Hola a todos
Nos realizan una consulta a nuestro correo 📩rresponde@registradores.org, relativa al RANGO REGISTRAL en las operaciones de novación de hipoteca, existiendo inscritas o anotadas CARGAS INTERMEDIAS.
#hiloRegistral
Nos realizan una consulta a nuestro correo 📩rresponde@registradores.org, relativa al RANGO REGISTRAL en las operaciones de novación de hipoteca, existiendo inscritas o anotadas CARGAS INTERMEDIAS.
#hiloRegistral
El #RegistroDeLaPropiedad se rige por las Leyes y, en concreto, por los denominados "principios hipotecarios".
Uno de los más importantes de estos "principios" es el denominado PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Básicamente dicho lema "prior in tempore, potior in iure" (primero en el tiempo, primero en el derecho) viene a indicar que, ante 2 títulos contradictorios presentados sobre una misma finca en el #RegistroDeLaPropiedad, ...
... aquel que accede primero al Registro es el que tendrá rango registral prioritario (el primero que se inscribe).
Esto tiene importancia, pues en el caso de ejecución de algún derecho de HIPOTECA o EMBARGO inscrito, la misma sunpondrá la purga de los derechos inscritos o anotados posteriormente.
Por ello, es muy importante determinar el "rango registral" que vendrá establecido por el orden de presentación de los documentos.
La cuestión que nos plantean es qué pasaría en el caso de que, inscrita una hipoteca y, posteriormente, anotados 2 embargos, se pretende modificar dicha hipoteca. ¿Perderá rango respecto de los embargos?
La cuestión no ha sido pacífica pero, actualmente, la doctrina de la DGSJyFP es clara al respecto.
Intentaremos explicarla brevemente.
Intentaremos explicarla brevemente.
La cuestión va a depender del TIPO de modificación de hipoteca que se plantee. Y nos podremos encontrar ante varios supuestos:
1ª.- Cuando se modifica únicamente el TIPO DE INTERÉS:
Bien sea un préstamo o un crédito la obligación garantizada, en principio la modificación del tipo de interés NO altera el rango de la hipoteca inscrita.
Bien sea un préstamo o un crédito la obligación garantizada, en principio la modificación del tipo de interés NO altera el rango de la hipoteca inscrita.
2ª.- Cuando se modifica únicamente el PLAZO DE VENCIMIENTO:
En el caso de tratarse un préstamo la obligación garantizada, la ampliación del plazo de vencimiento NO altera el rango de la hipoteca inscrita.
En el caso de tratarse un préstamo la obligación garantizada, la ampliación del plazo de vencimiento NO altera el rango de la hipoteca inscrita.
Cuestión distinta sería cuando la obligación garantizada fuera un crédito. En este caso, si la ampliación de plazo va acompañada de la posibilidad de realizar nuevas disposiciones del crédito, SÍ perdería rango la hipoteca inscrita.
3ª.- Cuando se amplía la cuantía del préstamo junto con la responsabilidad hipotecaria:
En este caso, existiendo titulares de cargas intermedias, la PARTE AMPLIADA SÍ perderá rango respecto de estas cargas intermedias.
En este caso, existiendo titulares de cargas intermedias, la PARTE AMPLIADA SÍ perderá rango respecto de estas cargas intermedias.
El procedimiento registral correcto será constituir una SEGUNDA o posterior hipoteca en garantía de las cantidades de la ampliación, siendo ésta posterior en rango a las cargas intermedias.
4ª.- Cuando se amplía la cuantía del préstamo pero SIN incrementar la responsabilidad hipotecaria:
En este caso, SIEMPRE que no se amplíe el plazo de vencimiento, en principio NO pierde rango la hipoteca inscrita.
En este caso, SIEMPRE que no se amplíe el plazo de vencimiento, en principio NO pierde rango la hipoteca inscrita.
En el caso de que SÍ se amplíe el plazo de vencimiento junto con la "recarga" de la hipoteca, SÍ perderá rango la parte ampliada respecto de las cargas intermedias.
Será preciso, por tanto, la constitución de una SEGUNDA hipoteca en los términos que expresamos anteriormente.
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