Thread by @Registrador_R

Como os anunciamos, vamos a intentar explicar este tema que parece que ha despertado interés
#hiloRegistral 4: ¿Cómo se cancela una Condición Resolutoria por prescripción?

https://twitter.com/Registrador_R/status/1144582253525250048

Una Condición Resolutoria (expresa) sobre un bien inmueble es un derecho real, inscribible, que garantiza el cumplimiento de una obligación, o al que queda sujeto un acto.

Esta es una definición quizá muy básica pero con el ejemplo más típico que registralmente podemos encontrarnos de este derecho, lo entenderán mejor.

Imaginen que vds compran un inmueble pero el PRECIO de la compraventa (o parte de él) queda aplazado.

¿Cómo puede garantizar el vendedor el cobro de ese precio aplazado? ¿Cómo puede asegurarse de que lo va a cobrar?
Pues sujetando expresamente la compraventa a CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Existen otros derechos que pueden garantizar esa obligación de pago (como la hipoteca) pero ahora nos vamos a centrar en este caso en concreto.
La Condición Resolutoria constituida sobre una finca en garantía del pago de un precio aplazado permite al vendedor...

...(que ha de cobrar ese precio aplazado) resolver la compraventa por no haberse cumplido la condición pactada (pagar el precio). De forma que la propiedad del bien transmitido volverá a manos del vendedor.

Suelen pactarse indemnizaciones y condiciones que regulan exactamente las condiciones de esta resolución.

Estas condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado eran muy utilizadas antes del auge de las hipotecas, y eran la forma de que el vendedor se asegurara el cobro del precio.

Para el comprador también resultaban útiles pues era la manera de diferir en el tiempo el pago del precio de una compraventa. Por tanto se podía decir casi que eran un medio de financiación.

La consecuencia lógica del gran uso que se dio de estas condiciones resolutorias es que multitud de fincas hoy en día ARRASTRAN como carga una CONDICIÓN RESOLUTORIA antigua.

La cuestión a la que nos enfrentamos en este hilo es cómo cancelar estas condiciones resolutorias por PRESCRIPCIÓN.
Evidentemente la forma natural de cancelarlas era mediante el oportuno otorgamiento de escritura de cancelación por parte del vendedor.

Pero en muchas ocasiones esta escritura nunca se otorgó, los vendedores fallecieron o ya no viven en la misma ciudad que el comprador, o resulta imposible llevar al #registroDeLaPropiedad una escritura que no se encuentra.

Para estos casos existen varias posibilidades, siendo la más sencilla la cancelación por prescripción si ha transcurrido el plazo correspondiente que explicaremos a continuación.

Lo primero que debemos decir es que una cosa es el plazo de prescripción, y otra el PLAZO DE LA CONDICIÓN en sí.
El plazo de la condición resolutoria debe coincidir con el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada.

De esta forma, si aplazamos el pago del precio en 3 años, el plazo de la condición es de 3 años. Pero el plazo de prescripción NO.

Lo segundo que debemos indicar es que el plazo de prescripción (aquel durante el cuál es exigible la obligación personal de pago) se puede libremente pactar, aunque en muy raras ocasiones se hace.

Lo tercero que debemos decir es que el plazo de prescripción de esta acción personal, actualmente, tras la reforma de la Ley 42/2015 es de CINCO AÑOS contados desde la fecha de vencimiento de la obligación.

Y vía artículo 82 LH, se podrá cancelar por prescripción una vez haya transcurrido OTRO AÑO MÁS desde esos 5.
Pero este plazo es el que existe HOY. Las condiciones resolutorias pactadas hace años tenían otro plazo, en concreto QUINCE AÑOS (Art. 1964 Código Civil)

Y vía Art. 82 LH se podrán cancelar por prescripción una vez haya transcurrido OTRO AÑO más desde esos 15. O sea, en total 16 años desde el vencimiento de la obligación.

Por tanto, si se encuentran vds una finca con una Condición Resolutoria algo antigua, de la que hayan transcurrido 16 años desde la fecha de vencimiento de la obligación (en el caso de precio aplazado, 16 años desde el último pago pactado)...

Podrá el dueño de la finca o titular de derecho sobre la misma, cancelarla por prescripción solicitándolo así al Registro en una mera instancia particular.
Es uno de los casos en los que se puede presentar documentación privada en el Registro.

Además, la Ley 42/2015 contiene una curiosa Disposición Transitoria muy desconocida por el público en general que reza así:

"la prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo, pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, ....

... aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo".
Que traducida a lenguaje más comprensible nos indica que:

Todas las acciones personales que no tengan plazo especial de prescripción, formalizadas ANTES del 7 de octubre de 2015, prescribirán de forma masiva el 7 de octubre de 2020, (fecha en que se cumplen CINCO AÑOS desde la publicación de la Ley 42/2015), ...

y podrán cancelarse por caducidad las CONDICIONES RESOLUTORIAS constituidas, a partir del 7 de octubre de 2021.
Es decir, el 7 de octubre de 2020 habrá una CANCELACIÓN MASIVA de estas condiciones resolutorias.

Dicha cancelación podrá solicitarse, en principio el 7 de octubre de 2021, SIEMPRE Y CUANDO haya transcurrido ya el plazo de la obligación garantizada.

Esperamos que este #hiloRegistral les pueda ser de ayuda.
Un saludo y gracias a todos por la atención recibida.