Hola a todos.
Como prometimos hoy vamos a tratar de publicar un #hiloRegistral sobre un tema de rabiosa actualidad.
"Blockchain, Tokenización de Activos Inmobiliarios y su protección registral"
Esperamos que les sea de interés.
Como prometimos hoy vamos a tratar de publicar un #hiloRegistral sobre un tema de rabiosa actualidad.
"Blockchain, Tokenización de Activos Inmobiliarios y su protección registral"
Esperamos que les sea de interés.
El hilo se basa en un estudio práctico sumamente interesante realizado por los registradores de la propiedad y mercantil, Jesús Sieira Gil @Sieirajesus y Jimena Campuzano Gómez-Acebo @Jimena_camp sobre #Blockchain y #TokenizaciónActivosInmobiliarios y su protección registral.
@Sieirajesus @Jimena_camp El estudio, para quien desee información detallada al respecto, puede obtenerse en el siguiente link:
revistacritica.es/estudios/block…
revistacritica.es/estudios/block…
@Sieirajesus @Jimena_camp Antes de entrar a analizar lo que supone el estudio en materia #blockchain, su relación con el #RegistroDeLaPropiedad y el escenario de un mercado inmobiliario que contemple la #tokenización de activos inmobiliarios, hay que hablar del #DerechoReal.
@Sieirajesus @Jimena_camp La cuestión es relevante en el estudio realizado por nuestros compañeros.
El problema por ellos identificado radica en establecer, de forma INDUBITADA, una relación directa, inmediata y absoluta entre una persona física o jurídica y un bien inmueble.
El problema por ellos identificado radica en establecer, de forma INDUBITADA, una relación directa, inmediata y absoluta entre una persona física o jurídica y un bien inmueble.
Es decir, una vez identificado el bien inmueble (con su localización, características fijas, linderos, representación gráfica, referencia catastral, etc...) establecer la relación directa con las personas que tengan derechos sobre el mismo.
La cuestión no es nueva y supuso el nacimiento del #DerechoReal que otorga al titular del mismo, un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa (frente a los derechos personales que otorga poder sobre una persona).
En este sentido, los artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria confieren al #DerechoReal inscrito en el #RegistroDeLaPropiedad 3 características esenciales y de máxima utilidad para un escenario de mercado inmobiliario tokenizado:
1.- El #DerechoReal inmobiliario INSCRITO es oponible erga omnes y su contenido prevalece frente a cualquier otro posible derecho no inscrito.
2.- Quien adquiere a título oneroso y de buena fe un #DerechoReal de su titular (que previamente lo inscribió) e inscribe su derecho adquirido en el #RegistroDeLaPropiedad, queda protegido en todo caso.
Esta característica es sumamente importante pues la adquisición realizada en estos términos (que implica el control y calificación registral) es inatacable. Y esto es de suma importancia a la hora de considerar la adquisición de un inmueble en un mercado tokenizado.
Y 3.- Existe la importantísima presunción de que, a todos los efectos, el #DerechoReal inscrito en el #RegistroDeLaPropiedad EXISTE y PERTENECE a su titular en la forma que determina el propio Registro.
También esta característica es importantísima en un escenario que contemple la tokenización de activos inmobiliarios, pues estando el #DerechoReal inscrito, el contenido, características y alcance de este, son los que constan en el #RegistroDeLaPropiedad.
Estas consideraciones iniciales pueden parecer sumamente teóricas pero son fundamentales.
La cuestión práctica radica en lo siguiente (más entendible):
¿Cómo puedo estar seguro de que la adquisición de un TOKEN que "me dicen" que representa un inmueble, realmente lo hace?
La cuestión práctica radica en lo siguiente (más entendible):
¿Cómo puedo estar seguro de que la adquisición de un TOKEN que "me dicen" que representa un inmueble, realmente lo hace?
Esta pregunta, de capital importancia, es la que da respuesta el gran estudio efectuado por Jimena Campuzano Gómez-Acebo y Jesús Sieira Gil.
La conclusión es importante: El token NO debe representar el inmueble sino la representación digital del #DerechoReal INSCRITO.
La conclusión es importante: El token NO debe representar el inmueble sino la representación digital del #DerechoReal INSCRITO.
Se trata de crear una vinculación jurídica tan completa que no puedan surgir dudas sobre qué se está adquiriendo en un mercado inmobiliario tokenizado.
Y en este sentido el #RegistroDeLaPropiedad se configura como el perfecto encargado de la protección de...
Y en este sentido el #RegistroDeLaPropiedad se configura como el perfecto encargado de la protección de...
... los derechos reales sobre bienes inmuebles pues, entre otras cuestiones, sólo los inscritos en él gozan de las características que hemos indicado, necesarias para dar #SeguridadJurídica al tráfico jurídico en el mercado inmobiliario tokenizado.
La tecnología #blockchain con sus características intrínsecas de inmutabilidad, fehaciencia y transparencia supone el nacimiento de una nueva forma de reflejar los hechos, actos o negocios jurídicos- la forma digital.
El empleo de dicha forma digital en el ámbito inmobiliario requiere inexcusablemente la tokenización.
Pero, ¿la tokenización de qué? ¿Será posible adquirir un inmueble mediante la adquisición de un token?
Pero, ¿la tokenización de qué? ¿Será posible adquirir un inmueble mediante la adquisición de un token?
#RepresentaciónNoIncorporación: El token NO se identifica con el derecho inscrito, sino que SERÁ LA representación digital del mismo, necesaria para poder operar por vía digital.
El #DerechoReal sigue residiendo y produciendo plenos efectos jurídicos en el #RegistroDeLaPropiedad, siendo su tokenización solamente una cualidad más del mismo.
La tokenización será una característica específica del contenido del derecho que le permite ser también objeto de transmisión digital y, por lo tanto, susceptible de reflejo registral.
Lo contrario, identificar el token con el derecho y no considerarlo lo que debe ser, una representación digital, supondría, entre otras consecuencias, la exclusión de otras formas de transmisión, la imposibilidad de realizar embargos o ejecuciones forzosas.
#VINCULACIÓN: La problemática principal de la tokenización es la falta de conexión entre el token y el inmueble ¿cómo obtenerse esta vinculación y conexión entre el mundo digital- on chain y el mundo físico – off chain?
Como hemos adelantado, la conclusión a la que llega el estudio es que sólo el #RegistroDeLaPropiedad permite reflejar simultáneamente el token y el inmueble con plenas garantías jurídicas y transparencia.
¿Y ello por qué?
El #RegistrodelaPropiedad es la única opción posible para lograr esta vinculación porque es la institución encargada de la asignación, protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
El #RegistrodelaPropiedad es la única opción posible para lograr esta vinculación porque es la institución encargada de la asignación, protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
En este sentido, parece que nadie con algo de prudencia, adquiriría un bien inmueble tokenizado con la simple manifestación del transmitente de que el token representa el piso 4ºA de la Calle XXXX de la ciudad YYYY.
Hace falta "algo más". Hay que otorgar #SeguridadJurídica.
Hace falta "algo más". Hay que otorgar #SeguridadJurídica.
Se trata de conseguir una #VINCULACIÓN permanente, indubitada y con absoluta legalidad entre el token y el derecho real que representa, de forma que el token pueda considerarse integrado en la #SeguridadJurídica existente en este país.
En un escenario de mercado inmobiliario tokenizado, un #DerechoReal inmobiliario representado mediante un token pero NO inscrito en el #RegistrodelaPropiedad no produciría efectos frente a terceros.
Sólo la inscripción del token que REPRESENTE un #DerechoReal inscrito en el #RegistrodelaPropiedad le atribuye las presunciones de exactitud, legitimación y fe pública.
#CONTROLdeLEGALIDAD. La emisión de tokens realizada por el titular registral y las adquisiciones posteriores de los tokens transmitidos digitalmente podrán acceder al #RegistroDeLaPropiedad, para obtener la protección y publicidad derivada de la inscripción inscripción.
Ello (y esto es importantísimo), previo control de legalidad por parte del registrador.
Es este #CONTROLdeLEGALIDAD realizado por el registrador lo que configura al #RegistroDeLaPropiedad en España como un Registro de DERECHOS y no de títulos.
Es este #CONTROLdeLEGALIDAD realizado por el registrador lo que configura al #RegistroDeLaPropiedad en España como un Registro de DERECHOS y no de títulos.
Es este #CONTROLdeLEGALIDAD realizado por el registrador lo que hace que las inscripciones gocen de las presunciones legales suficientes para que un token, inscrito, pueda ser objeto de tráfico jurídico al ser una representación del #DerechoReal.
#TRANSPARENCIA y #PUBLICIDAD: La tokenización inscrita es pública y cualquier interesado podrá tener conocimiento de la tokenización, la existencia del token, el contenido, cargas y titularidad del derecho real que represente y la plataforma de negociación del mismo.
De esta forma se evita un problema que muchos expertos en #Blockchain habían identificado: La #DUPLICIDAD de tokenizaciones: Sin la constancia registral no hay hoy por hoy ninguna garantía, de volver a tokenizar el mismo activo en otra u otras plataformas de las muchas existentes
Al pretender tokenizar el mercado inmobiliario, al margen del #RegistrodelaPropiedad, nos podemos encontrar ante la inseguridad jurídica de no poder saber si existe otra representación digital o token del mismo inmueble.
#PROTECCIÓN para el titular del dominio: la inscripción de tokens representativos del dominio amplia las formas de disposición, incluyendo esta nueva forma digital.
#PROTECCIÓN de titulares de tokens de derechos reales limitados: los titulares de tokens representativos de derechos reales limitados inscritos, quedarían totalmente protegidos en caso de transmisión del inmueble.
El estudio analiza mucho más profundamente los siguientes aspectos:
PROBLEMÁTICA DE LA TOKENIZACIÓN INMOBILIARIA.
BLOCKCHAINIZAR EL PROCESO DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA.
TRANSMISIÓN INMOBILIARIA «CLÁSICA» Y SU APLICABILIDAD A LA TOKENIZACIÓN.
PROBLEMÁTICA DE LA TOKENIZACIÓN INMOBILIARIA.
BLOCKCHAINIZAR EL PROCESO DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA.
TRANSMISIÓN INMOBILIARIA «CLÁSICA» Y SU APLICABILIDAD A LA TOKENIZACIÓN.
TRANSMISIÓN INMOBILIARIA «BLOCKCHAINIZADA».
EFECTOS JURÍDICOS DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA TOKENIZACIÓN
CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE LOS TOKENS QUE REPRESENTAN DERECHOS REALES INMOBILIARIOS.
TOKENIZACIÓN DEL DOMINIO DE BIENES INMUBLES:
EFECTOS JURÍDICOS DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA TOKENIZACIÓN
CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE LOS TOKENS QUE REPRESENTAN DERECHOS REALES INMOBILIARIOS.
TOKENIZACIÓN DEL DOMINIO DE BIENES INMUBLES:
TOKENIZACIÓN DE DERECHOS REALES LIMITADOS SOBRE BIENES INMUEBLES:
CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS Y CONTENIDO DEL TOKEN INMOBILIARIO.
TOKENIZACIÓN MOBILIARIA Y SOCIETARIA.
CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS Y CONTENIDO DEL TOKEN INMOBILIARIO.
TOKENIZACIÓN MOBILIARIA Y SOCIETARIA.
Esperamos que les parezca tan interesante como a nosotros el estudio realizado por los registradores de la propiedad y mercantil Jesús Sieira Gil @Sieirajesus y Jimena Campuzano Gómez-Acebo @Jimena_camp.
El estudio puede obtenerse en revistacritica.es/estudios/block…
Un saludo a todos.
El estudio puede obtenerse en revistacritica.es/estudios/block…
Un saludo a todos.
