Thread by @Registrador_R

Hola a todos.
Esta tarde, y con motivo de una consulta muy interesante que nos han planteado por mail, explicaremos un tema de mucha utilidad: cómo cancelar una hipoteca por prescripción.
Esperamos que les sea de utilidad.
Un saludo

Como anunciamos esta tarde, vamos a intentar explicar en un segundo #hiloRegistral un tema de interés que nos preguntaron por privado pero consideramos que es muy interesante.

#hiloRegistral 2: ¿Cómo se cancela una hipoteca por prescripción?

Como ya explicamos en el anterior #hiloRegistral 1, el #registroDeLaPropiedad versa sobre derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles e inscritos (voluntariamente) sobre fincas registrales.

Uno de los derechos reales más habituales es el de HIPOTECA, que, constituido sobre una finca, garantiza el cumplimiento de una obligación. En hilos posteriores explicaremos lo que es, más detalladamente, una hipoteca.

Por el momento baste decir que, la hipoteca más habitual, es aquella constituida por los dueños de un inmueble sobre este, en garantía de la devolución del préstamo solicitado para su adquisición.

Es decir, en este caso tan común, tenemos básicamente TRES figuras:
1.- El hipotecante (dueño de la finca)
2.- La finca hipotecada (reflejo legal del inmueble).
3.- La obligación garantizada con la hipoteca (la devolución del préstamo)

Es muy importante saber diferenciar entre "la obligación garantizada" (la devolución del préstamo) y el "derecho real" constituido en su garantía (la hipoteca).

Y esto es tan importante precisamente por la posibilidad de que la HIPOTECA en sí, pueda ser cancelada en el Registro por prescripción

En el desarrollo normal de un préstamo, este puede ir amortizándose conforme al cuadro de amortización pactado, e incluso hay casos en los que los deudores son capaces de ANTICIPAR cantidades a pagar. Realizar pagos anticipados.

Lo mismo que dijimos que había que distinguir entre préstamo e hipoteca, también aquí es necesario distinguir, para el objetivo que pretendemos, entre "amortización pactada" del préstamo y "amortización REAL" del préstamo.

Cuando unos deudores consiguen PAGAR por completo el préstamo garantizado con la hipoteca, lo que han conseguido hacer es CANCELAR el préstamo. PAGARLE. AMORTIZARLE en su totalidad.

Y esto lo han podido hacer siguiendo la "amortización pactada" o bien "amortizando anticipadamente". En ambos casos, la OBLIGACION garantizada (la devolución del préstamo) está CUMPLIDA.

Pero, ¿qué sucede con la HIPOTECA constituida en su garantía?
La Hipoteca sigue constituida y "viva" en el Registro. Hay que solicitar su cancelación (que como todo acto en el Registro es voluntario)

En principio toda hipoteca constituida en el Registro debe cancelarla la entidad a cuyo favor esté constituida, es decir, normalmente, la entidad bancaria. Y lo debe hacer en escritura pública.

El titular de la finca debe instar a la entidad bancaria a que otorgue la escritura de cancelación de hipoteca, pues sólo el titular del derecho podrá cancelarlo en un principio (vía Art. 20 LH)

Sin embargo hay un plazo que, si transcurre, hace innecesaria esa escritura de cancelación de hipoteca para cancelar la hipoteca.
Todo ello viene regulado en los Arts. 82 y 128 de la Ley Hipotecaria

Nos dice el Art. 128 de la Ley Hipotecaria que, la acción hipotecaria prescribirá a los VEINTE AÑOS desde que pudo ser ejercitada.
Es decir, 20 años desde el plazo de FINALIZACION pactado siguiendo la "amortización pactada". La inicial. NO la "anticipada".

Esto es importante recalcarlo. Si una persona constituyó una hipoteca en el año 1990 por plazo de 10 años, el plazo de prescripción de 20 años empezará a contar desde el año 2000, con independencia de si lo pagó en 1992 por completo.

Por tanto, para poder cancelar una hipoteca por prescripción ya tenemos un requisito: Deben haber pasado 20 años desde el plazo de finalización pactado.

El segundo y tercer requisitos nos los da el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Dicho artículo nos indica que:
1. La cancelación debe solicitarla un TITULAR de cualquier derecho de la finca.
2. Con independencia del plazo de 20 años, debe haber transcurrido UN AÑO MAS...

... sin que en ese AÑO a mayores, haya sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Por tanto en la práctica el plazo de 20 años se convierte en VEINTIÚN años.

Y por último el requisito formal: Si tenemos una hipoteca de la que se puede solicitar la cancelación registral por prescripción, bastará para cancelarla presentar una instancia suscrita por un titular de derecho sobre la finca, solicitando la cancelación.

No hay que confundir esta cancelación que sólo puede practicarse a instancia de parte, con la cancelación de un embargo por caducidad, cuya cancelación, vía 353 RH se practicará de oficio.

En el caso de las hipotecas la cancelación no puede practicarse de oficio por mucho que haya pasado el citado plazo de prescripción de la acción hipotecaria.

Esperamos que el #hiloRegistral les haya sido de utilidad.
Recuerden que estamos a su servicio para solucionar todas las dudas que nos vayan planteando.
Un saludo

*pagarlo
*amortizarlo