Thread by @Registrador_R

Como prometimos, vamos a publicar un #hiloRegistral sobre la Publicidad Registral. Los medios más comunes para obtenerla, y las clases más habituales para expedirla.

https://twitter.com/Registrador_R/status/1148200171458760704

Así que allá vamos.
#hiloRegistral 5: La Publicidad Registral

El principal objeto del #registroDeLaPropiedad es hacer notorio, otorgar legitimidad y fe pública al contenido de los asientos del Registro.

Dichos asientos se practican, como ya hemos indicado, para hacer constar los distintos derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, así como las operaciones efectuadas sobre los mismos.

En otros hilos ya explicamos lo que era un derecho real, y cuál era el objeto y el sentido del Registro de la Propiedad así que no vamos a detenernos en estos aspectos.

Existen varios métodos para obtener publicidad registral. Principalmente nos vamos a centrar en 2: la nota simple informativa y la certificación registral. Sin embargo queremos indicar una curiosidad:

La exhibición directa de los Libros del Registro sigue estando regulada en la Ley Hipotecaria, sin embargo la debida protección de datos, y la conservación de los propios Libros hace que este método esté en un absoluto desuso.

La #notaSimple
Viene regulada en los Arts. 222 de la Ley Hipotecaria y 332 del Reglamento, y consiste en un "breve extracto" del contenido de los asientos VIGENTES del historial registral de una finca.

En otras palabras, debe contener un breve contenido de la identificación de la finca, sus titulares del dominio, y las cargas inscritas.

La nota simple tiene un mero valor INFORMATIVO y no da fe del contenido de los asientos. Es decir, es meramente NOTICIA del contenido de los asientos. No puede usarse para acreditar la titularidad de un derecho.

Y uno de los primeros datos "curiosos" desconocidos por el gran público que prometimos anteriormente. Las notas simples NO TIENEN que expedirse únicamente de forma abreviada o en extracto.

El artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria permite la solicitud de notas simples LITERALES de asientos VIGENTES en concreto.
Un ejemplo nos lo da la nueva #LCCI, que en principio obliga al Registro a expedir una nota simple literal del asiento de hipoteca de forma GRATUITA

El plazo de expedición de una nota simple solicitada en persona o por no puede exceder de 4 días hábiles por cada finca solicitada.

El Registro On Line de registradores.org permite solicitar notas simples de cualquier parte de España, e incluso peticiones "negativas" (acreditar que no constan inscritos bienes a su nombre en toda España).

El plazo en este caso es de 24 horas hábiles aunque en la práctica ambos plazos suelen ser mucho más reducidos.
De esta forma podemos saber qué bienes tiene inscritos una persona en horas.

Pinchando en el Registro On Line podemos acceder a esta información.
Petición de una finca si queremos saber la titularidad de una finca.
Petición de localización si queremos saber dónde tiene bienes una persona.

Y aquí viene una de las GRANDES NOVEDADES de este año en materia de publicidad que es muy desconocida por el público en general. Estamos hablando de la petición de nota simple por GEOLOCALIZACION

Si pinchamos en nota simple por geolocalización, seleccionamos una calle y un número (pedimos disculpas a los ciudadanos propietarios del ejemplo) y señalando la parcela, a la izquierda aparecerán las fincas que conforman dicha parcela y podremos solicitar la nota correspondiente

En el ejemplo se trata de un edificio de viviendas, y por eso en la parte de la izquierda se nos desplega un listado con los diferentes elementos inscritos, 1ºA, 1ºB, etc..

Pinchando en el que necesitemos directamente estaremos pidiendo la nota simple del piso en concreto. Es una nueva utilidad de @Registrador_es que aún no está siendo muy utilizada por el público en general pero es cómoda y sencilla.

Sin embargo hay que realizar un par de precisiones al respecto:
Para que se pueda encontrar una finca de esta manera, la misma tiene que estar identificada por su nombre de calle y localización, lo que no siempre ocurre, y difícilmente en las rústicas.

Sin embargo día a día desde los Registros trabajamos para ir completando la enorme base de datos que componen todas las fincas registrales de España.

Como datos complementarios de lo que es una #notaSimple indicaremos varios aspectos que creemos interesantes:
1.- Salvo que la nota simple diga lo contrario, los datos de la misma se refieren al día de su expedición ANTES de la apertura del Libro Diario.

Es decir, la nota simple no reflejará ni las operaciones que se practiquen sobre la finca ese mismo día de la expedición ni de los documentos presentados sobre la misma en ese día.

2.- Las notas simples informativas podrán solicitarlas quienes aleguen un interés legítimo. Dicho interés debe ser directo o acreditarse y el mismo puede ser objeto e calificación.

3.- El interés legítimo se presume de empleados o funcionarios públicos en ejercicio de su cargo y ciertos profesionales del tráfico inmobiliario.

4.- Con el despacho de cualquier documento en principio el registrador emitirá una nota simple informativa siempre que el estado de la finca haya cambiado con respecto al que conste en el título (lo que sucede en el 90% de las ocasiones).

Y con esto damos por concluido el #hiloRegistral sobre notas simples. En días posteriores completaremos el hilo con el otro medio habitual de solicitud de información registral: la #certificaciónRegistral.

Esperamos que por el momento les haya sido de interés y han encontrado algún dato curioso que desconocieran y les pueda ser útil.
Un saludo a todos

Tras la reforma legal de la Ley 14/2013 el plazo máximo para obtener estas notas simples es de 8 horas hábiles.

Hola a todos de nuevo
Vamos a completar este #hiloRegistral explicando brevemente el otro medio habitual de solicitud de publicidad registral: la #certificaciónRegistral

La #certificaciónRegistral es el documento público expedido por el registrador de la propiedad que ACREDITA en perjuicio de tercero la titularidad de una finca y el estado de cargas de la misma.

O dicho en otras palabras, es un documento FIRMADO por el registrador competente, que acredita la titularidad de una finca y su estado de cargas. Y en este sentido SÍ que hace prueba del contenido de los asientos del Registro.

Como siempre intentaremos dar algún dato al respecto del tema que sea desconocido por el público en general. Por ejemplo, en caso de disconformidad entre el contenido de la certificación y el de los asientos, primará lo que resulte de los ASIENTOS...

... pero en este caso el registrador de la propiedad será responsable de los perjuicios que la información incorrecta certificada haya podido causar al interesado.

Es decir, la certificación es un documento que vincula al registrador, de tal forma que si comete un error en ella, asume la responsabilidad del perjuicio ocasionado y la indemnización que deba asumir en este sentido.

Y esta es una de las grandes diferencias entre el #registroDeLaPropiedad en España (que se configura como un Registro JURÍDICO) y los registros en otros países u otras entidades nacionales, que son un mero registro ADMINISTRATIVO de archivo de documentación.

En este sentido el #registoDeLaPropiedad en España se ha configurado como un garante del tráfico inmobiliario con asunción de responsabilidad en caso de error al publicitar los derechos en él inscritos.

El plazo de emisión de una certificación registral es de 4 días hábiles por cada finca solicitada. Es el mismo plazo que para una nota simple.

La certificación puede solicitarla cualquier persona con interés legítimo, interés que debe manifestarse y que, en caso de solicitarse datos sensibles o contenido no vigente del historial registral, debe ser calificado por parte del registrador.

La solicitud de una certificación puede realizarse en persona mediante una instancia (que se presentará al Libro Diario obligatoriamente si la expedición de la certificación va a causar algún asiento o potestativamente si no va a causar asiento alguno)

Al tiempo de expedir la certificación, si se ha solicitado el estado de cargas de la finca, el registrador DEBE cancelar de oficio las cargas que pueda cancelar de esta forma (Art. 353 RH).

Esta última es otra cuestión bastante desconocida por el público en general. Si la finca estaba gravada con cargas caducadas que pudieren cancelarse de oficio, la certificación NO DEBE comprender dichas cargas y por tanto debe cancelarlas de oficio al expedir la certificación.

De esta forma:
· Las afecciones fiscales.
· Los regímenes de VPO.
· Las anotaciones de embargo NO prorrogadas antes del año 2000.
· Los derechos de tanteo y retracto convencionales, prohibiciones de disponer, etc...
Deben cancelarse al expedir certificación de cargas.

Otra cuestión curiosa que mucha gente desconoce: Si una certificación está expedida en una fecha determinada, debe entenderse expedida AL CIERRE del Libro Diario. Es decir, una vez despachado y presentado todo lo que afecte a la finca.

Esta es la razón por la que las certificaciones expedidas por el #registroDeLaPropiedad siempre se suelen entregar con POSTERIORIDAD a la fecha de su expedición, pues se debe asegurar que nada haya accedido al Registro que afecte a la finca en cuestión.

Si se expidiera el mismo día de su remisión, o bien si se deseara expedirla antes del cierre del Libro Diario, se debe indicar este hecho, así como la HORA exacta de su expedición.

Las certificaciones pueden solicitarse de muchos datos del Registro, en principio casi todos los asientos de TODOS los libros y legajos del Registro.

Se pueden solicitar de dominio, de dominio y cargas, literales, de los asientos practicados en un periodo concreto, en relación, del histórico de transmisiones, etc...

Una certificación especial que se suele solicitar muy a menudo es del contenido de los Estatutos inscritos de una Comunidad de Propietarios.
Los Estatutos inscritos son oponibles frente a terceros y la forma de acreditar dicho extremo es con la certificación de los mismos.

Otro dato bastante desconocido por el público en general: Se puede solicitar certificación de cualquier documento ARCHIVADO en el Registro en algún Legajo del que el registrador sea considerado su archivero natural (Art. 342 RH)

Sin embargo, en relación a esta última cuestión, y a toda certificación en general, el registrador de la propiedad debe tratar el contenido de la publicidad de forma profesional, EXCLUYENDO DATOS DE CARÁCTER PERSONAL o protegido.

Las certificaciones incluso pueden ser de carácter continuado durante los 30 días siguientes a la expedición de la certificación.

Y con esto hemos terminado de perfilar nuestro #hiloRegistral sobre publicidad registral.
Esperamos que les haya resultado interesante y hayamos podido ofrecer algún dato que desconocieran.
Como siempre quedamos a su disposición para cualquier duda.
Un saludo a todos.

Se nos había olvidado comentar en este sentido que también pueden solicitarse On Line a través de registradores.org.