Här är vad som är kategoriskt fel med EN ”rimlig” hyresnivå som ska gälla överallt, säg 1000kr/m2 och år. Bostäder är som mycket riktigt påpekats i tråden en särskild vara, som skiljer sig från de flesta andra varor. Den utmärker sig främst på tre sätt.
1. Byte av bostäder är förknippade med höga transaktionskostnader. Ett hushåll investerar mycket i sin bostad, i form av sociala nätverk. Att flytta, särskilt att flytta långt, kräver en ny investering. Det är kostsamt, man måste lära sig det nya området, hitta nya vänner, etc.
2. Bostäder är hållbara och dyra att producera. Just den här aspekten gör hyresmarknaden viktig. Många hushåll har svårt med det initiala kapitalkravet, något som inte krävs för hyresrätter, men det är också något som gör att hyresrätter bör vara dyrare än ägda bostäder.
3. Bostäder är heterogena. Det finns inte två bostäder som är precis identiska, det gör det för i princip alla andra varor som uppfyller 1 och 2. Heterogeniteten, särskilt m.a.p. läge är vad som är viktigt för resonemanget här.
Bostäders heterogenitet gör det problematiskt att sätta ett pris som är samma för alla, eftersom det faktiska värdet kan skilja sig markant. Vid en hyresnivå på 1000 kr, kommer det finnas lägenheter som är värda precis 1000 kr, men också lägenheter som är värda mer, säg 2000 kr.
När priset inte speglar värdet uppstår ett tryck på de lägenheter som är för billiga. Det spelar här ingen roll hur mycket som byggs, för heterogeniteten kan inte byggas bort. Här uppstår kö, svarthandel och incitament till ombildningar (för att tillgodogöra sig övervärdet).
En viktig poäng är att skillnaden i attraktivitet kommer speglas på något sätt, den försvinner inte bara för att priset inte tillåter att den speglas just där. Ett exempel är skillnader i köer mellan områden av olika attraktivitet.
Skillnaden mellan värde och pris är en subvention, om än indirekt. Utan att säkerställa att de som bäst behöver den finns risk att de som bäst kan se om sig själva får den. Genom att köpa kontrakt, eller genom att ha goda kontakter.
De som kan köpa kontrakt är ofta bättre bemedlade (uppenbart eftersom det krävs stort kapital). De som har goda kontakter med fastighetsägare kan vara det (men inte lika uppenbart, men oavsett föder det nepotism).
Vad än värre är. De som får underprissatta lägenheter kommer kunna konsumera mer bostad än vad de annars skulle gjort, vilket skapar en bristsituation. Folk bor för stort, eller utnyttjar sina lägenheter i för liten utsträckning.
Resultatet av det kan bli att efterfrågan pressas upp på de minst attraktiva lägenheterna (för folk behöver någonstans att bo), låt oss säga att de har ett värde på 800 kr. Den inflaterade efterfrågan tillåter att de betingar ett pris om 1000 kr. Här får de utan alternativ bo.
Här finns alltså till och med en risk att de som bäst behöver en subvention behöver betala mer än vad de annars hade gjort. Samtidigt som de som inte behöver, får en relativt stor subvention. Utan behovsprövning finns inga garantier för att det här inte kommer bli utfallet.
Slutligen. Det sätt som bostaden idag diskuteras vittnar om en oförståelse för heterogeniteten. Bostad är inte 1 eller 0. Bostäder skiljer sig enormt från varandra, dels i utformning, men särskilt i läge. @IngemarB_69 har skrivit om det här PLAN, för något år sedan.
En prisreglering kommer alltid att resultera i en mindre effektiv marknad. Men en prisreglering utan ransonering (behovsprövning) öppnar helt för godtycke och svarthandel, och kommer oftare än inte att motverka sitt eget syfte.
