Thread by @Registrador_R

Hola a todos

Hoy ha salido a colación un tema sobre el que ya hemos hablado en alguna ocasión.

EL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA en el #RegistroDeLaPropiedad.

#hiloRegistral.

Esta operación, que se denomina "cambio de uso urbanístico", suele darse en este sentido: LOCAL a VIVIENDA.

Aunque nada impide realizar el procedimiento al contrario, convertir una VIVIENDA en LOCAL COMERCIAL.

Como cualquier documento que se presenta en el #RegistroDeLaPropiedad para su inscripción, debe ser objeto de una CALIFICACIÓN JURÍDICA por parte del registrador.

Recordemos que, el #RegistroDeLaPropiedad, en España, es un registro JURÍDICO de derechos cuyas inscripciones provocan importantes PRESUNCIONES legales.

Por tanto, no nos encontramos ante un mero registro administrativo de toma de razón de datos o archivo de documentos.

Esta "profundidad" en las consecuencias jurídicas de la inscripción la proporciona la CALIFICACIÓN.

Por todo ello, ante una escritura de "cambio de uso urbanístico" el registrador realizará la calificación oportuna comprobando que se han cumplido todos los requisitos legales exigibles.

Podemos decir que, básicamente, existen DOS requisitos para poder inscribir en el #RegistroDeLaPropiedad este "cambio de uso urbanístico":

1º.- Al ser (habitualmente) un elemento integrante de una propiedad horizontal, se comprueba que dicha operación (el cambio de uso urbanístico) NO ESTÁ EXPRESAMENTE limitada por los Estatutos de la Comunidad.

En nuestra legislación, se reconoce el derecho de cualquier propietario en RPH a dedicar la finca de su propiedad a la actividad que desee (siempre que sea legal), pero con arreglo a lo dispuesto en los ESTATUTOS que rigen el RPH.

Es decir, si la operación está limitada o requiere el consentimiento de la Junta de Propietarios de forma expresa en los Estatutos de la Comunidad, el registrador solicitará la acreditación de la obtención de este acuerdo.

Recordemos que los actos limitativos deben entenderse de forma restrictiva por lo que la norma, en general, nos indica que, lo que no está prohibido está permitido (siempre dentro de la legalidad).

Otra de las cuestiones que debe analizar el registrador es si, de la documentación presentada, puede inferirse que las obras de transformación han afectado a elementos comunes del Edificio.

Si así fuera, SÍ que sería precisa la autorización de la Junta de Propietarios concedida por unanimidad.

2º.- Al ser una transformación que requiere una obra, es doctrina de la DGSJyFP que el registrador deberá exigir los mismos requisitos que a una MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.

En concreto se solicitará la acreditación de la obtención de las oportunas licencias administrativas (licencia de obra, ocupación, etc...).

No obstante, en este sentido, hay que recordar que la competencia en legislación urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas y por tanto habrá que acudir a la Ley del Suelo o Urbanismo de la CCAA competente.

En concreto habrá que acudir a los actos sujetos a licencia o declaración responsable para analizar si el cambio de uso urbanístico está expresamente sujeto a algún tipo de estas autorizaciones.

Y al igual que en toda materia de declaración de obra nueva, es posible declarar este cambio de uso urbanístico tras haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística correspondiente. Las denominadas obras nuevas ANTIGUAS. (Art. 28.4 Ley del Suelo).

Si la transformación de local en vivienda se realizó hace algún tiempo, es posible que haya prescrito el plazo para ejercer acciones sobre la legalidad urbanística y, por tanto, NO ser necesaria la acreditación de la obtención de estas licencias.

Pero sí que analizará el registrador la documentación que ACREDITE esta antigüedad (certificado técnico o catastral, habitualmente).

Si la modificación de obra nueva por cambio de uso urbanístico por prescripción, finalmente queda inscrita, el registrador notificará al Ayuntamiento la operación inscrita, para que éste se pronuncie sobre la situación de la obra declarada.

Esta notificación o, mejor dicho, la respuesta al respecto del Ayuntamiento correspondiente, reviste de gran importancia pues la situación urbanística resultante se publicitará por el #RegistroDeLaPropiedad.

Esta cuestión, si les resulta de interés, la desarrollaremos en la continuación de este #hiloRegistral.

Esperamos que les haya resultado de interés.

Feliz fin de semana a todos.