mismas (pisos, locales, etc…).

Una vez aclarados estos dos conceptos de “identidad” y “representación gráfica”, podemos abordar lo que se considera, registralmente, la “coordinación”.

¿A qué nos referimos cuando decimos que una finca está o no “coordinada” con Catastro?

Podemos decir que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es, básicamente, la misma, y, por tanto, ambas se refieren al mismo espacio o territorio.

Por el contrario diremos que una finca registral NO está coordinada con una parcela catastral cuando, EXISTIENDO una identidad o relación entre ambas, la representación gráfica de las mismas NO es la misma.

El estado de “coordinación” de una finca registral lo es respecto a su representación gráfica. Es decir, lo que puede o no estar coordinada es la REPRESENTACIÓN GRÁFICA de la finca.

Por todo ello, para que la representación gráfica de una finca esté coordinada con Catastro:

1º.- Debe estar inscrita la representación gráfica de la finca.

2º.- Debe referirse, básicamente, a la misma porción de terreno a la que se refiere la cartografía catastral de la parcela catastral sobre la que existe identidad o relación.

La inscripción de la REPRESENTACIÓN GRÁFICA georreferenciada en el #RegistroDeLaPropiedad es un acto habitualmente voluntario.

Cualquier titular registral de una finca (SUELO) puede solicitar la inscripción de la misma, indicando qué tipo de representación gráfica desea inscribir.

Existen dos tipos de representaciones gráficas que pueden ser objeto de inscripción:

· La CATASTRAL:
El titular reconoce que la cartografía catastral ES CORRECTA y por tanto solicita la inscripción de la misma de conformidad con lo que dispone el Art. 9 de la Ley Hipotecaria.

#CuriosidadRegistral:
Si en el título presentado a inscripción se reconoce que la descripción correcta es la Catastral, se entiende solicitada implícitamente esta representación gráfica.

En este caso, lógicamente, la representación gráfica de la finca queda inscrita y COORDINADA con la Catastral a la fecha de la práctica de la inscripción.

· La ALTERNATIVA (a la catastral):
El titular reconoce que la cartografía catastral NO ES CORRECTA y por tanto solicita la inscripción de una representación gráfica ALTERNATIVA que haya realizado un técnico.

En este caso, la representación gráfica de la finca queda inscrita pero NO COORDINADA con la Catastral.

Como indicamos al principio, advertimos la magnitud del concepto “coordinación” con Catastro.
No estamos hablando de identidad entre ambas finca y parcela sino entre sus representaciones gráficas.

Consecuencia de ello es que si una finca registral NO tiene inscrita su representación gráfica, no puede estar “coordinada” con Catastro.
Puede existir una “identidad” pero no la “coordinación”.

Existen supuestos en los que la inscripción de la representación gráfica de una finca es obligatoria, por ejemplo, las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de TERRENOS.

En estos casos, lo habitual es que a la hora de inscribir la representación gráfica en el Registro, la misma NO coincida con la Catastral (por no haber tenido acceso aún dichas operaciones allí).

En estos casos la representación gráfica de la finca que queda inscrita es la ALTERNATIVA pues aunque existe identidad entre la representación gráfica inscrita y las parcelas catastrales, la representación gráfica catastral no coincide pues sigue refiriéndose a las originales.

Y después de todos estos conceptos, ¿qué implica que la representación gráfica georreferenciada de una finca esté o no inscrita y/o coordinada con Catastro?

Con la inscripción de la representación gráfica en el #RegistroDeLaPropeidad se persigue la identificación gráfica de nuestra propiedad.

Algo que ha podido ser de mucha utilidad, por ejemplo, en el caso de la erupción del #VolcanLaPalma.
Se trata de tener georreferenciada nuestra propiedad.

No obstante, por mor de lo dispuesto en el Art. 10 de la Ley Hipotecaria, sólo “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38,...

... que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

El su vez, el Art. 38 de la Ley Hipotecaria establece una de las presunciones legales más importantes de nuestra legislación hipotecaria:

“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. ...

...De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.”

Es una de las presunciones legales que otorga nuestro sistema hipotecario a la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad”.

Igual que quien tenga inscrito su derecho se presume titular del mismo, con su representación gráfica catastral inscrita se presume que los derechos se ubican en esa porción exacta del territorio.

Al respecto de la “identidad” y “coordinación” de fincas registrales con CATASTRO, cabe indicar que existen, básicamente, TRES grandes grupos de operaciones que pueden afectar a la descripción de una finca, según la DGSJyFP.

Estos procedimientos, si lo desean, los explicaremos en la continuación de este #hiloRegistral.

Esperamos que les haya resultado de interés.

FELIZ NAVIDAD.
Un saludo y salud para todos.

Continuación del #hiloRegistral con la explicación sobre los MÉTODOS PARA RECTIFICAR LA CABIDA (SUPERFICIE) DE UNA FINCA REGISTRAL.

https://twitter.com/Registrador_R/status/1476185189676163075?s=20