Buenos días a todos
Hoy nos realizan una interesante consulta por MD sobre un caso que se da más habitualmente de lo que parece en el #RegistroDeLaPropiedad.
La inscripción de OBRA NUEVA POR ANTIGUEDAD.
#hiloRegistral
Hoy nos realizan una interesante consulta por MD sobre un caso que se da más habitualmente de lo que parece en el #RegistroDeLaPropiedad.
La inscripción de OBRA NUEVA POR ANTIGUEDAD.
#hiloRegistral
El caso que nos exponen es el siguiente:
Una persona adquiere su casa o chalet aislado y lleva su título de adquisición a inscribir al #RegistroDeLaPropiedad y, con el tiempo, se da cuenta que NO está inscrita la casa sino solamente el terreno o parcela.
Una persona adquiere su casa o chalet aislado y lleva su título de adquisición a inscribir al #RegistroDeLaPropiedad y, con el tiempo, se da cuenta que NO está inscrita la casa sino solamente el terreno o parcela.
También puede darse el caso de haber heredado un inmueble de este tipo y darse cuenta de que en el #RegistroDeLaPropiedad sólo existe el terreno o parcela inscrito y no la casa o chalet.
Lo que vamos a explicar en este #hiloRegistral afecta a edificaciones cuya obra nueva NO fue declarada pero que, de hecho, existen desde hace bastante tiempo.
¿Cómo actualizar la descripción de nuestra finca en el Registro para hacer constar su existencia?
¿Cómo actualizar la descripción de nuestra finca en el Registro para hacer constar su existencia?
La existencia de una OBRA NUEVA sobre un terreno es un acto declarativo que, formalizándose convenientemente, puede hacerse constar en el #RegistroDeLaPropiedad.
Es como se realizan las inscripciones de OBRA NUEVA de edificaciones de nueva construcción, por ejemplo.
Pero también puede suceder que nadie se haya preocupado de realizar esa declaración y, por tanto, en el Registro, únicamente sigue apareciendo el suelo.
Pero también puede suceder que nadie se haya preocupado de realizar esa declaración y, por tanto, en el Registro, únicamente sigue apareciendo el suelo.
Cuando nos encontramos en el caso de que la edificación hace mucho que se construyó, podemos situarnos ante una edificación sobre la que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.
Y ello por haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística que en cada legislación autonómica se prevén (la materia urbanística está transferencia a las comunidades autónomas).
En el caso de que este plazo no hubiera transcurrido, la declaración de obra nueva precisa de la acreditación de la obtención de las correspondientes licencias administrativas (de construcción, primera ocupación, etc...).
Sin embargo, cuando dicho plazo ya ha transcurrido, para poder declarar la existencia de esta obra nueva NO es necesario acreditar la obtención de dichas licencias.
Es lo que comúnmente se denomina una obra nueva "antigua".
Es lo que comúnmente se denomina una obra nueva "antigua".
Para poder inscribir en el #RegistroDeLaPropiedad una obra nueva antigua, actualmente, es necesario:
· El otorgamiento de una escritura pública ante notario declarando su existencia.
· El otorgamiento de una escritura pública ante notario declarando su existencia.
· La identificación de las coordenadas de georreferenciación de la edificación sobre la parcela.
· Acreditar la antigüedad de la obra (de forma que haya transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística) con algún documento suficiente para ello, como certificado técnico o catastral.
El registrador, a la vista de toda esta documentación, realizará su función calificadora, pudiendo incluso (según doctrina de la DGSJyFP) iniciar un procedimiento del Art. 199 de la Ley Hipotecaria previo para inscribir la representación gráfica del suelo.
En otro #hiloRegistral explicaremos, si les parece de interés, qué supone tener que inscribir la representación gráfica del suelo o parcela como paso previo a inscribir la declaración de obra nueva.
Una vez calificada positivamente la declaración de obra nueva que se pretende inscribir, el registrador practicará la inscripción en los Libros del Registro, de forma que la descripción de la finca ahora contendrá la edificación declarada.
Sin embargo, no es sólo ésta la misión del registrador en este caso. De nuevo, el Registro de la Propiedad actúa como herramienta de la #seguridadJurídica al tener que COMUNICAR de forma inmediata...
... al Ayuntamiento correspondiente las inscripciones realizadas de este tipo, y hacer constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en TODA publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
¿Para qué realizar el Registro esta notificación?
Para que el Ayuntamiento se pronuncie sobre "la concreta situación urbanística de la obra nueva declarada, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario"
Para que el Ayuntamiento se pronuncie sobre "la concreta situación urbanística de la obra nueva declarada, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario"
Recordemos que se ha practicado una inscripción de declaración de obra nueva sin acreditarse la obtención de la licencia urbanística correspondiente (que no implica que no exista ni que se haya realizado la obra sin ella).
De esta forma, la práctica de la notificación y la posible respuesta del Ayuntamiento, formará parte de la publicidad que de esta finca se expida para que, toda persona que solicite información de la misma, conozca la situación en la que se encuentra.
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