Thread by @DicasInvest

#FIIs RECAPITULANDO OBJETIVOS E ESTRATÉGIAS
Conforme os meses vão passando e o meu aprendizado (teórico e prático) evolui, começo a desenvolver meu próprio método de investimento, algo mais alinhado à minha rotina e expectativas. É chegada a hora de compartilhar. Segue (1/n):

=== OBJETIVOS
1) Renda passiva: ter um patrimônio trabalhando pra mim, gerando renda e me exigindo relativamente pouco esforço na administração. Renda para ter independência, usufruir a vida, ter segurança, estabilidade, previsibilidade e uma futura aposentadoria.

2) FIIs é a resposta que encontrei para: previsibilidade, recorrência, baixa volatilidade e rendimentos atrativos para a finalidade de renda passiva. São os elementos que na minha opinião destacam os FIIs sobre outras opções como por exemplo empresas que pagam bons dividendos.

3) O que os FIIs NÃO são pra mim:
- estratégia de ganho de capital: apesar de possível, não é esse meu foco, isso eu faço com ações.
- Não se trata da busca pelo maior rendimento, mas sim do mais estável (com a menor oscilação), mais previsível e mais recorrente (no caso, mensal)

4) FIIs estão inseridos em um contexto maior, algo que eu chamo de "Unidades de Investimento". Por exemplo, com ações o meu objetivo é multiplicar o capital e à medida em que isso é atingido, parte dos ganhos vão para os FIIs me proverem o conforto da renda passiva.

=== ESTRATÉGIAS
1) Diversificação: FIIs são basicamente ativos geradores de fluxos de caixa recorrentes. Logo seu maior risco em uma carteira de renda é a interrupção desse fluxo de caixa. A primeira estratégia portanto é a alta diversificação em número de ativos e outros itens.

2) Variáveis da diversificação:
- Quantidade: mitigam o risco da interrupção de fluxo de renda
- Setores (ex: logística, escritórios, híbridos, FOFs/CRIs, Shoppings, etc). Mitigam o risco setorial
- Gestores: migitam o risco de uma gestão ineficiente em dado momento.

3) Carteiras setoriais: Minha carteira geral é criteriosamente dividida em "sub cateiras" de acordo com "setores/grupos" que julgo mais interessantes. Com isso posso avaliar o desempenho e também o grau de contribuição de cada setor na carteira como um todo.

4) Camadas estratégicas: Em uma carteira diversificada, se eu escolher apenas os "melhores" ativos (seja por liquidez, tamanho, qualidade, etc), essa carteira terá um retorno "modesto" pois evidentemente que, em condições normais, os melhores fundos são os mais caros.

Para que eu possa ter uma carteira que combine solidez e também retornos atrativos, minha proposta é combinar 4 camadas de ativos, trabalhando suas proporções conforme vai se desenhando o mercado. Explicações no print:

5) FOFs e FIIs de CRI: O entendimento que faltava para o meu aprendizado era ter um melhor posicionamento de estratégia para FOFs e CRIs. Esse entendimento eu tive com importantes contribuições no post abaixo:

https://twitter.com/DicasInvest/status/1383423562753605643?s=20

6) Tudo isso me leva à carteira que tenho hoje e compartilho abaixo. À esquerda as cores indicando qual camada eu atribuí cada fundo. Destaque para a carteira de shoppings, onde eu criei meu próprio "multi ativos" compondo vários mono ativos que estão bastante descontados.

A carteira tem predominância em tijolo, alta diversificação (maior posição tem 7% e a maioria entre 3% e 5%) e camadas que criam um "mix" de risco/retorno. Nos últimos meses tenho obtido um DY mensal da ordem de 0,65%, o que representa 650,00 a cada 100 mil investidos.

Com as modificações recentes espero ainda melhorar esse DY. Considero um retorno interessante dado a exposição ainda modesta em FOFs/CRIs e uma posição em shoppings que atualmente não rende quase nada, sendo um preparo para um "yield on cost" alto no futuro.