Thread by @rbraun_inst

DEM SCHWEINEZYKLUS GEHT DAS FUTTER AUS

Teil 2: Was machen jetzt die Mieten?

#Thread

tl;dr
Miete steigen, wo #Knappheit zulegt. Wird #Zahlungsfähigkeit überschritten, hilft #Transfer oder sinkt #Wohnqualität. Wo Miete nicht ausreichend steigt, drückt #Zinsanstieg Kaufpreis.

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1. Hintergrund

Zusammen mit womöglich explodierenden #Heizkosten könnte der abgewürgte #Bauzyklus zu erheblichen sozialen Konflikten führen.

Mieten bleiben v.a. dadurch bezahlbar und Mietbelastungen tragbar, weil die nominalen #Einkommen im Laufe des Zyklus ansteigen.

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2. Aktuelle Beobachtung: Trendumbruch bei Mieten

In Q2 zeigen sich zwei Trendbrüche: inserierte Preise für ETW steigen im Durchschnitt weniger als zuvor, inserierte Mieten stärker. Kein Trendbruch bei Eigenheimen (vgl. Abbildung).

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Weitere Trendbrüche: Fertigstellungen sind 2021 ggü. 2020 im bundesweiten Mittel um 4% eingebrochen (vgl. Spalte 2 in Abbildung 2). Dies betrifft vor allem A-Städte (-11%), in B-Städten und kreisfreien Großstädten war dieser Effekt dagegen weniger stark ausgeprägt (je -5%).

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Auch dünn besiedelte ländliche Kreise übermäßig betroffen (-8%), dort aber ohnehin eher "zu viel" Neubau: Neubau liegt dort geschätzt rund 60% über Neubaunachfrage, während in kreisfreien Großstädten zuletzt Neubau nahezu nachfragegerecht.

(vgl. Spalte 4 in Abbildung 2)

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Allerdings muss eine Überproduktion in einem Jahr nicht schädlich sein, wenn in den Vorjahren zu wenig gebaut wurde. Dauerhafte Überproduktion führt dagegen zu Leerstand.

FRAGE

3. Warum steigen Mieten, wenn Kaufpreise eher fallen?

...

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Im Folgenden werden dazu 5 Thesen diskutiert.

(Bitte beachten: Mieten hier Angebotswerte, d.h. womöglich versuchen Vermieter derzeit lediglich, höhere Mieten durchzusetzen).

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🍏These 1: Potenzielle Selbstnutzer suchen jetzt frustriert Mietwohnungen

Die Immobilienplattform @Immobilienscout (später auch @immowelt) hat jüngst eine PM verschickt und bzgl. Miet-/Preisentwicklung ebenfalls den Trendbruch aus Abb. 1 festgestellt.

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In deren Analyse wird die Vermutung aufgestellt: „Durch das gestiegene Zinsniveau hat sich die zusätzliche Nachfrage von Kaufimmobilien in Richtung Miete verschoben“.

Ist das so❓

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Für Teilgruppe der Kapitalanleger ist das zumindest nicht so.
Und das ist wichtig, denn es ist bzw. war ja gerade diese Käufergruppe, die zuletzt immer stärker und überwiegend in den A-Städten unterwegs war. Es war diese Gruppe, die dort potenzielle ETW-Selbstnutzer...

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... ins Umland und dort tendenziell in Eigenheime verdrängt hat (deswegen sind auch nur ETW und nicht EFH vom Preisumbruch betroffen).

Aber Kapitalanleger fragen jetzt natürlich anstelle von ETW zum Kauf wohl kaum Wohnungen zur Miete nach. Ein nachlassendes Interesse...

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... gerade dieser Gruppe dürfte zudem der Grund für die Beobachtung von ImmoScout sein, dass „die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich zum Vorjahr um 36 Prozent zurückgegangen“ ist.

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(Achtung: Mit „Nachfrage“ meint ImmoScout hier die „Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer“ und damit die Nachfrage nach den Dienstleistungen von ImmoScout, nicht aber die Nachfrage nach Wohnungen im ökonomischen Sinne.)

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Das Argument der Nachfrageverschiebung von Käufern zu Mietern kann sich also nur auf Teilgruppe potenzieller Selbstnutzer beziehen.
Hier muss jedoch erstmal festgestellt werden: Diese haben durch den Rückzug der Kapitalanleger jetzt endlich wieder größere Chancen, ...

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... beim Kauf in den Städten auch zum Zuge zu kommen. Aber klar, der Zinsanstieg hat Ihnen die Finanzierung verhagelt, viele können die Annuität nun nicht mehr stemmen. Aber suchen sie deswegen Mietwohnungen?

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Schon in den zurückliegenden Jahren mussten potenzielle Selbstnutzer feststellen, dass angesichts enormer Preiszuwächse ihr Eigenkapital zu klein war oder die resultierende Annuität zu hoch. Es ist also alles andere als neu, dass viele junge Familien sich ...

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... keine ETW mehr leisten können. Bisher waren die Reaktionen dann so, dass länger angespart wurde, etwas Kleineres gekauft oder immer weiter draußen im Um-land gesucht wurde (vgl. rückläufiges Wachstum unter 18-Jähriger in Schwarmstädten ggü. Bundestrend in Abbildung 3).

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Das wird auch weiterhin so sein, so dass das Aus-weichverhalten potenzieller Selbstnutzer auch jetzt eher räumliche und objektspezifische Einschränkungen mit sich bringt, aber nicht gleich den Wechsel in eine Mietwohnung. Folgerichtig sind auch (noch) keine Preiseinbrüche...

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... bei EZFH festzustellen.

Insbesondere aber hat die Masse der potenziellen Selbstnutzer ja bereits eine (Miet-)Wohnung. Mithin wird das Angebot nicht dadurch knapper, dass sie sich jetzt keine ETW mehr (in der Stadt) leisten können.

Aber klar, ...

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... eine Teilgruppe wohnt natürlich beengt, weil gerade das zweite Kind gekommen ist oder das Älteste in die Schule kommt. Und davon wiederum wird jetzt eine Teilgruppe vielleicht auch frustriert eine familiengerechte Mietwohnung suchen. Das führt dann zu Verknappungen ....

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... – zumindest am Teilmarkt für große Wohnungen.

ABER...

... empirisch ist bislang noch kein Zusammenhang zwischen der Veränderung von Mietpreisen und der Veränderung von Kaufpreisen für inserierte ETW festzustellen. Das belegen auch zwei ...

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statistische #Schnelltests, die eine verschwindend geringe Korrelation beider Größen sowie einen nicht signifikanten Zusammenhang in einer linearen Regression aufzeigen.

#Zwischenfazit: Steigende Kaufpreise haben nur geringen Erklärungsgehalt.

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Die @Immobilienscout-These „Mehr Anfragen für Mietwohnungen, weil weniger Selbstnutzer (noch) kaufen“ erklärt allenfalls einen sehr kleinen Teil der Mietentwicklung.

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Die These erklärt zudem allenfalls kurzfristig einen Mietanstieg. Denn langfristig dürften sich entweder die Preise bzw. die Preishoffnungen der Verkäufer früher oder später dem höheren Zinsniveau anpassen und sinken. Oder Wohnen wird in Deutschland knappheits- und ...

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... kostenbedingt so teuer, dass sich junge Familien in der Stadt #weder eine eigene Wohnung #noch ein eigenes Haus, aber auch #keine große Mietwohnung mehr leisten können.

🍎 These 2: Das Angebot wächst wieder langsamer

Wenn Preise steigen, dann hat das immer etwas ...

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... mit Knappheit zu tun. Tatsächlich sind ja auch im bundesweiten Mittel die Fertigstellungen im Jahr 2021 erstmals seit 2009 gegenüber dem Vorjahr gefallen (vgl. Abb. 2).
Und mehr noch: Es wird seit Jahren schon zu wenig gebaut. Zwar zeigte sich durch die gestiegene ...

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... Bautätigkeit mittlerweile Licht am Ende des Tunnels. Vielerorts wurden schon nahezu ausreichend viele Wohnungen neu gebaut. Aber auch dieser Trend ist nun gebrochen. Die Genehmigungszahlen fallen seit 2019 ebenfalls, und zwar genau dort, wo die Mieten ...

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... jetzt auch am stärksten beschleunigen: in den A-Städten und in den kreisfreien Städten insgesamt. Die Knappheit wächst also wieder und damit sind steigende Mietpreise zu einem Großteil auch schon erklärt.

Die These einer höheren Knappheit stützen auch ...

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... 2 statistische #Schnelltests. Das gilt zum einen für den Rückgang der regionalen Fertigstellungen. Und es gilt auch für das Ausmaß der Deckung einer Nachfragelücke. Beide zeigen eine höhere Korrelation mit der Mietänderung als die Kaufpreisänderung aus These 1 sowie ...

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... einen signifikanten Zusammenhang mit der Mietänderung in einer linearen Regression.

#Zwischenfazit: Angebotsengpass hat einen großen Erklärungsgehalt

Die Knappheits-These erklärt durchaus einen relevanten Teil der Mietanstiege. Da das Angebot ...

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... kurzfristig nicht signifikant steigen wird, die Nachfrage aber – abgesehen vom Falle einer scharfen Rezession – nicht sinken wird, sollte die Knappheit erstmal für längere Zeit eine wieder zunehmende Rolle spielen. Eine noch größere Knappheit als bisher wird dann ...

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... – für sich genommen – zu weiter steigenden Mieten führen.

🍊These 3: Die Nachfrage ist zuzugsbedingt gestiegen

Nicht nur das Angebot schwächelt, gleichzeitig steigt auch die Nachfrage (wieder). Während im Jahr 2020 sowohl der Außenzuzug nach Deutschland als auch ...

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... die Binnenwanderung von ländlichen Regionen in die Groß- und Schwarmstädte wegen der in- und ausländischen Lockdowns eingebrochen war, zeigen erste Ergebnisse der Bevölkerungsstatistik für 2021 wieder eine andere Entwicklung.

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(detaillierte Wanderungsstatistiken liegen noch nicht vor). Es gibt zwar deutliche Unterschiede: In #Bremen verdreifachten sich die Bevölkerungsverluste im Jahresvergleich und das eher baulahme #Köln verlor 2021 mehr als doppelt so viele Einwohner wie noch 2020. Aber ...

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... fünf Großstädte konnten im Jahr 2021 wachsen, allen voran Leipzig, gefolgt von Berlin, Hannover, Hamburg und München.

Die bundesweite Einwohnerzahl dürfte seit Februar zudem durch den Krieg in der Ukraine erheblich gestiegen sein.

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Zwar kann man davon ausgehen, dass viele Flüchtlinge erstmal bei Bekannten, Verwandten oder in Unterkünften Platz gefunden haben. Auch ist unsicher, wie dauerhaft diese Menschen in Deutschland bleiben werden. Aber dennoch ist es einleuchtend, dass die Flüchtlinge ...

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... sich auf dem Wohnungsmarkt umschauen und dort insbesondere #Mietwohnungen auf #Internetplattformen ins Auge fassen.

So gesehen ist es plausibel, wenn @Immobilienscout berichtet, dass „die Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Durchschnitt um 48 Prozent“ zulegte.

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Und da es Zuwanderer traditionell eher in die Großstädte zieht, ist es plausibel, dass die Ukrainer auch mitverantwortlich für den Zuwachs der inserierten Mieten in den A-Städten sind.

#Zwischenfazit: Nachfragezuwachs kann einen großen Erklärungsgehalt haben

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Die Zuzugs-These könnte durchaus einen relevanten Teil der Mietanstiege in den Städten erklären. Allerdings dürfte der Zuzugs-Effekt eher kurzfristig wirken. Das gilt für den Binnenzuzug, weil es mit der Suburbanisierung junger Familien mittlerweile eine potente ...

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... Ausweichbewegung zum Zuzug von Auszubildenden, Studierenden und Berufseinsteigern in die Städte gibt.
Und es gilt auch für den Außenzuzug – zumindest dann, wenn man unterstellt, dass einige Ukrainer wieder zurückwandern und der Krieg in absehbarer Zeit ...

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... zu Ende sein wird. Andererseits wird es langfristig immer wieder zu #Zuwanderungswellen nach Deutschland kommen. #Klimabedingt sowie #alterungsbedingt (Fach-/Arbeitskräftemangel) wird dies auch öfter als in der Vergangenheit passieren.

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Der Gesamteffekt einer Zuwanderung auf die Mietpreisentwicklung hängt allerdings neben dem Umfang der Zuwanderung auch davon ab, ob es uns gelingt, die Menschen in Richtung der leerstehenden Wohnungen außerhalb der Metropolregionen ...

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... zu bewegen. Hilfreich dabei war in der Vergangenheit auf jeden Fall das #Wohnortzuweisungsgesetz.

Im Übrigen mildert Zuwanderung das Arbeitskräfteproblem. Dadurch könnte – vereinfacht gesagt – auch das Problem der Personalknappheit beim Wohnungsbau geringer werden.

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🍋 These 4: Weniger #Suburbanisierung wegen #Energiearmut

Die gestiegenen Energiekosten lassen eine weitere Ursache für die Beschleunigung bei den urbanen Mieten vermuten. In der Theorie werden Preisunterschiede bei Grundstücken (und damit auch Mietunterschiede) ...

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... durch #Transportkosten aufgrund unterschiedlicher Lagen im Hinblick auf Zentren erklärt (Produktion, Handel, Arbeit, Konsum). Ein schnell gestiegener und dauerhaft hoher Benzinpreis kann daher das Kalkül bei der Wohnortwahl neu kalibrieren. Denn wer im Umland ...

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... wohnt, braucht nicht nur öfter überhaupt ein Auto (der ÖPNV ist nicht vorhanden oder qualitativ schlecht), er braucht oder leistet sich aus vielen Gründen oft auch eher zwei Autos.

Diese Energie-These steht in gewisser Weise im Widerspruch zu der Beobachtung, ...

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... dass Homeoffice, Lockdowns und heiße Sommer eher den Wunsch stützen, die Städte zu verlassen. Aber man muss es sich bei höheren Energiepreisen auch noch leisten können.

Insgesamt ist daher noch unklar, ob der Benzinpreis wirklich ein Gamechanger und ...

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... für einen urbanen Mietanstieg verantwortlich ist.

#Zwischenfazit: Hohe Benzinkosten könnten urbanen Mietzuwachs erklären

Es ist durchaus möglich, dass die #Benzinpreise langfristig die #Suburbanisierung einbremsen.

Die Situation würde verschärft, wenn ...

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... gleichzeitig die #Pendlerpauschale gekürzt würde. Es kann aber auch passieren, dass die Benzinpreise wieder fallen, dann könnte eine Energie-These nicht dauerhaft (steigende) Mietpreise in den Städten erklären.
Außerdem wird derzeit im Umland sehr viel ...

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... gebaut und sinkt zinsbedingt die Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer für diese Wohnungen. Insofern müssten im Umland – spiegelbildlich zum Mietanstieg in den Städten – #Preiseinbußen zu beobachten sein, wenn eine ausreichend große Menge wieder zurück in die Stadt ...

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... wollte bzw. diese gar nicht erst verlassen wollte. Dieser Preiseffekt in Form sinkender #Eigenheimpreise wiederum ist – zumal im Umland – noch nicht zu beobachten (vgl. Abb.1).

🍉These 5: Anstieg der #Bewirtschaftungskosten

Preise bilden sich zwar grunds. durch ...

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Angebot und Nachfrage. Aber dennoch spielen auch die Kosten eine Rolle. Hohe Kosten beim Neubau dämpfen die Angebotsausweitung, wodurch die Knappheit und damit die Mieten steigen. Im Bestand versuchen Vermieter steigende Kosten bei der Bewirtschaftung über höhere Mie- ...

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... forderungen wieder auszugleichen. Ob ihnen das gelingt, hängt von der #Zahlungsbereitschaft der Mieter und natürlich von der #Knappheit und damit auch von den Neubaukosten ab.

Derzeit haben bzw. erwarten Vermieter erhebliche Kostensteigerungen, die nicht ...

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... ohne weiteres auf Mieter umgelegt werden können. Zum 🐵 Ersten verteuert die Inflation, also zunehmende Material- und Personalengpässe, die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung. Zum 🙈 Zweiten müssen sich Vermieter demnächst anteilig an den CO2-Kosten der Mieter ...

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beteiligen. Zum 🙉 Dritten füllen Vermieter derzeit Formulare für die Neuberechnung der Grundsteuer aus – und kaum einer dürfte dem Versprechen der Kommunen derzeit noch glauben, dass sie künftige Hebesatz so festlegen, dass die Reform im Mittel aufkommensneutral sein wird.

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Hinzu kommen als 🙊 Viertes noch unklare #Sanierungspflichten im Zuge der EU-Vorgaben.

Die Durchsetzung höherer Mietforderungen dürfte vor allem in #energetisch #schlechten Beständen und in solchen Segmenten scheitern, die überwiegend von #Geringverdienern bewohnt werden.

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Denn energiepreisbedingt stark steigende warme #Nebenkosten vertragen sich nicht mit Anhebungen der #Nettokaltmiete, wenn dadurch die #Zahlungsfähigkeit der Mieter hinsichtlich der Warmmiete überschritten wird.

Die Folgen überzogener Erhöhungen der Kaltmieten wären ...

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... drohende #Mietrückstände, steigende #Fluktuation mit entsprechend höheren Instandsetzungskosten und im Extremfall sogar #Leerstand.

Generell gilt: es ist oftmals weniger eine Frage, ob Mieten erhöht werden #dürfen. Vielmehr müssen Vermieter viel öfter ...

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... als mancher denkt auch abwägen, ob sie die Miete erhöhen #können.

Tatsächlich dürfte künftig wieder seltener die #Kappungsgrenze oder #Mietpreisbremse über das Ausmaß einer Mieterhöhung bestimmen, sondern vielmehr die Zahlungsfähigkeit der lokalen Mieter.

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Im Umkehrschluss garantiert eine #Indexmiete dem Vermieter daher keineswegs #Inflationsschutz. Genauso wie die #Mietgarantien in den 1990er Jahren kein Garant gegen Mietausfall waren, weil die Garantiegeber überfordert und in der Folge insolvent wurden.

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#Zwischenfazit: Kostenzuwachs kann vor allem Anstieg der #Angebots|mieten erklären

Klar ist: Vermieter werden versuchen, höhere Kosten über höhere Mieten zu kompensieren. Und genau das beobachten wir wohl derzeit (zum Teil) in den Angebotsmieten. Ob und wie ...

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... schnell daraus aber dauerhaft und überall auch höhere #Vertragsmieten resultieren, steht auf einem anderen Blatt. Eines dieser Blätter heißt dann auch #Einkommenswachstum.

Allerdings arbeitet die Bundesregierung bereits an einer Wohngeldreform, ...

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die den Kreis der #Wohngeld-Berechtigten wie auch deren individuelle Ansprüche ausweiten soll.

Damit wird die Durchsetzung höherer Mieten ein Stück weit einfacher‼️

Langfristig werden sich die Vermieter (ohnehin) durchsetzen. Es hilft nun mal nicht, Illusionen ...

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... anzuhängen: #Klimaschutz und #Krieg machen uns alle ärmer.

🍒Profitieren nur Vermieter vom #Wohngeld?

Allerdings ist es zu kurz gegriffen, dass nur die Vermieter vom Wohngeld profitieren. Denn ohne das höhere Wohngeld resp. bei nicht erhöhten Kaltmieten würden ...

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Vermieter künftig weniger Wohnungen anbieten bzw. diese nur noch in einer schlechteren Qualität anbieten.

Verzichtet man also auf Wohngeldanpassungen, wären mittelfristig Neubau- und Sanierungssubventionen erforderlich, um qualitativ und quantitativ ein vergleichbares ...

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... Wohnungsangebot sicherzustellen. Dasselbe gilt im Übrigen für die Folgen verschärfter #Mietpreisregulierung.

Mit anderen Worten:

Ja, 💰 Vermieter räumen das Wohngeld (teilweise) für sich ab, aber Mieter 💵 bekommen dafür eine qualitativ hochwertigere und/oder ...

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... überhaupt eine Wohnung.

So führt in einer Marktwirtschaft kein Weg daran vorbei: soziale Wohnungspolitik begünstigt immer beide Marktseiten. Die Wahl der Mittel – #Subjekt- oder #Objektförderung – hat lediglich Einfluss auf die Relation der Begünstigung zwischen ...

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... Mieter und Vermieter. Besser und first best sind deswegen immer Verbesserungen der #Angebotsbedingungen (s. Gesamtfazit).

🫐 Gesamtfazit: Mieten steigen, Preise unklar, Blasengefahr sinkt

Steigende Zinsen und Engpässe an allen Enden werden für die nächsten drei bis ...

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... vier Jahren den Neubau #abwürgen. Die Nachfrage wird dagegen nicht drastisch einbrechen, solange keine langanhaltende Rezession bevorsteht. Das gilt auf jeden Fall für die Schwarmstädte und deren immer größer werdende Umlandregionen. Wenn aber das Angebot langsamer ...

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... wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigt die #Knappheit und dann müssen im #Durchschnitt auch die #Mieten steigen.

Wo die Mieten wegen drohender Überlastung der Mieter nicht steigen können, sinkt alternativ die #Wohnqualität (Instandhaltung wird ...

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... aufgeschoben, Modernisierung wird unterlassen).

Dieser Prozess wird daher mit einer stärkeren #Ausdifferenzierung der Nettokaltmieten und damit auch der Kaufpreise einhergehen: Je besser die Lage, die Ausstattung und vor allem der energetische Zustand, desto eher ...

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... werden die Kaltmieten zulegen und die Preise nicht sinken.

#Nachfrageseitig steigen die Mieten am schnellsten, wenn die Zahlungsfähigkeit vorhanden ist und niemand über Gebühr mit Wohnkosten belastet wird. Mit anderen Worten: es bedarf höherer Erwerbseinkommen ...

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... durch weiteres Wachstum und für Bedürftige höherer wohnungspolitischer Transfers wie #Wohngeld oder Kosten der Unterkunft für #SGB II/XII-Bezieher.

Alternativ oder ergänzend zu den Transfers können #Subventionen auf der Angebotsseite helfen (Sozialer Wohnungsbau, ...

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... degressive Sonder-AfA, Sanierungszuschüsse). Das ist aber second best.

Angebotsseitig sollten als first best Lösung endlich andere Wege beschritten werden: mehr #Bauland, vereinfachtes #Baurecht, mehr #Digitalisierung in der Bauverwaltung, weniger #NIMBY-Verhalten, ...

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... diversifiziertere #Lieferketten sowie Überwindung der Fach- und Arbeitskräfteknappheit.

Die einzige good news lautet damit:

Die #Blasengefahr sinkt. Das Ende der Niedrigzinsen verhindert ein weiteres Aufblähen der #Kaufpreise im Bestand und der ...

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Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger #Wohnungsbau verhindert die Produktion von #Leerstand und stützt die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die #Vervielfältiger, weil die Kaufpreise bislang den Mieten „weggelaufen“ sind.

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Allenfalls die hohen ausstehenden #Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Dieser Teilindikator des empirica-#Blasenindex war bislang der unproblematischste. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf ...

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... zunehmender Tilgungsleistung liefern jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht + keine Kreditblase platzt.

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