Thread by @Registrador_R

Hola a todos.

Son varias las personas que nos han preguntado sobre la posibilidad de inscribir en el #RegistroDeLaPropiedad los contratos de ARRENDAMIENTO.

#hiloRegistral

Cabe recordar, antes de nada, que como norma general, la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad es un acto VOLUNTARIO.

Sin embargo, la inscripción del ARRENDAMIENTO otorga ventajas jurídicas tanto al arrendador como al arrendatario.

En España son inscribibles bajo el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, los arrendamientos urbanos celebrados desde el día 1 de enero de 1995.

Y, como hemos, dicho, aunque su inscripción es voluntaria, la misma produce una serie de importantes efectos jurídicos (presunciones de veracidad, integridad, legalidad y legitimidad) ante posibles demandas contra el derecho inscrito.

¿Qué documento necesitamos para poder inscribir un #Arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

Una escritura pública otorgada ante notario por el titular registral de la finca y el arrendatario.

En este sentido, el CONTRATO PRIVADO de arrendamiento NO puede tener acceso al #RegistroDeLaPropiedad. Únicamente título público.

Por ello, en el caso de que un arrendamiento haya sido formalizado en documento PRIVADO, para poder inscribirlo en el #RegistroDeLaPropiedad se precisa su previa elevación a público ante notario.

Una de las principales ventajas de inscribir un ARRENDAMIENTO es que, UNA VEZ inscrito, serán inscribibles los posteriores subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones del mismo.

El subarriendo o cesión es bastante habitual en los "traspasos" de negocios empresariales.

Por ello, figurando inscrito el arrendamiento original, pasan a ser inscribibles dichas operaciones posteriores.

#CuriosidadRegistral:

En principio, la inscripción del arrendamiento se debe realizar sobre la finca arrendada. Sin embargo, en el caso de que la finca arrendada forme parte de un edificio INSCRITO, pero no dividido horizontalmente, es posible ...

... inscribir el contrato de arrendamiento, bien en el folio de dicho edificio o bien mediante apertura de folio independiente.

Y otra #CuriosidadRegistral:

El PRESENTANTE de la escritura de arrendamiento puede solicitar la apertura de folio independiente en el caso que hemos indicado.

Una vez inscrito este derecho de arrendamiento, el mismo se presume cierto, legal, legítimo y oponible frente a terceros.

El derecho de arrendamiento, como cualquier otro derecho inscrito, puede CANCELARSE a voluntad de las partes mediante el otorgamiento de la oportuna escritura de cancelación.

Pero además la legislación permite cancelar de oficio ciertos arrendamientos por parte del registrador

· Los arrendamientos de menos de cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste prórroga convencional de éste.

· Los arrendamientos de más de cinco años una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato.

Como todo documento público presentado en el #RegistroDeLaPropiedad a inscripción, el mismo debe estar liquidado del ITPAJD, debiendo ser aportada la Carta de Pago (modelo 600) del Impuesto.

Y ello en tanto en cuanto existe un CIERRE REGISTRAL a los documentos que contienen actos de los que, estando sujetos a dicho impuesto, no se acredite su presentación o liquidación.

Además, la inscripción registral de estos derechos de arrendamientos así inscritos, goza de BONIFICACIONES arancelarias, en concreto tiene una reducción del 25% de los aranceles de inscripción.

La inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de los contratos de arrendamiento urbanos, tanto de inmuebles destinados a vivienda como a usos distintos de vivienda, es una posibilidad bastante poco utilizada.

Sin embargo, como toda inscripción, conlleva unos beneficios de seguridad jurídica que hacen muy recomendable su inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad.

Mañana, continuaremos con este #hiloRegistral explicando las particularidades de las OPCIONES DE COMPRA.

Es este derecho de OPCIÓN DE COMPRA un derecho que suele ir de la mano del de arrendamiento y cuya inscripción tiene importantes consecuencias jurídicas.

Esperamos que les esté resultando de interés.

Reciban todos un cordial saludo.

Buenos días a todos.

Hoy queremos concluir el #hiloRegistral que comenzamos ayer analizando la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de un derecho que suele ir parejo al arrendamiento:

La OPCIÓN DE COMPRA

Un derecho de OPCIÓN DE COMPRA (desde el punto de vista registral) es aquel que confiere a su titular la facultar de adquirir un inmueble por un determinado precio y condiciones en un concreto plazo de tiempo.

A menudo suele ir ligado al derecho de ARRENDAMIENTO pero siendo ambos derechos distintos entre sí.

Tal como comentamos ayer, como norma general la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad es VOLUNTARIA, sin embargo, la inscripción de la OPCIÓN DE COMPRA es verdaderamente recomendable por sus efectos jurídicos.

Su inscripción permite tener la seguridad jurídica de poder ejercitar un derecho que purgaría todas las cargas y derechos posteriores constituidos sobre la finca.

El derecho de opción de compra se constituye extrarregistralmente (de hecho, ANTES de su constancia registral), otorgando la inscripción su presunción de veracidad, integridad, legalidad y legitimidad.

Para poder inscribir un derecho de OPCIÓN de compra en el #RegistroDeLaPropiedad deben determinarse el mismo:

· El plazo para ejercitarla.
· El precio por el que se debe ejercitar.
· Y el convenio expreso por las partes por el que solicita su inscripción.

El plazo de la OPCIÓN no puede exceder de CUATRO AÑOS salvo que la opción de compra sea parte de un contrato de arrendamiento, en cuyo caso puede abarcar todo el plazo del arrendamiento.

#CuriosidadRegistral Cuando se pacta una opción de compra en un contrato de arrendamiento, la opción CADUCARÁ a la finalización ordinaria del arrendamiento, y su duración no se ampliará a las posibles prórrogas del arriendo.

El precio de la futura compraventa también tiene que estar determinado.

Es muy habitual, en las opciones de de compra ligadas a contratos de compraventa, pactar que la renta pagada (o parte de la misma) se descuente del precio del ejercicio de la opción.

Si la opción de compra se constituye sobre DOS o más fincas, el principio de especialidad hipotecaria obliga a determinar el PRECIO sobre CADA una de dichas fincas.

El precio del EJERCICIO de la opción no debe confundirse con el PRECIO de la constitución de la opción.

El precio del EJERCICIO de la opción es aquel por el que se pacta la futura y posible venta.

El precio de la CONSTITUCIÓN de la opción es el precio por el que se CONCEDE la opción (que puede existir o no). El coste de CONSEGUIR del dueño de la finca el derecho de opción.

Como hemos indicado anteriormente, existen unas importantes CONSECUENCIAS JURÍDICAS de inscribir en el #RegistroDeLaPropiedad nuestro derecho de opción.

Lo inscrito se presume veraz, legítimo, legal y oponible frente a terceros, algo que, en el caso de la inscripción en el #RegistroDeLaPropiedad de un derecho de opción, tiene una importancia sustantiva por lo que comentaremos a continuación.

Inscrito en el #RegistroDeLaPropiedad nuestro derecho de opción de compra, nos aseguramos de que cualquier venta de dicho inmueble inscrita con posterioridad, NO nos afecte en caso de ejercitar nuestro derecho.

De igual forma tampoco nos afectará cualquier CARGA inscrita o anotada sobre la finca con posterioridad a la inscripción de nuestro derecho de opción, en el caso de que ejercitemos nuestro derecho.

Y ello porque en el caso de ejercitar nuestro derecho de opción de compra, la inscripción de nuestra adquisición en el #RegistroDeLaPropiedad purgará TODOS los derechos posteriores constituidos sobre la finca sin nuestro consentimiento que serán CANCELADOS.

Y con ésto, damos por concluido este #hiloRegistral que ha despertado bastante interés.

Reciban todos un cordial saludo.