Thread by @vbenard

L’obsession du présent gouvernement pour surtaxer le patrimoine immobilier ne cesse de m’étonner. Mini #Thread improvisé.

Selon la logique d’ @EmmanuelMacron , la formation de capital entrepreneurial serait bonne, et la formation de capital immobilier « improductive ».

Typique d’un raisonnement à courte vue, « ce qu’on voit », vs « ce qu’on ne voit pas ».

L’entreprise dans laquelle vous investissez et un logement ont un point commun: toutes les deux rendent un service à des clients (que ce soit le propriétaire lui même ou un locataire dans le cas du logement), et ...

... donc les deux remplissent une fonction importante dans l’économie. Il est présomptueux d’affirmer qu’un des services a plus de « valeur économique » que l’autre.

En fait, les sociétés libres ont un outil bien plus efficace que l’opinion d’un président pour juger de l’intérêt économique d’un service, c’est le prix, ou plutôt le rendement.

Le volume total de capital immobilier correspondant au « bon niveau de service » est assez simple à estimer: c’est le nombre de ménages à loger. Lequel augmente régulièrement encore chez nous.

Naturellement, le parc total est légèrement supérieur: des vieux logements vétustes ne trouvent plus preneurs, des bassins d’emploi déclinent et d’autres croissent. Une petite partie du parc de logements est donc du « malinvestissement », passé ou présent.

Mais c’est pareil pour les entreprises. L’immense majorité est rentable, une petite partie ne l’est pas et constitue donc du capital mal employé.

Le gouvt semble vouloir que « les français investissent plutôt dans l’entreprise que dans l’immobilier ».

Mais le pool d’immobilier nécessaire est directement fonction du nombre de ménages.

Si ce ne sont pas les ménages qui investissent, ce seront des institutionnels. Ou des organismes publics (beurk). Bref, le volume d’investissement immobilier variera peu, qu’il soit le fait de ménages ou d’institutionnels.

Bien sûr, si l’état arrive effectivement à rationner l’investissement immobilier globalement nécessaire, il provoquera une pénurie qui augmentera le prix du pool de logements existants. Et donc réduira la part investissable du « reste des ménages » dans l’économie.

L’état ne doit pas tenter de privilégier un type d’investissement sur un autre. Un choix d’investissement est par nature personnel, dépend du revenu disponible, des choix de vie, de l’apétence au risque...

Et surtout de la « qualité perçue » du pool d’investissments disponibles, c’est à dire du rapport entre risque pris et espoir de gains. Si trop d’investissements se dirigent vers un secteur ou un autre, dans un marché libre, son rendement baissera, ...

...son rapport rendement risque sera moins attractif, et une petite partie des investisseurs, ceux qui sont à l’aise avec le changement de support, se réorienteront, et le prix jouera son rôle de régulateur. /FIN