Thread by @GilaHartanah

PELABURAN HARTANAH KOMERSIAL: LEBIH LUMAYAN DARI PELABURAN HARTANAH KEDIAMAN?

Bagi mereka yg baru dlm pelaburan hartanah ni, artikel kali ni mungkin tak sesuai. Tapi untuk yg dah beli 2-3 buah rumah sebagai pelaburan, mungkin dah tiba masanya utk korg cuba melabur dlm pelaburan hartanah komersial.

Inilah permainan otai-otai lama dalam pelaburan hartanah, kerana potensi pulangan pelaburan (Return on Investment) yang lebih tinggi.

Tok nak kongsikan satu artikel dari LoanStreet ini berkenaan dengan pelaburan hartanah komersial yang mampu jana pulangan lebih lumayan.

Antara jenis hartanah komersial adalah:

shop lot / rumah kedai
Pejabat (Office)
Kilang (Factory)
SoVo (Small Office Versatile Office)
SoFo (Small Office Flexible Office)
Tanah Komersial
Tanah Pertanian
SoHO (Small Office Home Office) dan Service Apartment

Satu sebab utama kenapa otai2 dlm pelaburan hartanah ni bertukar dpd hartanah jenis kediaman (residential) kpd pelaburan hartanah komersial adalah kerana had pinjaman maksima.

Kalau dh beli 2 buah rumah, pihak bank hny benarkan utk beri kita pinjaman sebanyak 70% dpd harga pembelian rumah ke-3.

Tp, utk pembelian hartanah komersial, tiada syarat2 sebegitu. Tak kisahlah hartanah komersial anda yg pertama atau ke-10 pun, had maksima pinjaman ttp sama.

Antara Risiko Dan Pulangan Pelaburan

Dlm dunia pelaburan hartanah residential, pulangan pelaburan tertakluk kpd bekalan dan permintaan.

Kalau kawasan tu byk permintaan utk sewa, tapi unit rumah utk disewa adlh terhad, kadar sewaan di lokasi tersebut berpotensi melonjak tinggi.

Tetapi, dalam dunia pelaburan hartanah komersial ini, risiko pelaburan berubah mengikut situasi ekonomi Malaysia.

Bila keadaan ekonomi merosot, rakyat kurang kuasa belian (less purchasing power), maka kuranglah permintaan untuk ruangan runcit dan komersial ini.

Keadaan ini menjurus kepada penurunan nilai hartanah dan kadar sewaan.

Sungguhpun begitu, ungkapan “Lebih tinggi risiko, lebih tinggi pulangannya” amat sesuai di sini, di mana pulangan sewa yg tinggi selalunya akan membuatkan risiko yang tinggi itu nampak berbaloi.

Pulangan sewa yang tinggi, bukan dalam lingkungan ratus-ratus sahaja. Ia boleh mencecah puluh ribu ringgit untuk satu unit komersial!

Kurang Stress Untuk Menguruskan Penyewa

Bab ni memang pelaburan hartanah komersial menang.

Kalau pelaburan hartanah residential, kita kena ubahsuai (renovate) rumah, dan letak perabot untuk sewakan unit kita, kalau unit kita tu terletak di kawasan yang mempunyai persaingan yang tinggi.

Persaingan tinggi di sini contohnya rumah korang adalah unit apartment.

Ada 300 unit lagi yang mencari penyewa pada waktu yang sama. Jadi, persaingan dari pemilik hartanah lain sangat tinggi untuk mendapatkan penyewa!

Tetapi, kalau pelaburan hartanah komersial, penyewa biasanya suka unit kosong, sebab mereka nak ubahsuai unit tersebut ikut citarasa mereka sendiri.

Lagi satu, pengurusan penyewa jadi lebih mudah.

Penyewa hartanah komersial pula selalunya kurang bagi masalah dan selalunya ikut terma dan syarat dalam perjanjian sewaan.

Lagi-lagi kalau unit komersial korang berada di dalam lokasi yang mempunyai permintaan yang tinggi, penyewa kadang sampai beratur nak menyewa unit anda.

Jadi, kalau ada penyewa yang nak tamatkan sewa mereka, senanglah kita nak cari penyewa lain.

Dari segi tempoh sewa pula, selalunya tempoh sewaan lebih lama berbanding hartanah residential. Korang jimat komisyen ejen hartanah kat situ.

Kalau hartanah residential, lepas setahun dua korang kena cari penyewa baru.

Kalau unit komersial ni, kadang-kadang lepas 5-10 tahun baru tukar penyewa, lebih-lebih lagi kalau bisnes bagus.

Pasaran Yang Lumayan

Memang tak dinafikan, harga hartanah meningkat setiap tahun. Tetapi untuk unit hartanah komersial, lebih-lebih lagi di kawasan yang “prime area” macam tengah-tengah bandar tu, kenaikan harga hartanah jenis ini lebih tinggi dan lebih laju.

Puncanya adalah kerana kadar sewaan unit komersial lebih berkait rapat dengan harga hartanah tersebut, berbanding dengan hartanah residential yang hanya bergantung kepada “supply and demand”.

Pinjaman Untuk Pelaburan

Kalau korang memang dah biasa mohon pinjaman perumahan, korang akan tahu bank tak kisah sangat jenis hartanah apa korang beli, apartment ke rumah teres ke banglo dan lain-lain.

Tapi, bila korang nak mohon pinjaman untuk hartanah komersial ni, pihak bank sangat mengambil berat jenis hartanah yang korang nak beli, dan ada bank yang bagi had pinjaman yang lebih rendah atau tempoh yang lebih singkat untuk sesetengah jenis hartanah komersial.

Kalau korang kecewa dengan tawaran yang bank bagi untuk hartanah komersial yang korang nak beli tu, jangan risau.

Korang boleh cuba tanya bank lain pula. Sesetengah bank suka jenis hartanah komersial tertentu. Cubalah!

Kesimpulannya, walaupun korang akan dapat untung yang lebih besar dalam pelaburan hartanah komersial jika dibandingkan dengan hartanah residential, ada banyak perkara yang korang kena tahu sebelum memulakan langkah ke dunia baru ini.