Thread by @zineworkshop

Mittel kontra den "Mietenwahnsinn" soll das immer wieder lobend - in Gesprächen mit rauchenden Köpfen über den Nebenkostenrechnungen - begutachtete #Mietshäusersyndkat sein. Wir bringen den ersten Teil der "Thesen zur ökonomischen Funktion und Struktur des Mietshäuser Syndikats"

von Karl-Heinz Schubert "raubgespiegelt", gekürzt und ergänzt, erschienen 2014 hier: trend.infopartisan.net/trd0314/t02031…

Miete neu denken
Thesen zur ökonomischen Funktion und Struktur des Mietshäuser Syndikats (MhS) - Teil 1

"Alle freuen sich über jedes weitere Mietshaus, das dem Immobilienmarkt entzogen wird, das die Wertsteigerungsspirale der Immobilienverkäufe abbricht; und dessen MieterInnen den Weg in die Selbstorganisation wagen."
("Schlossallee" Nr.3, S. 35, syndikat.org/s/service/bros…)

„Wohnraum muss vergesellschaftet, also allen unabhängig vom Einkommen zur Verfügung stehen. Deshalb: Keine Profite mit der Miete!“ So lautete eine der zentralen politischen Forderungen für den bundesweiten Aktiontag am

28.9.2013 [mietenwahnsinn.rechtaufstadt.net/aktuell/demo-k…]. Unterstützt wurde er von zahlreichen antikapitalistischen und sozialrevolutionären Gruppen. Darunter auch vom Mietshäuser Syndikat (MhS). Die Berlin-Brandenburger MhS-Regionalversammlung [syndikat.blogsport.eu/?p=1025] begründete warum:

"Das Mietshäuser Syndikat hat durch die praktizierte Idee und Geschichte eine ganz eigene Antwort auf die Frage “Wem gehört die Stadt?”, seit mehr als 20 Jahren wird sie strukturell und ideel mit der aus der

HausbesetzerInnenbewegung stammenden Parole “Die Häuser denen die drin wohnen” beantwortet."

Mehr als 70 Hausprojekte gehören derzeit (Stand Juli 2013 [syndikat.blogsport.eu/files/2013/09/…) zum bundesweiten Mietshäuser Syndikat. Ihre BewohnerInnen haben - so scheint's - mit kapitalistischen

Verwertungslogiken gebrochen: "Was uns eint, ist u.a. das Interesse am Verlernen von kapitalistisch vorgegebenen Normalitäten und Lebensweisen. Als WG wollen wir kollektiv und selbstbestimmt leben." schreibt z.B. das MhS-

Hausprojekt Rahnsdorf [hausprojekt-berlinrahnsdorf.net/?page_id=2] auf seinem Blog. Und das MhS-Hausprojekt M29 [hausprojekt-m29.org] verkündet: "Niemand verdient hier mit 'Wohnen' Geld."

Enrico Schönberg [pap-berlin.de/module/branche…] von der regionalen MhS-Beratungsgruppe und Mitglied des Lenkungskreises der Berliner "Initiative Stadt Neudenken" [stadt-neudenken.tumblr.com]

bringt in der Vorbereitung auf dem 4. Landesparteitag der Berliner Linkspartei (PdL) [die-linke-berlin.de/fileadmin/down…] am 23.11.2013 das wohnungspolitische Credo des MhS folgendermaßen auf den Begriff:

„Ziel des Mietersyndikats. Wohnungen dem Markt entziehen und Weiterverkauf verhindern. Stichwort: Bezahlbar und unverkäuflich wohnen. Es werden keine privaten Eigentumsverhältnisse regeneriert.“

Im Servicebereich der zentralen Website des Mietshäuser Syndikats [syndikat.org/s/service/s_sy…] gibt es zahlreiche Papiere zu lesen, die dieses Credo inhaltlich füllen. Dort stoßen wir immer wieder auf die Behauptung,

dass durch Syndikatshäuser Kapital neutralisiert wird, weil die Häuser der "Wertsteigerungsspirale der Immobilienverkäufe" entzogen sind. Der Leitfaden für Hausprojekte [rosalux.de/news/39530/lei…] - eine vergleichende Untersuchung zur

Bewerbung des MhS-Konzepts und finanziert von der Rosa-Luxemburg-Stiftung - hält Kapitalneutralität und Selbstverwaltung für signifikante Merkmale des Mietshäuser Syndikats.

Die nachfolgenden Thesen widmen sich hauptsächlich der Untersuchung dieses antikapitalistischen Anspruchs sowohl im Hinblick auf die Unternehmensstruktur als auch darauf wie das MhS-Immobilienkapital verwendet und verwertet

wird. Das linke Selbstverständnis der einzelnen Hausprojekte und die persönlichen Motive, sich ihr Mieterdasein neu zu denken, werden dagegen allerdings nicht behandelt, denn: „Es gibt kein richtiges Leben im falschen.“(Adorno)

1)

Als 1987 sämtliche besetzten Häuser in Freiburg geräumt waren und damit staatlicherseits klargestellt wurde, dass es in der bürgerlich-kapitalistischen BRD-Wirtschaftsordnung keinen kollektiven Besitzanspruch ohne zivilrechtlichen

Rechtstitel geben darf, fassten einige MhS-ProtagonistInnen den Entschluss, vermeindlich nichtkapitalistische Nutzungverhältnisse von Immobilien mithilfe bürgerlich-kapitalistischer Rechtsformen zu organisieren. Bis etwa 1993 diskutierten die Freiburger Projekte, die sich auf

dem ehemaligen Firmengelände der Grether Fabrik befanden, wie sie den Abkauf des Geländes von der Stadt finanziell stemmen könnten. Im Zuge dieser Projektdebatte stießen sie auf die Anregungen von Klaus Novy in der Arch+ 61/1982 "Solidargemeinschaften für Wohnungsverwaltung

und –neubau." und die Publikation von Matthias Neuling "Auf fremden Pfaden: ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte". (Die Anfangsgeschichte ist z.B. nachzulesen in:

Contraste, 11/2003 [contraste.org/november_2003.…] oder Lars Straeter, Alternative urbane Strategien [netz-bb.de/NETZeG/straete…], Diplomarbeit an der TU Berlin, 17.10.2002)

Aus diesem Diskurs und dem Wunsch/Zwang in den vormals besetzten Freiburger Häusern wohnen bleiben zu wollen, entwickelte sich die Unternehmensstruktur des Immobilienkapitalisten "Mietshäuser Syndikat Verein & GmbH", wie sie heute nach wie vor besteht.

Lars Straeter beschreibt die Struktur folgendermaßen:

"Das Gesamtprojekt besteht aus dem Verein Mietshäuser Syndikat, der Mietshäuser Syndikat GmbH als geschäftliche Vertretung des Vereins, dem Solidarfonds und den

jeweiligen Projekten, welche als GmbHs organisiert sind. Gesellschafter dieser Projekt-GmbHs sind die jeweiligen Hausvereine und die Mietshäuser Syndikat GmbH, welche über den Verein eine gemeinnützige Satzung in den Gesellschaftervertrag einbringt." (Straeter, a.a.0, S.120)

Alleiniger Eigentümer des einzelnen Hauses ist die Hausbesitz-GmbH. Sie hat zwei Gesellschafter; zum einen den Hausverein, zum anderen die Mietshäuser Syndikat GmbH, die in bestimmten Situationen eine "Wächerfunktion" als kontrollierende und beratende Instanz

übernimmt. Beide Gesellschafter besitzen eine Stimme, wodurch grundlegende Entscheidungen nur im Einverständnis beider möglich sind.

Der Hausverein wird gebildet von allen MieterInnen des Hauses. Der Hausverein ist mit einer Stimme als juristische

Person Mitglied im Mietshäuser Syndikat Verein.

Außer den Hausvereinen können Einzelpersonen oder solche, die Projekte repräsentieren, Mitglied im MhS-Verein sein. "Ende 2011 hatte das Syndikat (gemeint ist der Verein -

khs) 411 Mitglieder mit Einlagen in Höhe von rund 300.000 EUR. Auch jeder der 84(!) Hausvereine ist eines der 411 Mitglieder."(Quelle: syndikat.org/index.html?/s/… "Die Einlage ist nicht projektgebunden und das Syndikat

(gemeint ist die GmbH - siehe dazu (4) - khs) entscheidet in welche Projekte das Geld fließt. Die Einlagen sichern das Stammkapital des Syndikats an den einzelnen Projekten und damit das Mitentscheidungsrecht in Grundlagenfragen, wie z. B. das Vetorecht gegen Hausverkauf.")

Der Mietshäuser Syndikat Verein ist alleiniger Eigentümer der Mietshäuser Syndikat GmbH. In diese GmbH hat der Verein sämtliche wirtschaftlichen Aktivitäten und seine eigene Vermögensverwaltung dauerhaft ausgegliedert. (siehe dazu § 4.3 der MhS-Vereinsstatut

syndikat.org/s/service/s_st…)

Die Mietshäuser Syndikat GmbH ist in allen Hausprojekten als zweite Gesellschafterin Miteigentümerin der Immobilie.

Die GmbH unterhält ein zentrales Büro, von wo aus das Gesamtunternehmen kaufmännisch geleitet und verwaltet wird. (Bis 27.12.2012 waren Geschäftsführer der Mietshäuser Syndikat GmbH, Freiburg im Breisgau, Adlerstraße 12, 79098 Freiburg im Breisgau: Jürgen

Feldmaier und Stephan Rost. Seitdem führen die Geschäfte: Katja Barth, Regina Maier und Jochen Schmidt. Ob es eine Personalunion zwischen GmbH-Führung und MhS-Verein gibt bzw. gab, war mithilfe des Internets nicht kostenfrei zu

ermitteln. Ansonsten stammen die Daten von: handelsregister.de)

Lars Straeter kommentiert diese Struktur grundsätzlich:

"Die GmbH erlaubt eine sehr umfangreiche Satzungsfreiheit. Das Innenverhältnis der Gesellschafter kann frei gestaltet werden. Dadurch lässt sich z.B. aus einer GmbH sehr leicht ein genossenschaftsähnliches Konstrukt

machen. Bei Interesse kann ein alternatives Projekt beispielsweise Punkte wie die Kapitalneutralisierung (Verzicht auf Gewinnausschüttung), Verwendung eines möglichen Liquidationserlöses (Stiftung) oder eine

Stimmrechtsbeschränkung (Selbstverwaltung) in der Gesellschaftersatzung festschreiben."(Straeter, a.a.0, S.45)

Und mit direkter Bezugnahme auf das MhS:

"Ein potentieller interner Konflikt ist die Verlässlichkeit einer dauerhaften Verfügbarkeit über die Solidaranteile der einzelnen Projekte. Es fällt auf, dass die Solidaranteile eher gering sind. Sie dienen zur Tilgung der laufenden Kosten der Arbeit des Mietshäuser Syndikats

(gemeint ist hier wieder die zentrale GmbH - siehe dazu § 4.3 der MhS-Vereinsstatut syndikat.org/s/service/s_st… - khs), , weniger jedoch zur Finanzierung neuer Projekte. Tatsächlich ist es so, dass allein die Hausvereine, als Geschäftsführer

der Haus-GmbHs, über die Miethöhe und den Solidaranteil bestimmen können. Bei entsprechend niedrigen Mieten entstehen natürlich keine Überschüsse, auf welche die Mietshäuser GmbH, als Gesellschafter der Hausbesitz GmbH,

Anspruch hätte. In der Realität ist die Höhe des Solidaranteils also Verhandlungssache zwischen den beiden Gesellschaftern. Im Prinzip könnte ein Projekt entscheiden keine Solidarbeträge mehr zu zahlen, was bis heute allerdings nicht vorgekommen ist." (Straeter, a.a.0, S.123)

2)

Nach deutschem Vereinsrecht haben die Mitglieder des zentralen MhS-Vereins (dem formell 100prozentigem Eigentümer der MhS-GmbH) in ihrem Basisorgan

Mitgliederversammlung folgende Rechte: die Bestellung des Vorstands (§ 27 Absatz 1 BGB), die Änderung der Vereinssatzung (§ 33 BGB) und die Auflösung des Vereins (§ 41 BGB). "Der Mitgliederversammlung werden die

grundlegenden Entscheidungen zugewiesen, während der Vorstand die laufenden Geschäfte des Vereins führt."(Bundesministerium der Justiz, Leitfaden zum Vereinsrecht, S.33, bmj.bund.de/publikationen)

In der spezifischen Praxis des MhS-Vereins gibt es im wesentlichen als "grundlegende Entscheidung" die Aufnahme neuer Hausvereine, die mit der MhS-GmbH eine Hausbesitz-GmbH gegründen wollen oder gegründet haben,

um eine Immobilie zu erwerben und zu vermieten. (Siehe dazu: Rücke vor zur Schlossallee Nr.3 [syndikat.org/s/service/bros…], S. 33) Diese Hausvereine wurden zuvor von der MhS-GmbH

auf das Immobiliengeschäft praktisch und ideologisch vorbereitet (Im Leitfaden für Hausprojekte [rosalux.de/news/39530/lei…] werden folgende Unterweisungsfelder beschrieben: Haus-Findung, Umgang mit Banken, Bank-Konditionen, Kritische Bankenwahl,

Förderung, Die soziale Frage, Moderation und Mediation, Gruppenprozesse. Darin finden sich solche Tipps wie z.B. "Es kann sich also durchaus lohnen, wegen eurer Pläne frühzeitig einmal mit einer euch prinzipiell gewogenen

Stadträtin oder einem als offenen bekannten Mitarbeiter der Stadtverwaltung zu sprechen." Oder: "Wenn in einem Projekt drei Menschen von ALG2 leben, oder eigentlich Ansprüche auf ALG2 hätten, sich aber nicht trauen, einen

Antrag zu stellen – dann muss genau das Thema sein." Oder in Sachen Moderation/Mediation: "Denn eine externe Person einzuladen ist eine Bekenntnis dazu, die Bedeutsamkeit des Gruppenprozesses ernst zu nehmen.")

Folglich: "Die Projektgründungsphase ist häufig ein jahrelanger Prozess, der durchaus scheitern kann." (Rücke vor zur Schlossallee Nr. 3 [syndikat.org/s/service/bros…
], S. 34)

Christoph Villinger vom Hausprojekt Oranienstr. 45, schildert wie er eine MhS-Mitgliederversammlung erlebte:

"Umso zahlreicher ist dafür heute die »Schwarze Sieben« aus Hanau erschienen, fünf Frauen und ein Punker sitzen uns gegenüber. Sie wollen heute ebenfalls ins Syndikat

aufge­nommen werden. Nach der »Alten Tuchfabrik« in Staufen bei Freiburg stellen sie ihr Projekt vor. Eine Villa in Hanau haben sie gefunden, »mit einem sehr netten Besitzer«, der ihnen 25.000 Euro des Kaufpreises von

375.000 Euro gleich wieder als Direktkredit gibt... Danach sind wir dran. Etwas unsicher sind wir schon, ob wir nun gelöchert werden. Wie stabil steht unser Finanzierungskonzept, haben wir alle bautechnischen

Probleme im Griff, und so weiter? ... Schließlich werden alle drei Projekte aufgenommen, »beschlossen und verkündet im Konsens«. Sogar die »Ketzerbach« aus Marburg wird schließlich »auf Vorrat« aufgenommen, obwohl niemand von ihnen da ist ....

Schließlich berichten die Geschäftsführerinnen der Mietshäuser GmbH. Sechs neue Projekte sind insgesamt dieses Jahr aufgenommen worden, was jeweils eine Beteiligung von 12.400 Euro an den neuen Hausbesitz-

GmbHs bedeutet. Doch das Geld ist da, die ersten Freiburger Projekte werfen Gewinne ab und können alte Direktkredite auslösen. Die Umverteilung hin zu neuen Projekten beginnt zu funktionieren. Trotzdem kommt das Syndikat ökonomisch an seine Grenzen. Also sammeln die

Anwesenden Ideen, wie neue Mitglieder und Direktkredite geworben werden können. Zuletzt werden noch die Jahresabschlüsse abgesegnet »Ist das Zufall, das da bei Aktiva und Passiva genau die gleiche Summe dasteht?«,

fragt jemand. Die eine Hälfte der Anwesenden schmunzelt, und schnell erklärt leise flüsternd dem neben ihr Sitzenden, warum dies so ist. Und für nächstes Jahr verabreden wir uns alle in Berlin." (Zitiert nach Contraste, 11/2003, S.9 [contraste.org/november_2003.…])

In dem Bericht erfahren wir, dass ein Jahresgeschäftsbericht durch die Anwesenden "abgesegnet" wurde. Es entsteht dadurch der Eindruck, als habe die Mitgliederversammlung das Recht, die Geschäfte der GmbH zu kontrollieren und zu genehmigen. Doch weit gefehlt.

Sowohl MhS-Verein als auch MhS-GmbH haben eine hierarchische Führungsstruktur (Jörg Gröpler, Non-Profit-Organisation mit wirtschaftlicher Betätigung: Verein oder GmbH? [deutsches-unternehmerforum.de/fa-non-profit-…]).

Die Mitglieder des MhS-Vereins könnten lediglich ihren Vorstand per Beschluss verpflichten, in seiner Eigenschaft als Vertreter des einzigen Gesellschafters der MhS-GmbH, diesem Bericht auf einer Gesellschafterversammlung zuzustimmen.

Was aus dem Bericht nicht hervorgeht, ist die Möglichkeit, dass die Gesellschafterversammlung der MhS-GmbH zeitgleich und im selben Raum stattgefunden hat. Wenn ja,

dann wird hier Pseudobasisdemokratie veranstaltet und den anwesenden Vereinsmitgliedern das Gefühl vermittelt, dass sie hier volle Kontroll- und Mitentscheidungsrechte hätten. Denn

- die Geschäftsführung einer GmbH kann nicht durch Gesellschafterbeschlüsse in ihrer gesetzlich vorgeschriebenen Geschäftstätigkeit beschränkt werden, vielmehr wird ein Jahresabschluss dem immer Rechnung tragen müssen (1. Einschränkung);

- schränken Beschlüsse u.U. den wirtschaftlichen Geschäftsführungsspielraum bei der Verwertung der GmbH-Immobilien ein, so könnte eine Mitgliederversammlung ihren Vorstand nicht zur vorbehaltlosen Umsetzung dieser Beschlüsse in der GmbH verpflichten (2. Einschränkung);

- detaillierte Jahresabschlüsse, die mehr als nur Bilanzsummen wiedergeben, erfordern zum Verständnis nicht nur ein buchhalterisches KnowHow, sondern vor allem auch genaue Kenntnisse der Kapitalströme und Verflechtungen der MhS-GmbH, davon kann bei den

Vereinsmitgliedern, wie der Bericht zeigt, nicht ausgegangen werden (3. Einschränkung);

- in der MhS-GmbH sind die Beschränkungen des §181 BGB außer Kraft gesetzt (siehe § 5.2. des MhS-GmbH-Vertrags [syndikat.org/s/service/s_gm…]), daher können MhS-GmbH-Geschäftsführer Geschäfte mit

sich selber machen, die in einem Jahresabschluss nicht sondern nur durch Belegprüfung sichtbar würden (4. Einschränkung).

Werden Vereins- und GmbH-Strukturen, wie beim Mietshäuser Syndikat kombiniert, dann gibt es nicht nur einen möglichen Konfliktherd zwischen Basis (Haus-GmbHs) und Führung (Syndikats-Gmbh), wie ihn Straeter vermutet, oder wie er hier am Beispiel der

Mitgliederversammlung zwischen Mitgliederbasis und Vorstand im Verhältnis zur GmbH konstruiert wurde, sondern auch zwischen Verein und GmbH.

Weil bei wirtschaftlich existenzgefährdenden Handlungen der GmbH ein Haftungsdurchgriff von Gläubigern der Gesellschaft auf den Verein droht und nach dem Vereinsrecht der Vorstand dann persönlich haftet, hat der MHS-Verein wie bereits oben erwähnt, sämtliche

wirtschaftlichen Aktivitäten und seine eigene Vermögensverwaltung dauerhaft in die GmbH ausgegliedert. Der Preis, der dafür zu zahlen ist, ist ein massiver Verlust der Kontrolle über die Geschäftstätigkeit der GmbH. So sieht es jedenfalls die bürgerlich-

kapitalistische Betriebswirtschaft bei der Bewertung solcher Strukturen (siehe dazu: Jörg Gröpler, a.a.O, Bundesvereinigung Lebenshilfe, Verzahnung von Vereinen

und in Tochtergesellschaften ausgegliederten Einrichtungen [lebenshilfe.de/de/themen-fach…]; Christian Koch, Thomas von Holt; Verein oder GmbH? Zur Ansiedlung wirtschaftlicher Aktivitäten bei Verbänden '[socialnet.de/materialien/24…])

Die Lösung, die von dieser Seite vorgeschlagen wird, um ein stückweit Transparenz zurückzuholen lautet allgemein: Aufsicht über das Geschäftsgebaren von "dritter Seite".

"Bei ausschließlich verbandlicher Tätigkeit oder nur sehr geringen Umsätzen genügen ehrenamtliche Vereinsrevisoren, die einmal jährlich die Unterlagen durchsehen und dem Verein berichten. Bei umfangreicheren

wirtschaftlichen Aktivitäten sollte ein am Aktienrecht orientierter Aufsichtsrat erwogen werden, der so qualifiziert besetzt wird, dass eine Kontrolle der Betriebe möglich ist. Dabei müssen häufig verbandliche, spezifische fachliche

und betriebswirtschaftliche Kenntnisse mit ausreichender Tiefe vorhanden sein. Ein funktionsfähiges Kontrollgremium sollte drei bis fünf Personen umfassen." (Christian Koch, Thomas von Holt, a.a.O., S. 13f)

Abschnitt 3) der "Thesen zur ökonomischen Funktion und Struktur des Mietshäuser Syndikats - Teil 1" von Karl-Heinz Schubert folgt.

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